Цены

В 2025 году средняя цена квадратного метра в городах с населением от 500 тыс. человек выросла на 8% — до 147 тыс. рублей. Рост сопоставим с инфляцией и заметно ниже, чем на первичном рынке, где новостройки подорожали примерно на 14%.

Наибольшие темпы роста зафиксированы в Ижевске, Севастополе, Санкт-Петербурге и Чебоксарах — от 12% до 16% за год. Единственный город, где цены на вторичку в конце 2025 года оказались ниже прошлогодних значений, — Новокузнецк (−4%).

Скидки при торге в течение года оставались умеренными — в пределах 3,5–4%, что характерно для сбалансированного рынка. Пик роста цен пришёлся на октябрь–ноябрь, на фоне оживления спроса.

Спрос и сделки

Несмотря на высокие ипотечные ставки, спрос на вторичном рынке сохранился на высоком уровне.
По итогам года:

— в Москве число сделок купли-продажи оказалось на 4% ниже, чем в 2024 году
— в Санкт-Петербурге, напротив, на 2% выше

Во втором полугодии рынок заметно оживился. С июля по ноябрь 2025 года в крупных городах было продано 219 тыс. квартир, что на 25% больше, чем годом ранее. Рост поддержали альтернативные сделки, продажи готовых лотов в новостройках и постепенное восстановление ипотечного кредитования на фоне ожиданий снижения ставок и возможного рефинансирования.

Предложение

Объём предложения на вторичном рынке за год сократился на 19% — до 207 тыс. лотов в локациях 500+. Снижение оказалось даже более выраженным, чем в новостройках.

Причины:
— хорошие темпы продаж
— перевод части объектов в сегмент аренды
— более медленное пополнение рынка инвестиционными лотами в домах 2024–2025 годов ввода

Самое сильное сокращение предложения зафиксировано в Кирове, Уфе, Чебоксарах и Ульяновске — более чем на 40%. Рост предложения отмечен лишь в нескольких городах, включая Ростов-на-Дону, Красноярск, Оренбург и Тюмень.

Прогноз на 2026 год

По оценке Циана, в 2026 году ожидается дальнейший рост:
— цен предложения — примерно на 8%
— спроса — около 10%

Ключевой фактор — возможное снижение ключевой ставки ЦБ ниже 14% во втором полугодии. Основные риски — замедление экономики и стагнация доходов населения.

Подробности

Итоги года на вторичном рынке:
спрос не упал даже с ипотекой под 30%, цены выросли на 8%

Аналитики «Циана», ведущей в России цифровой платформы операций с недвижимостью, подвели итоги 2025 г. на вторичном рынке крупных городов России.

• В 2025 г. средняя цена квадратного метра в городх 500+ увеличилась на 8% (до 147 тыс. руб).) – на уровне инфляции и ниже, чем в новостройках. Максимальные темпы роста – в Ижевске, Севастополе, Санкт-Петербурге и Чебоксарах.
• Спрос сохранился на высоком уровне. По итогам года — в Москве число ДКП на 4% меньше, чем в 2024 г., в Санкт-Петербурге – на 2% больше. Восстановление спроса активизировалось во 2 полугодии (на 25% выросло число сделок в июле-ноябре в городах 500+).
• Объём предложения за год сократился на 19%. Отрицательная динамика зафиксирована в 36 локациях из 40 крупных городов.

Подробные данные по городам – в приложении.

• В 2025 г. квадратный метр в крупных городах России подорожал на 8% (до 147 тыс. рублей) – на уровне инфляции. Рост цен, несмотря на заградительные ставки по ипотеке, сохранился, но он был не таким сильным, как в новостройках (+14%). Больших скидок на вторичке в 2025 г. не было, они держатся на уровне 3,5-4% (что характерно для стабильного рынка). Максимальные темпы роста цен зафиксированы в октябре-ноябре – как следствие увеличения спроса.

Особенно сильно «квадрат» за год подорожал в Ижевске, Севастополе, Санкт-Петербурге и Чебоксарах (на 12-16%). Разброс в динамике между городами не такой большой, как в новостройках. Единственный город, где вторичка в конце 2025 г. дешевле, чем год назад – Новокузнецк (-4%).

Динамика средних цен предложения в локациях 500+

Источник: Циан

• Спрос на вторичном рынке в 2025 г. сохранился на высоком уровне за счет альтернативных сделок, продаж готовых лотов в новостройках, запуска льготной ипотеки в небольших городах.

Спрос стал увеличиваться во второй половине года (с максимумом в октябре) . Снижение ключевой ставки привело к росту числа рыночных ипотек – кредиты стали брать те, кто рассчитывает на рефинансирование.

С июля по ноябрь 2025 г. в крупных городах [с полными данными по числу сделок] было продано 219 тыс. квартир (+25% год к году).

