Данные по вводу новых площадей складов в Москве и Подмосковье в 2022
Москва – “порт пяти морей”, центр империи, крупнейший, нет не так, наикрупнейший логистический кластер России. Централизация в логистике ритейла и e-commerce как никакая другая отражает это факт. Поэтому динамика складов в Москве и Подмосковье – главный индикатор и складской недвижимости, и ритейла, и прогнозов бизнеса в целом.
Сокращение спроса на логопарки в Москве и Подмосковье в этом году уже повлияло на темпы строительства. В январе—сентябре 2022 года девелоперы запустили проекты общей площадью 1,9 млн кв. м — это почти в два раза меньше, чем год назад. Сокращение новых строек в этом году приведет к падению в 2023 году до исторического минимума числа новых объектов, вводимых в эксплуатацию, ожидают участники рынка. При восстановлении спроса в будущем такая ситуация грозит дефицитом свободных площадей.
Справедливости ради, нужно сказать, что есть особое мнение. Скажем, ТГ-канала “Грузопоток”, который писал, что падение – это результат отдачи от слишком высокого темпа ввода площадей ранее и это естественная коррекция. Не знаем, не знаем, если маркетплейсы жалуются на вакантные склады в Подмосковье даже сейчас.
В январе—сентябре 2022 года в Москве и Подмосковье началось строительство логопарков общей площадью 1,9 млн кв. м, хотя еще в конце прошлого года девелоперы заявляли о планах на 5,5 млн кв. м, подсчитали в Knight Frank по запросу “Ъ”. У «Ricci Склады» подсчеты еще скромнее: по данным аналитиков, с начала этого года девелоперы начали строительство объектов общей площадью всего в 350 тыс. кв. м. Для сравнения: за девять месяцев прошлого года было запущено проектов в складской недвижимости на 3,5 млн кв. м, то есть в 1,8 раза больше, чем за тот же период этого года, отмечают в Knight Frank.
Причина текущего сокращения объемов строительства в снижении спроса, констатирует директор департамента складской недвижимости Nikoliers Виктор Афанасенко. По данным Knight Frank, в январе—сентябре 2022 года спрос на логистическую недвижимость Москвы и Подмосковья сократился в 2,5 раза год к году, до 758 тыс. кв. м. При этом, добавляет господин Афанасенко, в 2020–2021 годах в этом сегменте наблюдался бум, в том числе из-за развития во время пандемии онлайн-торговли.
За эти два года ритейлеры, включая e-commerce, логистические операторы и дистрибуторы из-за дефицита складов не могли найти нужные объемы готовых площадей — это привело к росту спроса на объекты, построенные под конкретных заказчиков по схеме built-to-suit (BTS), напоминает руководитель департамента исследований и аналитики IBC Real Estate Екатерина Ногай. Но уже в этом году, продолжает она, ритейлеры и компании e-commerce временно отложили планы по развитию. В итоге, спрос на объекты BTS сократился в девять раз год к году и составил всего 71 тыс. кв. м.
Часть потребностей в складской инфраструктуре российские ритейлеры смогли закрыть за счет площадей, которые высвобождались ушедшими из России иностранными компаниями, поясняет директор «Ricci Склады» Дмитрий Герастовский. Кроме того, в прошлые периоды ритейлеры арендовали достаточный объем площадей, и теперь они для сокращения своих затрат во время кризиса сдают эти помещения в субаренду, добавляет директор департамента индустриальной и складской недвижимости Knight Frank Константин Фомиченко.
Девелоперы не спешат строить и спекулятивные объекты, предназначенные для продажи или сдачи в аренду на открытом рынке. Замдиректора по аренде и маркетингу Radius Group Александра Шакола говорит, что компания на прошлой неделе получила разрешение на строительство такого склада на 30 тыс. кв. м, но начинать стройку компания пока не планирует. Там рассчитывают на восстановление спроса.
На целесообразность начала нового строительства повлияла выросшая себестоимость строительства, которая, по словам Виктора Афанасенко, достигала 62–68 тыс. руб. за 1 кв. м. Кроме того, весной ключевая ставка ЦБ была на высоком уровне — это не позволяло девелоперам привлекать кредиты по оптимальной стоимости, добавляет господин Фомиченко.
Снижение объемов строительства в этом году приведет к падению в 2023 году уровня ввода в эксплуатацию новых логопарков в Москве и Подмосковье до исторического минимума, ожидает Дмитрий Герастовский. При восстановлении спроса, по прогнозам гендиректора «Ориентира» Андрея Постникова, это приведет к дефициту свободных логопарков.
Автор публикации
