На областные и республиканские центры приходится уже 60% сделок с жильём
🏙️ На столицы регионов приходится уже 60% сделок с жильём
Аналитики Циана оценили, какую долю сделок на первичном и вторичном рынках жилья в регионах России формируют административные центры. В среднем на столицы субъектов приходится 60% всех сделок, тогда как в 2024 году показатель составлял 56%.
Разрыв между регионами огромный — от 8% до 86%. Во многом он зависит от того, какая доля населения региона живёт в его столице и насколько развиты другие крупные города.
📊 Где спрос сильнее всего сосредоточен в столице
Самая высокая доля сделок в административном центре зафиксирована в:
▪️ Астраханской области — 86%;
▪️ Омской области — 85%;
▪️ Северной Осетии — 82%;
▪️ Тюменской области — 81%;
▪️ Ненецком автономном округе — 81%.
В этих регионах значительная часть населения живёт именно в столичном городе. Доля жителей административного центра составляет от 43% до 61%, тогда как в среднем по России — около 37%.
📉 Где столица играет меньшую роль
Минимальная концентрация сделок отмечена в:
▪️ ХМАО — 8%;
▪️ ЯНАО — 11%;
▪️ Кемеровской области — 33%;
▪️ Дагестане — 38%;
▪️ Белгородской области — 39%.
В ХМАО Ханты-Мансийск занимает только четвёртое место по численности населения и объединяет около 6% жителей региона. В ЯНАО Салехард — третий по величине город, где живёт около 9% населения субъекта.
В Кемеровской и Белгородской областях есть другие крупные центры — Новокузнецк и Старый Оскол. В Дагестане значительная часть населения сосредоточена в сельских районах.
🏗️ Новостройки сильнее сконцентрированы в столицах
На первичном рынке доля административных центров особенно высока:
▪️ в 2024 году — 75%;
▪️ в 2026 году — 77%.
На вторичном рынке показатель ниже, но тоже растёт:
▪️ в 2024 году — 50%;
▪️ в 2026 году — 54%.
Причина в том, что новое строительство ведётся в ограниченном числе городов, тогда как вторичное жильё представлено практически во всех населённых пунктах.
📈 Где концентрация выросла сильнее всего
За два года доля столиц увеличилась в 70% регионов.
Наиболее заметный рост произошёл в:
▪️ Тыве — +38 п.п.;
▪️ Калмыкии — +23 п.п.;
▪️ Чукотском автономном округе — +19 п.п..
Сильнее всего показатель снизился в:
▪️ Чувашии — −9 п.п.;
▪️ Дагестане — −7 п.п.;
▪️ Саратовской области — −6 п.п.;
▪️ Самарской области — −6 п.п.;
▪️ ЯНАО — −5 п.п. относительно 2024 года.
🌆 Что это означает для рынка
Рост доли столиц отражает продолжающуюся урбанизацию. Население и покупательский спрос постепенно стягиваются из малых городов и сельских территорий в административные центры, где сосредоточены рабочие места, образование, медицина, инфраструктура и новое жилищное строительство.
Для девелоперов это означает дальнейшую концентрацию проектов в крупнейших городах регионов. Для вторичного рынка малых населённых пунктов — более слабый спрос и меньшую ликвидность.
Подробности
На столицы регионов теперь приходится 60% сделок
Аналитики «Циана», ведущей в России цифровой платформы операций с недвижимостью, выяснили, какую долю в сделках с жильём в регионах РФ составляют их столицы, где этот показатель выше, и как изменилась ситуация за последние 2 года.
В среднем по российским регионам 60% сделок на рынке новостроек и вторички проходит в их административных центрах. Между локациями показатель различается на порядок – от 8% до 86%. Ситуация во многом зависит от количества населения столицы и его доли в регионе.
Минимальные значения – в Ханты-Мансийском автономном округе (8%), Ямало-Ненецком автономном округе (11%), Кемеровской области (33%), Дагестане (38%), Белгородской области (39%).
В ХМАО административный центр – Ханты-Мансийск – только 4-й по величине город, а его население составляет всего 6% от населения региона. Аналогичная ситуация в ЯНАО – Салехард занимает 3-е место в регионе, а его население – 9% от всего населения субъекта.
В Кемеровской области, Белгородской области и Дагестане административные центры (Кемерово, Белгород и Махачкала) – крупнейшие города, но в них проживает лишь 19-22% всего населения в регионах: в Кемеровской области есть ещё один сопоставимый по величине город – Новокузнецк, в Белгородской области – крупный город Старый Оскол, а в Дагестане большая доля жителей сосредоточена в сельских населённых пунктах.
Наибольшая концентрация спроса в региональном центре фиксируется в Астраханской области (86%), Омской области (85%), Северной Осетии (82%), Тюменской области и Ненецком автономном округе (по 81%). В этих регионах, наоборот, большая часть населения проживает в столичных городах – доля составляет от 43% до 61% (в среднем по РФ – 37%).
«Доля административных центров в общем числе сделок в регионах растёт. Сейчас она составляет в среднем 60%, а в 2024 г. – 56%, – комментирует Елена Бобровская, ведущий аналитик «Циана». – Такие изменения обусловлены глобальной урбанизацией – население стягивается из малых городов и сёл в столицы, где сосредоточены экономические возможности».
Рост доли столиц в сделках характерен и для вторичного рынка (в среднем 50% в 2024 г. и 54% в 2026 г.), и для первичного (75% и 77% соответственно). Рынок новостроек более концентрирован, т.к. строительство ведётся в ограниченном количестве городов, в то время как вторичка есть во всех населённых пунктах.