Динамика числа сделок в локациях 500+*

* 31 локация, по которым есть полные данные по числу сделок (не по числу оформленных переходов прав)

Источник: Циан

• Объём предложения на вторичном рынке сократился за год на 19% (до 207 тыс. лотов в локациях 500+) – сильнее, чем в новостройках. Выбор снижался на протяжении всего второго полугодия. Среди причин такой динамики — хорошие темпы продаж, вывод части предложения на рынок аренды и его более медленное пополнение инвестиционными лотами в домах, сданных в 2024-2025 гг.

Особенно сильно показатель сократился в Кирове, Уфе, Чебоксарах и Ульяновске (на 40% и более). Рост зафиксирован только в Ростове-на-Дону, Красноярске, Оренбурге и Тюмени.

Динамика объёма предложения в локациях 500+

Источник: Циан

«В 2026 году ожидаем увеличения цен предложения на 8%, спроса – на 10%.  Основным фактором роста должно стать изменение ставки ЦБ – ниже 14% во втором полугодии. Возможные ограничения восстановления – замедление экономики и стагнация доходов», – комментирует Александр Гарбузов, директор направления вторичной недвижимости «Циана».

Приложение

Источник: Циан

Методика

В выборку вошли 40 ключевых локаций (в т.ч. все города с населением от 500 тыс. человек).

Сообщение Итоги 2025 года на вторичном рынке жилья спрос удержался даже при ипотеке под 30%, цены выросли на 8% появились сначала на ECOMHUB - о E-Commerce, омниканальном ритейле, логистике, технологиях, соцсетях.

Аналитики Циан подвели итоги 2025 года на рынке первичной недвижимости в крупных городах России. Картина года — рост цен выше инфляции на фоне сжатия предложения и умеренного снижения спроса, с признаками восстановления к концу года.

Коротко по рынку

• средняя цена квадратного метра выросла на 14%
• количество сделок снизилось на 8%
• объём предложения сократился на 9%
• во второй половине года начался восстановительный рост спроса

Цены
Рост быстрее инфляции

В 2025 году средняя цена квадратного метра в крупных городах России выросла до 186 тыс. рублей, что соответствует росту на 14% за год — выше официальной инфляции.

Основные причины роста цен

• включение в цены банковских комиссий и рисков рассрочек
• высокая стоимость строительства из-за дорогого проектного финансирования
• изменение структуры предложения — более дешёвые лоты продаются быстрее
• рост спроса после расширения доступности ипотеки

Наибольший рост цен зафиксирован в

• Севастополе — +68%
• Набережных Челнах — +43%
• Барнауле — +38%
• Москве — +29%
• Самаре — +29%

Общая закономерность: чем сильнее сокращался выбор, тем заметнее росли цены.

Отдельный фактор Москвы

• рост требований со стороны города к архитектуре и параметрам проектов
• увеличение доли сегментов «комфорт плюс» и «бизнес»

Спрос
Минус 8% за год, но с разворотом

В 40 крупнейших локациях за январь–ноябрь 2025 года продано около 371 тыс. квартир и апартаментов, что на 8% меньше, чем годом ранее.

Контекст важен

• в первой половине 2024 года ещё действовала безадресная льготная ипотека
• в начале 2025 года рыночные ставки доходили до 30%

На этом фоне падение оказалось мягче ожиданий.

Что поддерживало рынок

• рассрочки в начале года
• семейная ипотека — около 80% всех ипотечных сделок
• отложенный спрос во второй половине года

Региональные различия

• Московский регион — продажи почти на уровне 2024 года
• Санкт-Петербург и Ленобласть — минус 15%
• другие миллионники — минус 12%
• остальные крупные города — минус 6%

С июля фиксируется устойчивый рост активности, усилившийся к концу года.

Предложение
Выбор сжимается

Объём предложения в новостройках сократился за год на 9%, до 286 тыс. лотов в 40 крупнейших городах.

Причины сокращения

• высокие ставки по проектному финансированию
• дорогие бридж-кредиты на покупку участков
• жёсткая банковская экспертиза проектов
• осторожное планирование застройщиков

Динамика

• в Московском регионе снижение шло весь год
• в других городах спад стал массовым к концу года
• ежемесячные темпы невелики, но тренд устойчив

Самое сильное падение предложения

• Тольятти
• Оренбург
• Саратов
• Барнаул
• Ульяновск

В Москве выбор сейчас примерно на треть меньше, чем год назад.

Прогноз на 2026 год

По оценке Циан, в 2026 году цены на новостройки могут вырасти ещё на 13–15%.

Ключевые факторы

• ожидаемый рост спроса на фоне снижения ключевой ставки
• дефицит новых проектов
• меньшая доля доступного предложения на ранних стадиях строительства

Комментарий рынка

«В 2026 году рост цен будет поддержан как восстановлением спроса, так и изменением структуры предложения. Новых проектов выходит заметно меньше, чем раньше», — Артём Глебов, Циан.

