Итоги аренды 2025 жилья по данным ЦИАН
Итоги аренды 2025
Ставки почти не выросли, а с учётом инфляции — даже снизились.
Ставки: слабый рост и компенсация падения
Аналитики Циана подвели итоги 2025 года по рынку долгосрочной аренды в городах с населением 500 тысяч человек и выше. Главный вывод: арендный рынок впервые за несколько лет остался на уровне прошлого года, а реальная стоимость аренды снизилась.
• Пиковые значения (сентябрь):
— однушки +3% к максимумам 2024
— двушки +1%
• С учётом инфляции аренда стала дешевле, чем годом ранее
• В 27 из 40 городов однушки в сентябре были дороже год к году, в 22 — двушки
• Сильнее всего выросли:
— однушки: Севастополь, Новокузнецк, Рязань
— двушки: Севастополь, Набережные Челны, Пермь (плюс 20% и выше при среднем 3%)
Фактически рост в высокий сезон лишь компенсировал снижение в межсезонье.
Почему рост оказался слабее
Эффект нескольких факторов:
• замедление экономики и доходов
• рост предложения и усиление конкуренции
• высокая база 2024 года, снижающая возможности индексации
Спрос: ниже прошлогоднего
• В высокий сезон спрос был на 5–10% ниже, чем в 2024 году
• В 2024 всплеск усилила отмена льготной ипотеки, многие ушли в аренду
• В 2025 рынок нормализовался: часть арендаторов стала собственниками, часть сняла жильё заранее
• Просмотры объявлений на Циане были ниже, но остались высокими
Предложение: рекордный рост
• В среднем выбор на рынке был на 70% выше, чем в 2024 году
• В пике — почти в два раза больше, чем год назад
• Рывок произошёл в конце 2024: собственники не смогли выгодно продать вторичку и вышли в аренду
• С июля предложение снижалось (минус 15% к сентябрю)
• К декабрю снова выросло (плюс 15%), почти вернувшись к началу года
Комментарий Циана
По словам Елены Бобровской:
• 2025 оказался спокойнее, ставки удержались на уровне прошлого года
• В ближайшие месяцы аренда будет снижаться примерно на 1,5% ежемесячно
• Рост возобновится летом 2026 года
• В следующем году он может быть умереннее из-за оживления рынка новостроек и вторички
Ставки в городах 500+
Самые сильные годовые изменения (сентябрь 2025):
• Однушки:
— Севастополь плюс 34%
— Новокузнецк плюс 23%
— Рязань плюс 21%
• Двушки:
— Севастополь плюс 62%
— Набережные Челны плюс 50%
— Пермь плюс 27%
• Падение ставок:
— Краснодар, Владивосток, Чебоксары, Челябинск, Ростов-на-Дону
В среднем по России:
— однушки: сентябрь плюс 3%, декабрь плюс 1%
— двушки: сентябрь плюс 1%, декабрь плюс 1%
Подробности от ЦИАН
Итоги 2025 г. на рынке аренды:
с учётом инфляции ставки стали ниже прошлогодних
Аналитики «Циана», ведущей в России цифровой платформы операций с недвижимостью, подвели итоги 2025 г. на рынке долгосрочной аренды крупных городов РФ.
Подробные данные по всем городам 500 тыс.+ в приложении.
- Арендные ставки на пике были лишь на 3% выше прошлогодних максимумов для однокомнатных квартир и на 1% для двухкомнатных. С учётом инфляции аренда была даже дешевле, чем в 2024 г. Впервые за несколько лет динамика цен в разных сегментах рынка заметно отличается: цены предложения на вторичке и в новостройках выросли (в среднем на 8 и 13% в крупных городах), а ставки аренды почти не изменились. Фактически рост ставок в период высокого спроса лишь компенсировал их снижение в межсезонье.
На пике (в сентябре) средние ставки однушек были выше прошлогодних в 27 локациях из 40 анализируемых, двушек – в 22 локациях. Особенно сильно год к году подорожали однокомнатные квартиры в Севастополе, Новокузнецке, Рязани, двухкомнатные – в Севастополе, Набережных Челнах и Перми (более чем на 20% при среднем по городам в 3%).
