Аренда складов в Москве и Подмосковье: рынок резко меняет фазу

📦 Аренда складов в Москве и Подмосковье: рынок резко меняет фазу

Данные IBC Real Estate показывают: рынок складской недвижимости столичного региона в 2025 году выходит из экстремального перегрева и входит в фазу коррекции — впервые за несколько лет.

💸 Ставки аренды: рост сменился откатом

Ставки аренды складов (тыс. руб. за кв. м в год):

• 2018 — 4,0
• 2019 — 4,1
• 2020 — 4,2
• 2021 — 5,5
• 2022 — 5,8
• 2023 — 8,7
• 2024 — 12,5
• 2025 — 10,5

После пика в 2024 году рынок впервые фиксирует снижение ставок — примерно на 16% год к году. Это первый сигнал ослабления давления со стороны арендаторов.

🏗 Вакансия: резкий разворот вверх

Доля вакантных площадей в Москве и области (%):

• 2018 — 4,5
• 2019 — 3,3
• 2020 — 2,8
• 2021 — 0,3
• 2022 — 3,0
• 2023 — 0,3
• 2024 — 1,5
• 2025 — 5,5

За один год вакансия выросла более чем в 3,5 раза. Это максимальное значение за весь период наблюдений.

🔍 Что происходит с рынком

• После нескольких лет дефицита склады перестают быть «абсолютно редким ресурсом».
• На рынок выходит объём, заложенный в 2022–2023 годах под e-commerce и маркетплейсы.
• Часть арендаторов оптимизирует площади на фоне замедления темпов роста онлайн-торговли.
• Девелоперы и инвесторы сталкиваются с новой реальностью — конкуренцией за арендатора, а не наоборот.

📉 Ключевой вывод

2025 год — это точка перелома для складского рынка Москвы и Подмосковья:
от рынка арендатора → к более сбалансированной модели.

Для e-commerce, логистики и ритейла это означает окно возможностей для пересмотра условий.
Для девелоперов — необходимость переосмысления темпов и форматов новых проектов.

Подробности от Ъ

Ставки аренды на складском рынке Москвы и Подмосковья после резкого роста начинают снижение: к концу года они сократятся на 16%, в 2026 году — еще на 5%. Это следствие роста вакансии в сегменте из-за увеличения предложения и ослабления спроса со стороны ключевых арендаторов. Впрочем, говорят эксперты, ситуация может поменяться уже во второй половине будущего года.

К концу 2026 года арендные ставки в логопарках Москвы и Подмосковья могут снизится на 5% год к году, до 10 тыс. руб. за 1 кв. м в год, следует из прогнозов консалтинговой компании IBC Real Estate. Падение ставок прослеживается и в этом году: по его итогам они снизятся на 16% год к году, до 10,5 тыс. кв. м, говорят консультанты.

Такая ситуация с арендными ставками — следствие выхода на рынок спекулятивных (строительство не под конкретного заказчика) логопарков, строительство которых было запущено ранее, отмечает управляющий партнер IBC Global Станислав Ахмедзянов. В 2026 году к вводу в Москве и Подмосковье заявлено более 4 млн кв. м складских площадей, при этом 77% из них — спекулятивные склады, подсчитал руководитель департамента по работе со складскими и производственными помещениями IBC Real Estate Евгений Бумагин.

Еще одной причиной снижения арендной ставки является замедление активности основных потребителей складской недвижимости — компаний из сферы электронной коммерции, отмечает директор департамента складской и индустриальной недвижимости консалтинговой компании Invest7 Александр Перфильев. Так, уже к концу года объем сделок на складском рынке Москвы и Подмосковья снизится на 17% год к году, до 2,5 млн кв. м, подсчитал Евгений Бумагин.

Это заставляет некоторых застройщиков такой недвижимости пересматривать свои проекты, например снижать их площадь или переходить на строительство по схеме built-to-suit (объект под конкретного заказчика), отмечает региональный директор департамента складской и индустриальной недвижимости консалтинговой компании Nikoliers Виктор Афанасенко. Некоторые девелоперы в попытке простимулировать спрос предлагают арендаторам скидки на уровне 10–15%, говорит замдиректора департамента складской недвижимости Ricci Сергей Бахмуров.

На фоне такого охлаждения рынка доля свободных площадей на складском рынке Москвы и Подмосковья в этом году может составить 5,5%, увеличившись на 4,8 процентного пункта год к году, подсчитал партнер NF Group Константин Фомиченко.

В 2026 году этот показатель не будет превышать 5%, прогнозирует Евгений Бумагин. Избыток предложения особенно остро ощущается на юге столицы, в то время как на севере предложение остается ограниченным, отмечает коммерческий директор RDS (ранее Radius Group) Александра Шакола. По ее словам, в дефицитных локациях арендная ставка удерживается на уровне 12 тыс. руб. за 1 кв. м в год.

Впрочем, Александр Перфильев не считает сложившуюся ситуацию в сегменте долгосрочной. По его словам, ближе к первой половине 2026 года вакансия снова начнет снижаться, а ставки аренды могут вырасти на 5–7%. Станислав Ахмедзянов добавляет, что снижение доли свободных площадей возможно в том числе из-за переноса сроков ввода складских объектов из-за все еще дорогого заемного финансирования.