Склады пошли в регионы?

Рекордный рост складского строительства в регионах России

📦 В первой половине 2025 года в российских регионах введено 1,55 млн кв. м новых складских площадей — на 88% больше, чем годом ранее. По итогам года ввод может достичь 3,9 млн кв. м (+93% год к году), прогнозируют аналитики. Такой скачок связан с активностью ритейлеров и онлайн-игроков, которые сместили фокус развития за пределы Москвы и Санкт-Петербурга.

Москва и Санкт-Петербург отстают
• Москва и область — 982 тыс. кв. м (+67%).
• Санкт-Петербург и Ленинградская область — 209 тыс. кв. м (-12%).
В отличие от столиц, именно регионы стали главной ареной для новых логистических проектов.

Структура ввода
• 36% — склады, построенные маркетплейсами и e-commerce самостоятельно.
• 37% — проекты built-to-suit (строительство под конкретного заказчика).
• 18% — спекулятивные склады (без заказчика), их доля минимальна из-за риска низкой загрузки.

Риски и инвестиции
Несмотря на рекордное строительство, объем сделок с арендаторами сократился на 64% — до 579 тыс. кв. м в I полугодии. По итогам 2025 года сделки могут упасть на 53%, до 1,1 млн кв. м. Это сулит рост вакантности и давление на ставки аренды.

Инвесторы осторожничают: низкая арендная ставка и риск простоя делают региональные склады менее привлекательными, отмечает УК «Тетис Кэпитал».

Динамика ставок
• Регионы — 10,3 тыс. руб. за кв. м в год (+13%).
• Москва и область — 12,3 тыс. руб. за кв. м.
Если политика ЦБ смягчится и деловая активность вырастет, часть отложенного спроса может быстро поглотить текущие объёмы.

Подробности от Ъ

В регионах России в январе—июне 2025 года появилось 1,55 млн кв. м новых складских площадей, на 88% больше, чем годом ранее. За весь год рост может составить 93%. Он объясняется активностью ритейлеров, сместивших фокус развития на региональные рынки. Бизнес занимается девелопментом самостоятельно или в рамках прямых договоров с застройщиками. Строительство складов с расчетом на будущий спрос считается рискованным.

В NF Group говорят, что ввод складов в российских регионах в январе—июне вырос в два раза год к году, до 1 млн кв. м. В Москве и Подмосковье рост нового строительства логистических площадей был менее выраженным — на 67% год году, до 982 тыс. кв. м, отмечают в IBC Real Estate. Рынок Санкт-Петербурга и Ленинградской области продемонстрировал снижение на 12%, до 209 тыс. кв. м.

Драйверы регионального спроса — федеральные розничные сети и онлайн-ритейлеры, говорит партнер Bright Rich | CORFAC International Виктор Заглумин.

Руководитель департамента по работе со складскими и производственными помещениями IBC Real Estate Евгений Бумагин поясняет, что в первом полугодии 36% ввода в субъектах обеспечили склады, самостоятельно построенные участниками рынка электронной торговли. Еще 37% — логопарки формата built-to-suit (строительство под заказчика). С насыщением рынков Москвы и Санкт-Петербурга именно региональные рынки становятся основным фокусом развития маркетплейсов: сейчас на них бум открытия пунктов выдачи заказов (см. “Ъ” от 25 июня).

Спекулятивные склады (без конкретного заказчика) в первом полугодии сформировали только 18% регионального ввода, говорит руководитель департамента исследований и аналитики консалтинговой компании CMWP Полина Афанасьева. Девелоперы опасаются начинать такие проекты из-за снижения деловой активности. Партнер NF Group Константин Фомиченко говорит, что объем новых сделок со складами в регионах в январе—июне сократился на 64% год к году, до 579 тыс. кв. м.

Инвесторы не стремятся вкладываться в строительство складов в регионах: отталкивает низкая арендная ставка и риск простоя, поясняет инвестиционный директор УК «Тетис Кэпитал» Андрей Ощепков.

Ставка аренды в региональных логопарках класса А по итогам января—июня выросла на 13% год к году, до 10,3 тыс. руб. за 1 кв. м в год, подсчитал Константин Фомиченко. Для сравнения: в Москве и Московской области этот показатель за аналогичный период — 12,3 тыс. руб. за 1 кв. м.

Господин Фомиченко ожидает, что по итогам всего 2025 года ввод логистических площадей в регионах России составит 3,9 млн кв. м, увеличившись на 93% год к году. Но объем новых сделок с ними при этом сократится на 53%, до 1,1 млн кв. м. Такая конъюнктура приведет к росту вакантности и снижению средних ставок, предполагает Евгений Бумагин. Руководитель отдела складской и индустриальной недвижимости CORE.XP Антон Алябьев, впрочем, не исключает, что доступный объем будет быстро реализован за счет отложенного спроса в случае смягчения денежно-кредитной политики и, соответственно, роста деловой активности.