Аналитики Циана оценили, какую долю сделок на первичном и вторичном рынках жилья в регионах России формируют административные центры. В среднем на столицы субъектов приходится 60% всех сделок, тогда как в 2024 году показатель составлял 56%.

Разрыв между регионами огромный — от 8% до 86%. Во многом он зависит от того, какая доля населения региона живёт в его столице и насколько развиты другие крупные города.

📊 Где спрос сильнее всего сосредоточен в столице

Самая высокая доля сделок в административном центре зафиксирована в:

▪️ Астраханской области — 86%;
▪️ Омской области — 85%;
▪️ Северной Осетии — 82%;
▪️ Тюменской области — 81%;
▪️ Ненецком автономном округе — 81%.

В этих регионах значительная часть населения живёт именно в столичном городе. Доля жителей административного центра составляет от 43% до 61%, тогда как в среднем по России — около 37%.

📉 Где столица играет меньшую роль

Минимальная концентрация сделок отмечена в:

▪️ ХМАО — 8%;
▪️ ЯНАО — 11%;
▪️ Кемеровской области — 33%;
▪️ Дагестане — 38%;
▪️ Белгородской области — 39%.

В ХМАО Ханты-Мансийск занимает только четвёртое место по численности населения и объединяет около 6% жителей региона. В ЯНАО Салехард — третий по величине город, где живёт около 9% населения субъекта.

В Кемеровской и Белгородской областях есть другие крупные центры — Новокузнецк и Старый Оскол. В Дагестане значительная часть населения сосредоточена в сельских районах.

🏗️ Новостройки сильнее сконцентрированы в столицах

На первичном рынке доля административных центров особенно высока:

▪️ в 2024 году — 75%;
▪️ в 2026 году — 77%.

На вторичном рынке показатель ниже, но тоже растёт:

▪️ в 2024 году — 50%;
▪️ в 2026 году — 54%.

Причина в том, что новое строительство ведётся в ограниченном числе городов, тогда как вторичное жильё представлено практически во всех населённых пунктах.

📈 Где концентрация выросла сильнее всего

За два года доля столиц увеличилась в 70% регионов.

Наиболее заметный рост произошёл в:

▪️ Тыве — +38 п.п.;
▪️ Калмыкии — +23 п.п.;
▪️ Чукотском автономном округе — +19 п.п..

Сильнее всего показатель снизился в:

▪️ Чувашии — −9 п.п.;
▪️ Дагестане — −7 п.п.;
▪️ Саратовской области — −6 п.п.;
▪️ Самарской области — −6 п.п.;
▪️ ЯНАО — −5 п.п. относительно 2024 года.

🌆 Что это означает для рынка

Рост доли столиц отражает продолжающуюся урбанизацию. Население и покупательский спрос постепенно стягиваются из малых городов и сельских территорий в административные центры, где сосредоточены рабочие места, образование, медицина, инфраструктура и новое жилищное строительство.

Для девелоперов это означает дальнейшую концентрацию проектов в крупнейших городах регионов. Для вторичного рынка малых населённых пунктов — более слабый спрос и меньшую ликвидность.

Подробности

На столицы регионов теперь приходится 60% сделок

Аналитики «Циана», ведущей в России цифровой платформы операций с недвижимостью, выяснили, какую долю в сделках с жильём в регионах РФ составляют их столицы, где этот показатель выше, и как изменилась ситуация за последние 2 года.

В среднем по российским регионам 60% сделок на рынке новостроек и вторички проходит в их административных центрах. Между локациями показатель различается на порядок – от 8% до 86%. Ситуация во многом зависит от количества населения столицы и его доли в регионе.

Минимальные значения – в Ханты-Мансийском автономном округе (8%), Ямало-Ненецком автономном округе (11%), Кемеровской области (33%), Дагестане (38%), Белгородской области (39%).

В ХМАО административный центр – Ханты-Мансийск – только 4-й по величине город, а его население составляет всего 6% от населения региона. Аналогичная ситуация в ЯНАО – Салехард занимает 3-е место в регионе, а его население – 9% от всего населения субъекта.

В Кемеровской области, Белгородской области и Дагестане административные центры (Кемерово, Белгород и Махачкала) – крупнейшие города, но в них проживает лишь 19-22% всего населения в регионах: в Кемеровской области есть ещё один сопоставимый по величине город – Новокузнецк, в Белгородской области – крупный город Старый Оскол, а в Дагестане большая доля жителей сосредоточена в сельских населённых пунктах.

Наибольшая концентрация спроса в региональном центре фиксируется в Астраханской области (86%), Омской области (85%), Северной Осетии (82%), Тюменской области и Ненецком автономном округе (по 81%). В этих регионах, наоборот, большая часть населения проживает в столичных городах – доля составляет от 43% до 61% (в среднем по РФ – 37%).

«Доля административных центров в общем числе сделок в регионах растёт. Сейчас она составляет в среднем 60%, а в 2024 г. – 56%, – комментирует Елена Бобровская, ведущий аналитик «Циана». – Такие изменения обусловлены глобальной урбанизацией – население стягивается из малых городов и сёл в столицы, где сосредоточены экономические возможности».

Рост доли столиц в сделках характерен и для вторичного рынка (в среднем 50% в 2024 г. и 54% в 2026 г.), и для первичного (75% и 77% соответственно). Рынок новостроек более концентрирован, т.к. строительство ведётся в ограниченном количестве городов, в то время как вторичка есть во всех населённых пунктах.

Концентрация спроса увеличилась в 70% регионов. Особенно выраженный рост в Тыве (+38 п.п. относительно 2024 г.), Калмыкии (+23 п.п.), Чукотском автономном округе (+19 п.п.). Наибольшее снижение в Чувашии (-9 п.п.), Дагестане (-7 п.п.), Саратовской, Самарской областях и ЯНАО (по -6 п.п.)

Приложение

* по которым доступны данные по сделкам

Источник: Циан

Методика

Использовались данные по числу сделок на первичном и вторичном рынках регионов России и их административных центров в 2024, 2025 и 2026 гг.

В тексте Москва рассматривается как центр Московского региона (Москва + Московская область), Санкт-Петербург – как центр Петербургского региона (Санкт-Петербург + Ленинградская область).

Сообщение На областные и республиканские центры приходится уже 60% сделок с жильём появились сначала на ECOMHUB - о E-Commerce, омниканальном ритейле, логистике, технологиях, соцсетях.