Алматы прошёл складской перегрев: девелоперы быстро закрыли дефицит, но получили рост вакансии

Складской рынок Алматы за два с половиной года резко изменился.

Если в начале 2024 года свободных складских площадей почти не было, то к маю 2026 года вакансия выросла более чем в 17 раз — с 0,78% до 13,3%.

В абсолютном выражении это 179 тыс. кв. м свободных складов.

👉 Что произошло

По данным Bright Rich | CORFAC International Kazakhstan, с начала 2024 года по май 2026 года в Алматы было построено 468,4 тыс. кв. м логистической недвижимости.

Девелоперы активно запускали новые проекты в ответ на дефицит складских блоков.

Но рынок быстро перешёл из состояния нехватки в состояние избытка предложения.

Результат — рост свободных площадей и давление на ставки аренды.

👉 Что со ставками

С начала 2024 года по май 2026 года ставки в складских объектах класса А снизились на 5,9% — до 4,25 тыс. тенге за кв. м.

Для арендаторов это хорошая новость: после периода дефицита у них появляется выбор и возможность торговаться.

Для собственников — тревожный сигнал. Простого повышения ставки на фоне дефицита уже не будет. Придётся конкурировать качеством объекта, локацией, инженерией, транспортной доступностью и операционной эффективностью.

👉 Почему это важно для e-commerce и ритейла

Склад — это уже не просто коробка с бетонным полом.

Для онлайн-торговли, ритейла и логистики склад влияет на скорость обработки заказов, стоимость доставки, точность комплектации, возможность автоматизации и устойчивость цепочки поставок.

Поэтому выигрывать будут не самые дешёвые объекты, а те, которые помогают бизнесу снижать операционные издержки.

Особенно это важно для маркетплейсов, продуктового ритейла, дистрибьюторов и 3PL-операторов.

👉 Казахстан повторяет путь России, но быстрее

Управляющий директор Х5 Недвижимость Денис Маслов отметил, что складской рынок Казахстана фактически повторяет российский сценарий.

Если в России объём ввода площадей увеличился в семь раз за девять лет, то Казахстан, по прогнозам, может пройти этот путь всего за три года — с 2023 по 2026 год.

Драйверы понятны: развитие электронной торговли, низкая обеспеченность складами на душу населения, возможное снижение ключевой ставки, рост потребления и интерес инвесторов к логистической недвижимости.

👉 Почему инвесторам всё ещё интересно

Несмотря на рост вакансии, склады остаются привлекательным долгосрочным активом.

В отличие от офисов, где договоры аренды часто короче, складские договоры могут заключаться на 8–15 лет. Это даёт владельцу более стабильный денежный поток.

Кроме того, арендаторами складов чаще становятся компании с устойчивым бизнесом: ритейлеры, логистические операторы, производители, дистрибьюторы.

Комментарий EH

История Алматы показывает классический рынок после дефицита: сначала складов не хватало, девелоперы резко ускорились, затем предложение догнало спрос и вакансия выросла в 17 раз. Для арендаторов это окно возможностей. Для собственников — напоминание, что складская недвижимость конкурирует уже не только площадью, но и качеством. В долгую рынок остаётся интересным, но эпоха «построил коробку — сразу сдал дорого» быстро заканчивается.

Подробности

Алматы

28 мая

Объем свободных складов в Алматы за два с половиной года вырос в 17 раз

Объем свободных площадей на складском рынке Алматы с начала 2024 года по май 2026 года вырос более чем в 17 раз, с 0,78% до 13,3%. Об этом на Bright Rich Forum сообщил партнер, директор Bright Rich | CORFAC International Kazakhstan Артемий Пестовский. В абсолютном выражении на май 2026 года в Алматы было свободно 179 тыс. кв. м складских площадей.

Подобная динамика связана с высокой активностью девелоперов, которые в ответ на дефицит складских блоков активно запускали новые проекты. С начала 2024 года по май 2026 года в Алматы было построено 468,4 тыс. кв. м логистической недвижимости. Значительный рост предложения стал причиной снижения ставок аренды. С начала 2024 года по май 2026 года ставки в складских объектах класса А упали на 5,9%, до 4,25 тыс. тенге за кв. м.

«Рост вакансии является тревожным звонком для собственников и хорошей новостью для арендаторов, которые после длительного периода дефицита столкнулись с избытком предложения. В этих условиях демпинг способен дать лишь краткосрочный эффект, тогда как в долгосрочной перспективе выиграют наиболее качественные проекты в сильной локации. Все-таки склад — это не просто коробка с бетонным полом, защищающая груз от дождя и ветра, а высокотехнологичный объект, который влияет на операционную эффективность бизнеса», — пояснил Артемий Пестовский.

Управляющий директор «X5 Недвижимость» Денис Маслов в своем выступлении на Bright Rich Forum отметил, что складской рынок Казахстана развивается динамично и фактически повторяет путь России. «Если в России объем ввода площадей увеличился в семь раз за девять лет, то Казахстан по прогнозам пройдет этот путь всего за три года — с 2023 по 2026 годы», — пояснил он. Предпосылками для сохранения высоких темпов роста станут снижение ключевой ставки, развитие электронной торговли и низкая обеспеченность складскими площадями на душу населения. Кроме того, тренд на роботизацию и цифровизацию повысит капитализацию объектов, а соответственно, их привлекательность для внешних инвесторов, резюмировал Денис Маслов.

Рынок складской недвижимости останется востребованным на длинном горизонте, согласился СЕО Focus Logistics Диас Галиев. Этому будет способствовать развитие REIT-фондов, которые позволяют домохозяйствам вкладывать средства в коммерческие объекты и получать сопоставимую с крупными инвесторами доходность.

Наиболее интересным инвестиционным направлением для REIT-фондов станут склады, ожидает Диас Галиев. «Если мы строим бизнес-центр, то срок аренды обычно составляет до 5 лет, тогда как в случае со складами договоры заключаются на 8-15 лет. Это позволяет владельцу рассчитывать на стабильный денежный поток. Кроме того, офисы часто арендуют компании, которые появились недавно, тогда как арендаторами складов, как правило, являются компании с хорошей репутацией и длительной историей работы», — подчеркнул он. Также увеличению инвестиционной привлекательности складского рынка будет способствовать рост потребления, который создаст спрос на хранение товаров, резюмировал Диас Галиев.