Что важно зафиксировать

• рынок адаптировался к дорогим деньгам
• предложение сжимается быстрее, чем спрос
• цены растут не только из-за спроса, но и из-за структуры рынка
• 2025 год стал переходным, 2026 — рискует закрепить дефицит

Подробности

Итоги года на рынке новостроек:
цены выросли на 14%, спрос сократился на 8%

Аналитики «Циана», ведущей в России цифровой платформы операций с недвижимостью, подвели итоги 2025 г. на рынке новостроек крупных городов России.

• В 2025 г. средняя цена квадратного метра в предложении увеличилась на 14%. Максимальные темпы роста в Севастополе, Набережных Челнах, Барнауле, Москве, Самаре.
• Число сделок год к году снизилось на 8%. В последние месяцы 2025 г. на рынке фиксируется восстановительный рост.
• Объём предложения за год сократился на 9%. Отрицательная динамика теперь не только в столичном регионе, но и в большинстве других городов.

Подробные данные по городам – в приложении.

• В 2025 г. квадратный метр в крупных городах России подорожал в среднем на 14% (до 186 тыс. рублей) – темпы выше официальной инфляции. Причины роста цен:
• включение в цену банковских комиссий и/или учёт затраты и рисков на продажи в рассрочку,
• сохранение высокой стоимости строительства (за счёт удорожания проектного финансирования),
• изменение структуры предложения (более дешёвые и компактные лоты продаются быстрее),
• рост спроса после увеличения доступности ипотеки (позволил чаще индексировать цены и реже давать скидки).

Особенно сильно «квадрат» подорожал в Севастополе, Набережных Челнах, Барнауле, Москве, Самаре (на 29% и более). В целом, чем заметнее сократился выбор на рынке, тем значительнее выросли цены.

В Москве дополнительным фактором стали рост требований со стороны города – новые дома должны быть выше и эффектнее (а значит, и дороже), а также увеличение доли проектов в сегментах «комфорт плюс» и «бизнес» (где цены априори выше).

«В 2026 г. цены на рынке новостроек, по нашим прогнозам, вырастут на 13-15%. Такую динамику связываем с ожидаемым ростом спроса (на фоне снижения ключевой ставки) и с изменением структуры предложения (новых проектов в 2025 г. вышло заметно меньше, чем раньше, а значит, на рынке не так много более доступного предложения на ранней стадии строительства)», – комментирует Артем Глебов, директор направления первичной недвижимости «Циана».

Динамика средних цен предложения в локациях 500+

Источник: Циан

• Спрос на рынке новостроек в 2025 г. оказался на 8% ниже, чем в 2024 г.: в 40 крупнейших локациях было продано 371 тыс. квартир и апартаментов (данные за 11 месяцев). Учитывая, что в первой половине прошлого года на рынке ещё действовала безадресная льготная ипотека, а рыночные ставки в начале 2025 г. достигали 30% годовых, такое снижение оказалось ниже ожиданий. В начале года активность на рынке поддержали программы рассрочек, а в масштабе всего года ключевую роль сыграла семейная ипотека (на которую пришлось около 80% всех ипотечных сделок в новостройках).

С июля на рынке фиксировался рост спроса, который усилился к концу года: на рынок вышли покупатели, которые ранее откладывали сделку (или ждали снижения ипотечных ставок, или держали средства на депозитах), а также те, кого заставили ускориться новости об изменении условий семейной ипотеки.  

В Московском регионе продажи за январь-ноябрь 2025 г. сравнялись с продажами в январе-ноябре 2024 г. Есть вероятность, что по итогам 12 месяцев 2025 г. станет даже более успешным. В Санкт-Петербурге и Ленинградской области результаты на 15% ниже прошлогодних, в других миллионниках – на 12%, в остальных анализируемых городах – на 6%.

Спрос (число ДДУ) в локациях 500+

Источник: Циан

• Объём предложения на рынке новостроек сократился за год на 9% (до 286 тыс. лотов в 40 крупнейших городах). Если в Московском регионе снижение фиксировалось уже с начала года, то в других локациях были и стагнация, и рост, и только к концу года выбор стал снижаться почти везде. Спрос на рынке вырос, при этом новинок в 2025 г. выходило мало из-за высоких ставок по проектному финансированию и бридж-кредитам для приобретения участков, строгой проверки проектов в банках, осторожного планирования со стороны застройщиков. Ежемесячные темпы сокращения выбора невелики, но тренд устойчив.

Особенно сильно объём предложения сократился в Тольятти, Оренбурге, Саратове, Барнауле и Ульяновске (более чем в 2 раза). В Москве сейчас выбор на треть меньше, чем год назад.

Динамика объёма предложения в локациях 500+

Источник: Циан

Приложение

Методика

В выборку вошли 40 ключевых локаций (в т.ч. все города с населением от 500 тыс. человек).

Сообщение ЦИАН: Итоги 2025 года на рынке новостроек России появились сначала на ECOMHUB - о E-Commerce, омниканальном ритейле, логистике, технологиях, соцсетях.