Обзор складского рынка 2023 и роль маркетплейсов и селлеров в дефиците складов от Forbes

«Рекордные показатели», «прорыв ценовой плотины», «стремительный рост» — с таких слов начинаются отчеты крупных консалтинговых компаний об итогах III квартала на рынке складской недвижимости.

Ярче всего выглядит рост ставок — «исторический максимум». По оценке компаний NF Group, Ricci и CORE.XP, к III кварталу средневзвешенная ставка аренды склада в Московском регионе достигла значения 7500 рублей за кв. м в год, тогда как в начале 2023 года те же компании оценивали ее в диапазоне 5500-6000 рублей за кв. м в год. При этом склады, расположенные в пределах МКАД, стоят в разы дороже: NF Group называет диапазон 10 500–12 500 рублей за кв. м в год, IBC Real Estate — 9950 рублей за кв. м в год, Ricci — 12 000 рублей за кв. м в год.

Для сравнения: до пандемии, в 2019 году, средняя ставка была 3900 рублей (данные NF Group).

Вакантность на минимумах менее 1%, и такая ситуация сохраняется достаточно давно: в отчетах об итогах первого полугодия 2023-го уже фигурировала доля вакантных площадей порядка 1%.

Казалось бы, свободных площадей просто нет и сделки проводить не с чем. Однако отсутствие свободных площадей не помешало заключить рекордное количество сделок. CORE.XP оценили объем поглощения за три квартала в 2,1 млн кв. м, IBC Real Estate — в 2,5 млн кв. м, NF Group — в 2,6 млн кв. м.

Непредвиденные обстоятельства

Рекордный объем спроса подкрался к складскому рынку незаметно. В декабре 2022 года, отвечая на вопросы Forbes о планах на ближайшее время, участники рынка в основном делали осторожные прогнозы о незначительном снижении ставок на фоне сдержанного спроса. Однако спустя всего три месяца, в марте 2023 года, эксперты начали фиксировать первые рекорды. Почему аналитики ошиблись?

«В конце прошлого года эксперты представляли различные сценарии развития рынка в 2023 году и слабо понимали, какие еще геополитические вызовы ожидают российскую экономику, поэтому и прогнозы давали сдержанные, — объясняет член совета директоров, руководитель по работе со складскими и производственными помещениями IBC Real Estate Евгений Бумагин. — Непонятен был и статус международного бизнеса в нашей стране, так как многие крупные корпорации занимали выжидающую позицию и только в 2023 году заявили о своем окончательном решении покинуть российский рынок или остаться».

«Декабрьские прогнозы делались на основе данных за октябрь — ноябрь, — уточняет заместитель генерального директора управляющей компании MLP Глеб Белавин. — А динамика, которую демонстрировал рынок в III-IV кварталах 2022 года, не была похожа на тот экспоненциальный рост, который мы увидели в 2023 году».

Часть собеседников Forbes указали, что спрос «прятался» в планах крупнейших маркетплейсов.

«Вывод об охлаждении рынка сложился в результате недооценки масштабов развития маркетплейсов, — говорит управляющий партнер IBC Global Станислав Ахмедзянов. — Между декабрем и мартом реализовался отложенный спрос, о котором консультанты не знали либо обладали информацией, которую нельзя было анонсировать в своих отчетах».

«Я думаю, эксперты не предполагали, что наши крупнейшие маркетплейсы продолжат так активно наращивать складские площади, ведь казалось, что в 2022-м склады уже арендованы с перспективой на развитие в ближайшие годы», — добавляет управляющий директор, партнер Skladman USG Евгений Нумеров.

Для чего маркетплейсам склады? Собеседники Forbes называют две причины: борьба с конкурентами и небывалая активность селлеров.

«Они готовы развиваться даже в убыток, чтобы завоевать свою долю рынка», — констатирует Ахмедзянов.

«К концу 2022 года почти все свободные площади ушли с рынка и многим показалось, что маркетплейсы насытились, — сетует региональный директор департамента складской и индустриальной недвижимости Nikoliers Виктор Афанасенко. — Но нет, с начала 2023 года компании начали активно проводить тендеры на строительство BTS (build-to-suit, построенные под заказчика. —  Forbes) своих фулфилмент-центров и сопутствующей инфраструктуры плюс активно продолжили арендовать площади под сортировочные центры и новые форматы».

