Оценочный платеж — 1,1–1,2 млрд рублей в год.

Момент выбран удачно: складской рынок Московского региона охлаждается, вакантность растёт, а ставки пошли вниз.
⠀
👉 🏭 Два склада — две задачи

«Инсити Радищево» станет обычным логистическим хабом. Во II квартале число заказов Ozon выросло на 83% год к году.

«Никольское-2» предназначен для крупногабаритных товаров. За первое полугодие количество таких заказов выросло на 25%.

То есть Ozon одновременно расширяет базовую сеть и строит отдельную инфраструктуру под мебель, технику и товары для дома.
⠀
👉 📉 Рынок впервые играет на стороне арендатора

К началу июля в Москве и области было свободно около 1 млн кв. м складов. Объём сделок в первом полугодии снизился на 48%, до 110,7 тыс. кв. м.

Получается, две сделки Ozon на 140 тыс. кв. м по площади больше всего объёма складских сделок региона за первое полугодие примерно на 26%.

При этом средняя ставка класса А снизилась примерно до 9,5 тыс. рублей за кв. м в год.
⠀
👉 💰 Арендовать сейчас выгоднее, чем строить

Строительство склада класса А оценивается примерно в 69,1 тыс. рублей за кв. м.

Объект на 140 тыс. кв. м потребовал бы около 9,7 млрд рублей ещё без земли, части инфраструктуры и оснащения.

Аренда позволяет получить мощности быстрее и не замораживать несколько миллиардов капитала.
⠀
📌 Главный вывод: Ozon использует слабость складского рынка как преимущество.

Пока девелоперы сталкиваются с ростом свободных площадей и снижением ставок, маркетплейс получает возможность быстро расширять инфраструктуру на более выгодных условиях.

А отдельные 80 тыс. кв. м под крупногабарит показывают ещё один вектор: маркетплейсы всё активнее заходят в мебель, DIY и крупную бытовую технику, где раньше их логистика была заметно слабее.

Источник: «Коммерсантъ», IBC Real Estate, Nikoliers.

Подробнее

Ozon арендовал 140 тыс. кв. м складов в Подмосковье: маркетплейс использует охлаждение рынка для ускорения экспансии

Ozon заключил сразу две крупные сделки на складском рынке Московской области и арендовал в общей сложности 140 тыс. кв. м. Это 60 тыс. кв. м в логопарке «Инсити Радищево» на Ленинградском шоссе и еще 80 тыс. кв. м в комплексе «Никольское-2» в Дмитровском районе. Сам маркетплейс подтвердил обе сделки.

По оценкам консультантов, аренда обойдется Ozon примерно в 1,1–1,2 млрд руб. в год. На «Инсити Радищево» придется около 500–570 млн руб., на «Никольское-2» — еще примерно 640 млн руб.

Два склада — две разные задачи

60 тыс. кв. м в «Инсити Радищево» Ozon собирается использовать как обычный логистический хаб. Компания объясняет необходимость новых площадей быстрым ростом бизнеса: число заказов во II квартале 2026 года увеличилось на 83% год к году.

А вот 80 тыс. кв. м в «Никольском-2» выделяются под крупногабаритные товары. Это уже отдельная логистическая модель: мебель, техника, товары для дома требуют значительно больше места и другой обработки. За первое полугодие количество онлайн-заказов крупногабаритных товаров на Ozon выросло на 25%.

То есть речь не просто о расширении складского портфеля. Ozon одновременно наращивает базовую инфраструктуру и отдельно масштабирует сегмент крупногабаритных товаров.

И момент для сделки выбран удачный

Еще год назад крупному арендатору такого масштаба пришлось бы бороться за свободные площади. Сейчас ситуация развернулась.

По данным Bright Rich, к началу июля в Москве и Московской области было свободно около 1 млн кв. м складов, более чем вдвое больше, чем годом ранее. За январь—июнь объем сделок с логопарками в регионе упал на 48%, до 110,7 тыс. кв. м.

Получается любопытная пропорция: только эти две сделки Ozon на 140 тыс. кв. м по площади примерно на 26% превышают весь объем сделок со складами в Москве и Подмосковье за первое полугодие, приведенный «Коммерсантом».

Это хорошо показывает разрыв рынка: большая часть бизнеса притормозила расширение, а крупнейшие маркетплейсы, наоборот, используют паузу, чтобы занимать освободившиеся мощности.

Ставки тоже пошли вниз

По данным IBC Real Estate, во II квартале средняя ставка аренды существующих сухих складов класса А в Москве и Московской области снизилась до 9,5 тыс. руб. за кв. м в год. В I квартале она составляла около 9,8 тыс. руб., а годовая коррекция была еще заметнее.

Если просто разделить оценочные ежегодные платежи Ozon в 1,1–1,2 млрд руб. на 140 тыс. кв. м, получается примерно 7,9–8,6 тыс. руб. за кв. м в год.

