NF Group: рекордный ввод и резкий спад сделок на рынке складов в регионах

В I полугодии 2025 года региональный рынок складов оказался в состоянии сильного контраста. С одной стороны — рекордный объём ввода: в эксплуатацию было введено 1,07 млн м² качественной складской недвижимости, что в 2 раза больше, чем годом ранее. С другой — резкое падение спроса: объём сделок сократился в 3 раза, с 1,61 млн м² до всего 579 тыс. м².

🔸 61 % всех новых складов в стране пришлись на регионы, а не на Московский или Петербургский регионы. Это подчеркивает активное развитие распределительных сетей в крупных региональных агломерациях.
🔸 Лидеры по вводу — Владимир (148 тыс. м²), Самара (129 тыс. м²), Пермь, Новосибирск, Омск, Ижевск — во многом за счёт проектов Wildberries и Ozon.
🔸 При этом основной формат нового строительства — под себя: доля таких объектов составила 44 %, это на 14 п. п. больше, чем год назад. Build-to-suit — 31 %, а спекулятивные склады — лишь 25 %.

🏗 Девелоперы завершили строительство распределительных центров Wildberries в Самаре, Владимире, Ижевске, а также Ozon — в Омске, Перми, Ярославле, Благовещенске и Невинномысске.
📍 По совокупному объёму складской недвижимости (без Москвы и Петербурга) лидируют: Екатеринбург (2,4 млн м²), Новосибирск (1,8), Краснодар (1,5), Самара, Казань, Ростов-на-Дону и Воронеж. Эти регионы формируют 52 % регионального предложения.

📉 Несмотря на активное строительство, спрос сжался:
— 53 % сделок пришлись на розничную торговлю
— 42 % — на e-commerce
— Все остальные сегменты (производство, логистика, дистрибуция) — менее 5 %.
Сравнение с 2023 годом показывает смену цикла: после бума сделок на фоне низких ставок в 2023 рынок столкнулся с последствиями высокой ключевой ставки и перегрева.

💸 Ставка аренды на склады класса A в регионах в I полугодии 2025 года составила 10 270 руб./м²/год triple net — без роста по сравнению с концом 2024 года. Для сравнения: в 2023 году ставки выросли на 39 %.
🏚 Вакантность выросла до 2,3 %, но остаётся исторически низкой. При этом уровень свободных блоков по прямой аренде — 2 %, по субаренде — 0,3 %.

📈 Прогноз от NF Group:
— до конца года может быть введено ещё 2,9 млн м², что станет историческим рекордом
— доля вакантных площадей может вырасти до 3,2 %
— роста ставок не ожидается, рынок переходит к фазе стабилизации

📎 В условиях высоких операционных издержек, неопределённости с логистикой и замедления спроса за пределами Москвы и Санкт-Петербурга региональный рынок складской недвижимости сталкивается с необходимостью переоценки стратегии: спекулятивные проекты рискуют задержаться на экспозиции, а сделки смещаются в сторону крупных FMCG и фулфилмент-игроков с гарантированной загрузкой.

Источник: NF Group