Концентрация спроса увеличилась в 70% регионов. Особенно выраженный рост в Тыве (+38 п.п. относительно 2024 г.), Калмыкии (+23 п.п.), Чукотском автономном округе (+19 п.п.). Наибольшее снижение в Чувашии (-9 п.п.), Дагестане (-7 п.п.), Саратовской, Самарской областях и ЯНАО (по -6 п.п.)
Приложение
| Регион* | Доля административного центра от всего количества сделок в регионе | ||
| 2024 г. | 2025 г. | 2026 г. | |
| Алтайский край | 53% | 57% | 55% |
| Амурская область | 49% | 50% | 52% |
| Архангельская область | 39% | 41% | 45% |
| Астраханская область | 83% | 85% | 86% |
| Белгородская область | 37% | 39% | 39% |
| Брянская область | 63% | 68% | 63% |
| Владимирская область | 35% | 40% | 40% |
| Волгоградская область | 61% | 65% | 66% |
| Вологодская область | 45% | 65% | 57% |
| Воронежская область | 76% | 76% | 77% |
| Еврейская автономная область | 67% | 69% | 67% |
| Забайкальский край | 67% | 64% | 67% |
| Ивановская область | 53% | 55% | 57% |
| Иркутская область | 43% | 46% | 44% |
| Кабардино-Балкарская Республика | 58% | 80% | 70% |
| Калининградская область | 56% | 55% | 53% |
| Калужская область | 49% | 53% | 52% |
| Камчатский край | 64% | 71% | 67% |
| Карачаево-Черкесская Республика | 60% | 77% | 66% |
| Кемеровская область | 33% | 34% | 33% |
| Кировская область | 64% | 67% | 68% |
| Костромская область | 63% | 68% | 70% |
| Краснодарский край | 54% | 57% | 56% |
| Красноярский край | 56% | 59% | 61% |
| Курганская область | 66% | 71% | 70% |
| Курская область | 74% | 72% | 71% |
| Липецкая область | 72% | 76% | 76% |
| Магаданская область | 63% | 64% | 74% |
| Мурманская область | 42% | 45% | 46% |
| Ненецкий автономный округ | 72% | 71% | 81% |
| Нижегородская область | 57% | 62% | 64% |
| Новгородская область | 59% | 62% | 65% |
| Новосибирская область | 76% | 76% | 75% |
| Омская область | 79% | 84% | 85% |
| Оренбургская область | 53% | 57% | 56% |
| Орловская область | 61% | 61% | 63% |
| Пензенская область | 63% | 65% | 68% |
| Пермский край | 47% | 56% | 57% |
| Приморский край | 54% | 53% | 50% |
| Псковская область | 47% | 49% | 46% |
| Республика Адыгея | 46% | 46% | 48% |
| Республика Алтай | 31% | 38% | 40% |
| Республика Башкортостан | 49% | 51% | 53% |
| Республика Бурятия | 77% | 80% | 80% |
| Республика Дагестан | 46% | 39% | 38% |
| Республика Ингушетия | 47% | 54% | 43% |
| Республика Калмыкия | 48% | 64% | 71% |
| Республика Карелия | 60% | 62% | 67% |
| Республика Коми | 36% | 38% | 40% |
| Республика Марий Эл | 65% | 69% | 68% |
| Республика Мордовия | 74% | 86% | 75% |
| Республика Саха (Якутия) | 70% | 72% | 72% |
| Республика Северная Осетия — Алания | 77% | 83% | 82% |
| Республика Татарстан | 53% | 56% | 58% |
| Республика Тыва | 39% | 66% | 77% |
| Республика Хакасия | 59% | 65% | 61% |
| Ростовская область | 57% | 61% | 59% |
| Рязанская область | 69% | 70% | 72% |
| Самарская область | 54% | 51% | 48% |
| Саратовская область | 57% | 60% | 51% |
| Сахалинская область | 58% | 54% | 54% |
| Свердловская область | 60% | 63% | 62% |
| Смоленская область | 53% | 54% | 53% |
| Ставропольский край | 49% | 49% | 52% |
| Тамбовская область | 64% | 60% | 60% |
| Тверская область | 48% | 54% | 55% |
| Томская область | 61% | 60% | 64% |
| Тульская область | 49% | 50% | 49% |
| Тюменская область | 79% | 81% | 81% |
| Удмуртская Республика | 68% | 68% | 66% |
| Ульяновская область | 77% | 79% | 78% |
| Хабаровский край | 65% | 67% | 65% |
| Ханты-Мансийский автономный округ — Югра | 8% | 8% | 8% |
| Челябинская область | 46% | 46% | 47% |
| Чеченская Республика | 72% | 72% | 71% |
| Чувашская Республика | 66% | 62% | 57% |
| Чукотский автономный округ | 26% | 30% | 45% |
| Ямало-Ненецкий автономный округ | 16% | 20% | 11% |
| Ярославская область | 61% | 63% | 67% |
| Мос. область + Москва | 71% | 63% | 58% |
| Лен. область + Санкт-Петербург | 80% | 75% | 66% |
| В среднем | 56% | 60% | 60% |
* по которым доступны данные по сделкам
Источник: Циан
Методика
Использовались данные по числу сделок на первичном и вторичном рынках регионов России и их административных центров в 2024, 2025 и 2026 гг.
В тексте Москва рассматривается как центр Московского региона (Москва + Московская область), Санкт-Петербург – как центр Петербургского региона (Санкт-Петербург + Ленинградская область).