Сравнивать эту цифру со среднерыночной ставкой напрямую нужно осторожно: в контрактах могут различаться НДС, эксплуатационные платежи, срок аренды и другие условия. Но порядок цифр показывает, что крупный арендатор сейчас находится в значительно более сильной переговорной позиции, чем в период складского дефицита.

Почему Ozon арендует, а не строит

Для маркетплейса это вполне рациональный выбор.

Стоимость строительства склада класса А в I квартале 2026 года IBC Real Estate оценивала примерно в 69,1 тыс. руб. за кв. м. Чисто арифметически строительство объекта сопоставимой площади 140 тыс. кв. м потребовало бы около 9,7 млрд руб. еще до учета стоимости земли, финансирования, части инфраструктуры и оснащения.

Аренда позволяет получить необходимые мощности почти сразу и не замораживать несколько миллиардов рублей капитала.

Для быстро растущего маркетплейса это особенно важно. Если объем заказов прибавляет десятки процентов в год, ждать несколько лет проектирования и строительства собственного объекта дорого не только финансово — можно потерять качество доставки и пропускную способность сети.

Поэтому логика здесь простая: свои склады имеет смысл строить под долгосрочную базовую инфраструктуру, а резкие скачки спроса закрывать арендой готовых площадей.

Рынок складов впервые начал играть на стороне арендатора

Еще недавно маркетплейсы сами разогревали складской рынок. Огромные объемы e-commerce создавали дефицит качественных площадей, ставки росли, а девелоперы активно запускали BTS-проекты под конкретных заказчиков.

В 2026 году цикл изменился. Рекордный ввод новых объектов встретился с ослаблением спроса. По данным Nikoliers, уже по итогам I квартала свободные площади в Московском регионе превысили 1 млн кв. м, а объем нового предложения продолжает расти.

Теперь выигрывает тот, у кого есть деньги и потребность быстро расширяться.

Для обычных арендаторов охлаждение означает возможность выбивать скидки. Для Ozon — возможность получить сразу десятки тысяч квадратных метров в нужных локациях и фактически переложить часть инвестиционного риска на владельцев недвижимости.

Есть еще один важный сигнал — крупногабарит

Отдельные 80 тыс. кв. м под крупногабаритные товары показывают, куда маркетплейсы продолжают двигаться.

В первых волнах роста e-commerce наиболее удобными для маркетплейсов были небольшие стандартизированные товары: одежда, косметика, электроника, товары повседневного спроса. Мебель, крупная бытовая техника и тяжелые товары гораздо сложнее и дороже в обработке.

Если Ozon выделяет под этот сегмент 80 тыс. кв. м отдельной инфраструктуры, значит категория уже становится достаточно большой, чтобы оправдывать специализированную логистику.

Это усиливает давление на традиционный DIY, мебельные сети и продавцов бытовой техники: маркетплейсы постепенно убирают одно из своих последних заметных ограничений — неспособность дешево и быстро работать с крупным товаром.

Главный вывод

На поверхности это новость о двух арендованных складах. Но рынок здесь говорит сразу о двух вещах.

Первая — Ozon по-прежнему растет быстрее собственной физической инфраструктуры. Рост заказов на 83% требует не косметической оптимизации существующих объектов, а десятков тысяч новых квадратных метров.

Вторая — компания расширяется в очень удобный момент. Пока общий спрос на склады в Московском регионе падает, вакантность растет, а ставки корректируются вниз, Ozon может быстро получить нужную инфраструктуру и не вкладывать миллиарды рублей в строительство.

Поэтому 140 тыс. кв. м — это не столько ставка на недвижимость, сколько ставка на продолжение роста самого маркетплейса.

И для складского рынка ситуация получается почти зеркальной: то, что является проблемой для девелоперов — рост свободных площадей и снижение ставок, — становится преимуществом для крупнейших e-commerce-компаний.

Источники

1. Коммерсантъ. Маркетплейс разложился в Подмосковье. Ozon арендовал суммарно 140 тыс. кв. м складов
   https://www.kommersant.ru/doc/8877453
2. IBC Real Estate. Складская недвижимость, II квартал 2026 года
   https://ibcrealestate.ru/research/2026-q2-skladskaya-nedvizhimost/
3. IBC Real Estate. Стоимость строительства складской недвижимости, I квартал 2026 года
   https://ibcrealestate.ru/research/2026-q1-stoimost-stroitelstva-skladskaya-nedvizhimost/
4. Nikoliers. Объем свободных складских площадей в Московском регионе превысил 1 млн кв. м
   https://nikoliers.ru/media/news/obem-svobodnykh-skladskikh-ploshchadey-v-moskovskom-regione-prevysil-1-mln-kv-m/

Сообщение Ozon арендовал 140 тыс. кв. м складов в Подмосковье появились сначала на ECOMHUB - о E-Commerce, омниканальном ритейле, логистике, технологиях, соцсетях.