Два взгляда на перспективы складского рынка России после СВО

Есть два диаметрально противоположных взгляда на перспективы российской экономики после начала “специальной военной операции” и вызванных ею санкций и “уходов”. Часть экспертов рынка считает перспективы удручающими, часть говорит о том, что “не всё так однозначно”. Представим соображения обеих сторон.

 

PRO

Андрей Постников: «Импортозамещение создаст спрос на склады»

По оценке генерального директора компании «ОРИЕНТИР» Андрея Постникова, несмотря на сложности, с которыми столкнулись владельцы и строители коммерческой недвижимости в России, в секторе складской недвижимости наблюдается сдержанный оптимизм. Такое мнение эксперт озвучил в рамках дискуссионного клуба «Апрельские тезисы», организованного издательским домом Коммерсантъ.

«Мы надеемся, что именно сектор складской недвижимости будет демонстрировать больше сдержанного оптимизма, чем другие. Мы видим как минимум два направления для активной работы в 2022 году. Первое связано со столь необходимым стране импортозамещением, а это новые производства, а значит потребуется строительство как новых объектов для размещения производственных мощностей, так и объектов складской недвижимости для обеспечения новых цепочек поставок. Второе направление – строительство городских складов и объектов формата light industrial. Такие объекты не только должны быть расположены ближе к городу, но и подходить небольшим арендаторам и покупателям. Также, в связи с нарушениями в цепочках поставок можно ожидать, что ритейлеры будут наращивать складские запасы, чтобы иметь возможность гарантировать бесперебойную поставку товаров потребителям. У ритейлеров будут появляться новые форматы, как например формат магазина «Чижик» у Х5 Retail Group, для которого компания «ОРИЕНТИР» строит новые мультитемпературные склады в нескольких логистических парках Московской области», – рассказал Постников.

По его словам, с точки зрения потребностей рынка это будет компенсировать негативные эффекты, возникшие из-за ухода иностранных игроков. Постников также отметил, что в новых реалиях преимущество будет на стороне девелоперов, которые имеют возможность строить, не опираясь на кредитное плечо. Именно по такой модели начал работать ОРИЕНТИР.

«В настоящее время у застройщиков возникли проблемы с поставками зарубежного оборудования для оснащения высокотехнологичных складов – это, в первую очередь, касается холодильных установок, систем климат-контроля и системы автоматизации. Для нас это важное направление. Мы перестраиваем поставки необходимого оборудования, и сейчас ОРИЕНТИР – один из немногих девелоперов, который имеет возможность продолжать строительство и выполнять все свои обязательства. В целом мы ожидаем, что рынок справится с этой задачей, и на смену европейским поставщикам придут поставщики из Китая и далее все больше из России. Для скорейшего перехода на российское производство требуется предоставить доступный кредит. Основным фактором риска для получения поставок от китайских производителей будут вторичные санкции, перспективы применения которых пока непонятны», – добавил Постников.

 

CONTRA

Источник: КоммерсантЪ

Перепечатка

После отказа иностранных компаний от развития на российском рынке в сегменте логистической недвижимости стали освобождаться площади, которые еще в начале этого года были дефицитными. В ближайшее время европейские ритейлеры Lush и Jysk готовятся покинуть занимаемые склады. Этот тренд продолжится, что приведет к значительному росту свободных площадей, и, значит, отпадет необходимость строить новые объекты, уверены эксперты.

По данным трех собеседников “Ъ”, датский мебельный ритейлер Jysk и британский косметический бренд Lush, заявившие об уходе с российского рынка, также покидают помещения в логопарках.

Как правило, на складском рынке заключаются долгосрочные контракты, из которых нельзя досрочно выйти в одностороннем порядке, напоминает руководитель отдела складских и индустриальных помещений «Джонс Лэнг Ласаль» Евгений Бумагин. Поэтому в первую очередь ритейлеры стали отказываться от услуг логистических операторов, с которыми обычно заключается краткосрочный договор, отмечает коммерческий директор Ghelamco Александр Перфильев. А невостребованные площади напрямую арендованных складов игроки стали предлагать в субаренду, добавляет партнер Commonwealth Partnership Егор Дорофеев.

По данным «Джонс Лэнг Ласаль», сейчас на рынке Москвы и Подмосковья около 500 тыс. кв. м таких помещений. Год назад объем этого рынка оценивался всего в 5 тыс. кв. м, отмечают в Commonwealth Partnership. Это может привести к росту доли свободных помещений в логопарках Подмосковья до 4,5% с нынешних 0,6%, прогнозирует господин Бумагин.

Большой объем субаренды, который обычно предлагается по цене ниже рыночной, окажет влияние и на стоимость прямой аренды.

Ранее ожидавшийся рост ставок может временно перейти к снижению, прогнозирует старший директор отдела складской и индустриальной недвижимости CBRE Россия Антон Алябьев.

Кроме того, снижение спроса на складские площади, уход части арендаторов, рост стоимости строительства и повышение ставок банковского финансирования приведут к снижению объемов строительства, не исключает региональный директор департамента складской недвижимости Nikoliers Виктор Афанасенко. Планы по спекулятивному строительству складов будут перенесены на следующий год, полагает Антон Алябьев. Евгений Бумагин добавляет, что все новые проекты строительства складов под конкретного заказчика (built-to-suit) тоже поставлены на паузу. Гораздо выгоднее взять площади в субаренду, поэтому строить новые объекты пока нет необходимости, уточняют собеседники “Ъ”. Так, если арендная ставка для проектов built-to-suit составляет 7 тыс. руб. за 1 кв. м ежегодно, то в рамках субаренды цена не превышает 5,5 тыс. руб., отмечает господин Бумагин.

В итоге в этом году объем ввода складских помещений окажется исторически минимальным, считает партнер ILM Андрей Лукашев. Вместо заявленных к вводу 1,9 млн кв. м логопарков в Подмосковье фактический объем нового предложения окажется вдвое меньше, резюмирует партнер Bright Rich | CORFAC Int Евгений Титаренко.