В период увеличения спроса (с июня по сентябрь) аренда однушек в 2025 г. подорожала в среднем по городам на 8%, двушек – на 9%. В 2024 г. за аналогичный промежуток времени ставки увеличились на 16% и 13% соответственно. Рост оказался слабее прошлогоднего из-за:
- замедления экономики и снижения темпов роста доходов (зарплаты не успевают за расценками на аренду),
- большего объёма предложения, чем в прошлом году (увеличилась конкуренция за арендатора),
- эффекта «высокой базы» (изначально высокие цены сложнее индексировать).
К декабрю ставки снизились и почти сравнялись с прошлогодними (разница и в однушках, и в двушках лишь около 1%).
Динамика средней ставки аренды 1- и 2-комн. квартир в локациях 500+
Источник: Циан
- В 2025 г. спрос на рынке аренды в высокий сезон (с июня по сентябрь) был немного ниже, чем в прошлом году (на 5-10%). В конце лета – начале осени 2024 г. на сезонный рост активности наложился рост интереса со стороны несостоявшихся покупателей (тогда завершилась льготная ипотека в сегменте новостроек, а рыночные ставки по ипотеке достигли заградительных уровней, поэтому многие решили сделать выбор в пользу аренды).
В этом году ситуация нормализовалась (кто-то уже снял квартиру, кто-то стал собственником), такого же резкого увеличения активности на арендном рынке не было, поэтому просмотры объявлений на Циане оказались ниже прошлогодних, но всё равно сохранились на достаточно высоком уровне.
Динамика просмотров объявлений в локациях 500+ на Циане
Источник: Циан
- Выбор на рынке аренды в 2025 г. был в среднем на 70% больше, чем в 2024 г. В пик активности объём предложения был выше прошлогоднего почти в 2 раза. Резкий рост числа квартир на рынке аренды произошёл в конце 2024 г.: часть собственников, которые ранее пытались продать квартиру на вторичном рынке поняли, что в новых условиях сделать это выгодно не получится, и решили временно её сдавать.
Снижаться объём предложения в этом году стал с июля. За высокий сезон к середине сентября выбор сократился в целом по крупным городам на 15%, затем к декабрю увеличился на 15%, почти компенсировав снижение в предыдущие месяцы.
Динамика объёма предложения на рынке долгосрочной аренды в локациях 500+
Источник: Циан
«2025 г. для рынка долгосрочной аренды оказался более спокойным, чем 2024 г. Спрос и ставки впервые за несколько лет не увеличились, а остались на прошлогоднем уровне, – комментирует Елена Бобровская, ведущий аналитик «Циана». – В ближайшие месяцы аренда продолжит дешеветь на ~1,5% в месяц. Устойчивый рост возобновится в июне-июле 2026 г. В следующем году он может оказаться ещё меньше за счёт ожидаемого роста активности в сегментах новостроек и вторички на фоне улучшения ипотечных условий»
Приложение. Средние ставки аренды в локациях 500+ (тыс. рублей в месяц)
| Локация | 1-комн. квартиры | 2-комн. квартиры | ||||||
| сен.25 | сен.25/ сен.24 | дек.25 | дек.25/ дек.24 | сен.25 | сен.25/ сен.24 | дек.25 | дек.25/ дек.24 | |
