Складской рынок Москвы в 2025 году: резкое падение сделок и смена фокуса арендаторов

Складской рынок Москвы в 2025 году: резкое падение сделок и смена фокуса арендаторов 🏭📉

📦 По данным SWMR, IBC Real Estate, CMWP и других аналитиков, рынок складской недвижимости Москвы и Подмосковья в 2025 году оказался под сильным давлением: объём сделок упал на 42–63% год к году, несмотря на сохраняющееся лидерство e-commerce. На фоне высокой ставки аренды, дорогого финансирования и осторожности арендаторов рынок перешёл в стадию замедления.

Рекордное снижение спроса

• По SWMR: общий объём сделок — 792 тыс. кв. м (–63% г/г)
• По IBC: 891 тыс. кв. м (–42% г/г)
• Средняя площадь сделки сократилась вдвое — до 12 тыс. кв. м
• Вакантность выросла с 1,5% до 2,1%, а к концу года может достигнуть 3,5%

Основная причина — сокращение активности онлайн-торговли, особенно маркетплейсов. Компании предпочитают оптимизировать текущие площади, избегая новых расходов.

Структура сделок меняется

📊 По данным SWMR:

• Аренда — 76% (было 45% в 2023)
• BTS (аренда) — 6% (против 24%)
• BTS (продажа) — 5%
• Покупка готовых объектов — 13%

▶ Формат BTS (строительство под заказчика) практически исчез из-за рисков, долговых нагрузок и непредсказуемости рынка. Спекулятивные проекты приостанавливаются до появления якорных арендаторов.

Кто ещё арендует склады в 2025 году

• E-commerce — 32%
• Производство — 18%
• Многоканальный ритейл — 15%
• Логистика — 10%
• Дистрибуция — 9%
• Прочие — 16%

▶ Производственный сектор укрепляется за счёт импортозамещения. Но без экспансии e-commerce компенсировать просадку не удаётся.

Финансовые и арендные барьеры

• Средняя арендная ставка — 12,1 тыс. руб./кв. м в год
• Владельцы складов не готовы снижать ставки
• Займы стали дорогими, сроки заключения сделок выросли в 2–3 раза
• Период согласования аренды увеличился с 1–2 до 4 месяцев

📉 Из-за этих факторов девелоперы сократили инвестиции в новые объекты: строительство замораживается, а число площадей, находящихся в стадии девелопмента без конечного арендатора, утроилось — до 1,9 млн кв. м по итогам полугодия.

📍 Вывод:
Рынок складов в Москве и МО перестраивается — от агрессивной экспансии маркетплейсов к осторожному спросу и преимущественно арендной модели. В приоритете — быстрая адаптация и отказ от капитальных вложений.

 

Спрос на склады в Москве и МО в 2025 году: e-commerce снова в лидерах 🏭📦

📊 Аналитика за январь–июнь 2025 года от SWMR показывает, что рынок складской недвижимости Москвы и области снова меняет структуру спроса. Выросла роль аренды, резко снизился интерес к сделкам BTS (строительство под заказчика), особенно в формате аренды.

💼 Структура спроса по типу сделок

• Аренда — 76% всех сделок (против 45% в 2023 году)

• BTS (аренда) — 6% (год назад — 24%)

• BTS (продажа) — 5% (против 7% в 2023)

• Продажа готовых объектов — 13%

▶ Такая динамика говорит об осторожности бизнеса: снижение инвестиционной активности и ориентация на гибкие форматы.

🔍 Спрос по сферам бизнеса в I полугодии 2025

• Электронная коммерция — 32%

• Производство — 18%

• Многоканальный ритейл — 15%

• Логистика — 10%

• Дистрибуция — 9%

• Прочее — 16%

▶ E-commerce остаётся основным драйвером рынка. Производственные компании также усиливают позиции, вероятно, на фоне импортозамещения и переориентации цепочек поставок.

📉 Падение BTS указывает на замедление девелоперской активности под конкретных клиентов — как следствие, девелоперы и арендаторы всё чаще прибегают к модели готовых решений.

 

Подробности от Ъ

Ритейл расстроил логопарки

Объем сделок со складами по итогам полугодия снизился на 63%

По итогам января—июня 2025 года объем сделок со складской недвижимостью в Москве и Подмосковье снизился на 63% год к году, до 792 тыс. кв. м, подсчитали в консалтинговой компании CMWP. По данным IBC Real Estate, за тот же период спрос на складские помещения в столице и области сократился на 42% год к году, до 891 тыс. кв. м. Снижение связано с замедлением экспансии компаний из сферы онлайн-торговли, ранее активно арендовавших и покупавших такую недвижимость, отмечает инвестиционный директор ГК «Ориентир» (девелопер логопарков) Ольга Кашкарова.

Объем рынка e-commerce к концу 2025 года увеличится на 27%, что на 8,5 процентного пункта (п. п.) меньше год к году, следует из базового прогноза консалтинговой компании «Яков и партнеры». По ее данным, в будущем общий рост рынка будет все более сдержанным: по итогам 2026 года его оборот вырастет на 21,9% год к году, а уже в 2030 году — только на 9,5%.

Ранее маркетплейсы заключали арендные сделки в формате Built-to-Suit (BTS, строительство под заказчика), отмечает директор департамента складской и индустриальной недвижимости Invest7 Александр Перфильев. Теперь доля таких сделок составляет всего 5% от общего объема спроса — это на 27 п. п. меньше, чем годом ранее, подсчитала руководитель департамента исследований и аналитики CMWP Полина Афанасьева.

Дополнительно снижает спрос на склады высокая ставка аренды, говорит директор департамента складской и индустриальной недвижимости Nikoliers Виктор Афанасенко. Сейчас аренда таких площадей в Москве обходится в среднем в 12,1 тыс. руб. за 1 кв. м в год, добавляет руководитель отдела складской и индустриальной недвижимости CORE.XP Антон Алябьев. На значительное снижение ставок собственники логопарков не соглашаются, в будущем это может привести к убыткам, добавляет старший директор департамента складской недвижимости Ricci Руслан Готыжев.

Заключать сделки, в особенности крупные, потребителям складов мешает дорогое заемное финансирование — компании предпочитают оптимизировать имеющиеся площади, добавляет партнер консалтинговой компании NF Group Константин Фомиченко. В результате, по подсчетам Полины Афанасьевой, средняя площадь сделки по итогам первой половины 2025 года сократилась на 50% год к году, до 12 тыс. кв. м.

Из-за существенного сокращения объема сделок вакантность в складских помещениях начала расти: за январь—июнь 2025 года показатель достиг 2,1%, а уже к концу года составит 3,5%, считает Антон Алябьев.

По словам Константина Фомиченко, в период прошлогоднего бума инвестиционной активности договоры аренды или купли-продажи заключались за один-два месяца, теперь — за четыре месяца.

Падение спроса негативно сказывается на спекулятивных проектах (не под конкретного заказчика): теперь многие девелоперы, опасаясь невостребованности, стараются придержать строительство своих складов до появления якорных арендаторов, говорит Ольга Кашкарова. Так, по итогам января—июня 2025 года в стадии строительства для аренды оказалось 1,9 млн кв. м складской недвижимости, что более чем втрое больше год к году, подсчитал руководитель департамента по работе со складскими и производственными помещениями IBC Real Estate Евгений Бумагин.