«Предположу, что одной из причин (незамеченного потенциала спроса. — Forbes) стал рост числа селлеров на маркетплейсах, — рассуждает Белавин. — Частные предприниматели, насмотревшись на потребительскую панику 2022 года, решили, что можно самим привозить из-за рубежа товары международных брендов, вдруг ставшие дефицитом. Проблема в том, что так решило сразу очень много людей. Все они одновременно привезли практически одно и то же, и каждый сделал это с запасом, чтобы компенсировать проблемы с логистикой и успеть воспользоваться низким курсом доллара. В итоге мы получили ситуацию, похожую на то, как в 2020 году все резко начали закупать и торговать масками и санитайзерами, но к 2021 году, когда масочный хайп поутих, остались с нераспроданными объемами этих товаров. Только сейчас у нас и ассортимент товаров в разы, на порядок больше, и количество продавцов, и объемы закупок. Все это добро продается через маркетплейсы и затаривает склады под завязку».

По данным исследования Tinkoff eCommerce, в I квартале 2022 года прирост количества селлеров на маркетплейсах составлял 288%, с I квартала 2022-го по I квартал 2023 года прирост активных продавцов на маркетплейсах снизился: их количество выросло всего на 21%. В совместном исследовании MPGO и Shopstat подсчитали, что в общей сложности на Wildberries, Ozon, «СберМегаМаркете», «Яндекс Маркете» и российском AliExpress зарегистрировано 1,1 млн селлеров, однако количество активно торгующих продавцов ниже: например, при официальной цифре Wildberries в 840 000 селлеров, реальных (тех, у кого 30 и более продаж в месяц) на август 2023 года насчитывалось 192 215. Зато у Ozon их было 123 652 при «официальной» цифре 120 000. В любом случае, речь идет о нескольких сотнях тысяч продавцов, активно ввозящих товары и использующих складскую инфраструктуру маркетплейсов.

По итогам девяти месяцев 2023 года на онлайн-ретейл пришлось 38% спроса, по данным NF Group, 31%,  по оценке Ricci.

Теневая вакансия и миллионный спрос

Откуда же арендаторы берут площади, если на рынке практически нет свободных складов? Вакантными считаются только квадратные метры в уже введенных в эксплуатацию зданиях, которые не заняты арендатором на отчетную дату, например на конец квартала. В сделках же участвуют не только такие площади, но и те, которые прямо сейчас строятся под будущего арендатора или покупателя (BTS), пространства в строящихся складах спекулятивного типа, а также площади, которые сейчас занимает арендатор, срок чьего контракта истекает и кого управляющий складом намерен заменить.

Последнее явление компания IBC Real Estate в своем исследовании (есть в распоряжении Forbes) назвала «теневой вакансией», указав, что ее объем с I квартала 2023 года вырос в 5,9 раза, достигнув значения 330 000 кв. м. Классически вакантных складов на рынке 80 000 кв. м, еще 150 000 «квадратов» предлагается в строящихся спекулятивных складах.

Собеседники Forbes отмечают, что даже теневая вакансия не может удовлетворить гигантский нереализованный спрос.

«По нашим оценкам, объем неудовлетворенного спроса составляет более 10 млн кв. м в целом по стране на ближайшие три года, — подсчитал партнер, региональный директор департамента индустриальной и складской недвижимости NF Group Константин Фомиченко. — Это консервативная проекция, основанная на данных о запросах, наших знаниях о стратегических планах ведущих компаний, она учитывает дополнительный коэффициент для остальных участников рынка. Примерно 70% этого неудовлетворенного спроса приходится на онлайн-торговые площадки (маркетплейсы), остальные 30% — на традиционный ретейл, включая продовольственный и непродовольственный сегменты».

В моменте неудовлетворенный спрос меньше, но тоже превышает возможности рынка.

«Объем неудовлетворенного спроса только по Москве можно оценить в 2,5-3 млн кв. м», — говорит сооснователь и партнер Bright Rich | CORFAC International  Виктор Заглумин.

«Неудовлетворенный спрос сейчас оценивается в 1-1,5 млн кв. м», — полагает Ахмедзянов из IBC Global.

Вымышленная вакансия

Ряд собеседников Forbes полагают, что не все предложения под ротацию действительно являются теневой вакансией, зачастую это манипуляция арендодателя с целью надавить на арендаторов.