| Барнаул | 27,9 | 14% | 25,1 | 2% | 36,3 | 0% | 31,5 | -4% |
| Владивосток | 26,5 | -12% | 30,3 | -10% | 50,0 | -14% | 52,1 | -3% |
| Волгоград | 26,5 | -4% | 24,3 | -2% | 35,6 | -8% | 33,8 | -4% |
| Воронеж | 22,7 | -3% | 22,1 | -1% | 34,6 | -12% | 31,9 | -6% |
| Екатеринбург | 38,0 | 4% | 34,3 | -5% | 49,6 | -9% | 43,5 | -9% |
| Ижевск | 24,1 | 1% | 25,9 | 10% | 29,3 | -1% | 32,3 | 11% |
| Иркутск | 32,2 | 13% | 30,6 | 13% | 41,9 | 9% | 38,8 | 8% |
| Казань | 32,9 | -2% | 32,2 | -2% | 45,4 | -7% | 45,1 | -7% |
| Калининград | 38,6 | 8% | 32,4 | 8% | 53,8 | 0% | 45,5 | 8% |
| Кемерово | 24,4 | 4% | 22,8 | -2% | 34,2 | 8% | 30,7 | -9% |
| Киров | 19,7 | 13% | 22,0 | 12% | 28,6 | 12% | 27,8 | 5% |
| Краснодар | 26,4 | -13% | 26,4 | -9% | 42,5 | -15% | 43,4 | -9% |
| Красноярск | 30,1 | 3% | 28,7 | 2% | 39,7 | 1% | 39,4 | 3% |
| Ленинградская область | 30,1 | 3% | 30,1 | 5% | 41,5 | 16% | 36,6 | 8% |
| Москва | 71,4 | -2% | 69,2 | 1% | 134,2 | 7% | 111,3 | -2% |
| Московская область | 43,2 | 8% | 42,8 | 0% | 56,3 | 2% | 55,6 | -2% |
| Набережные Челны | 28,4 | 11% | 27,2 | 7% | 40,4 | 50% | 34,8 | 20% |
| Нижний Новгород | 36,3 | -2% | 33,5 | 2% | 47,4 | 1% | 46,0 | 5% |
| Новокузнецк | 23,6 | 23% | 22,7 | 0% | 27,4 | -8% | 29,8 | 19% |
| Новосибирск | 35,8 | 2% | 32,4 | -2% | 47,6 | 6% | 42,3 | -1% |
| Омск | 25,1 | 10% | 24,8 | -1% | 34,3 | 1% | 32,2 | -3% |
| Оренбург | 22,2 | 6% | 21,6 | 4% | 25,7 | -3% | 26,8 | -3% |
| Пермь | 27,4 | 5% | 26,5 | 1% | 42,5 | 27% | 37,1 | 2% |
| Ростов-на-Дону | 30,9 | -4% | 27,6 | -8% | 42,8 | -7% | 39,1 | -9% |
| Рязань | 27,5 | 21% | 26,1 | 12% | 30,0 | 5% | 29,6 | 8% |
| Самара | 30,1 | -3% | 27,6 | 1% | 41,6 | -10% | 38,0 | -2% |
| Санкт-Петербург | 50,7 | 8% | 45,5 | 6% | 77,2 | 6% | 68,6 | 4% |
| Саратов | 24,6 | 15% | 22,2 | 4% | 38,9 | 1% | 33,7 | 19% |
| Севастополь | 34,9 | 34% | 30,3 | 14% | 51,3 | 62% | 41,2 | 15% |
| Сочи | 50,4 | -6% | 41,5 | -8% | 75,6 | -5% | 64,1 | -8% |
| Ставрополь | 25,6 | 4% | 22,8 | 4% | 33,5 | -6% | 30,4 | -5% |
| Тольятти | 20,3 | 2% | 20,5 | -5% | 27,1 | -11% | 26,2 | 0% |
| Томск | 28,0 | 10% | 26,5 | 4% | 38,1 | 3% | 37,1 | 8% |
| Тюмень | 28,6 | 8% | 28,0 | 9% | 37,7 | 14% | 37,4 | 14% |
| Ульяновск | 20,8 | -2% | 19,8 | -3% | 26,5 | -8% | 28,4 | 11% |
| Уфа | 26,0 | 3% | 25,9 | 4% | 38,1 | 15% | 36,9 | 15% |
| Хабаровск | 42,6 | 5% | 43,2 | 10% | 59,7 | 5% | 56,6 | 4% |
| Чебоксары | 23,3 | -12% | 24,6 | -8% | 30,5 | -7% | 32,6 | 6% |
| Челябинск | 26,2 | 0% | 25,1 | -6% | 36,0 | -11% | 31,2 | -9% |
| Ярославль | 27,9 | 13% | 24,1 | 0% | 37,7 | 6% | 34,2 | 2% |
| В среднем | 30,9 | 3% | 29,2 | 1% | 43,7 | 1% | 40,3 | 1% |
Источник: Циан
Методика
В выборку вошли 40 ключевых локаций (в т.ч. все города с населением от 500 тыс. человек). Использовались данные по ставкам аренды 1- и 2-комнатных квартир (кроме элитных) и по количеству объектов всех типов комнатности.
