Российский рынок складской недвижимости разделился на две модели: крупные компании преимущественно арендуют логистические комплексы класса А, а малый и средний бизнес чаще покупает компактные производственно-складские помещения light industrial. По данным CORE.XP, 78% реализованных площадей light industrial за пределами МКАД во II квартале 2026 года пришлось на продажи. Однако за первое полугодие объём сделок сократился на 25%, а доля свободных одноэтажных площадей выросла до 16%.

▪️ Малые склады в семь раз компактнее классических. Средняя площадь сделки с light industrial за 2024–2026 годы составила 1,4 тыс. кв. м, минимальный блок начинается от 750 кв. м. Для сравнения: средняя площадь здания класса А — около 21 тыс. кв. м. В небольших помещениях компании совмещают хранение, производство, упаковку и отгрузку товаров.

▪️ Собственный склад требует серьёзных инвестиций. Средняя цена одноэтажных объектов за пределами МКАД достигла 121,2 тыс. рублей за квадратный метр, базовая аренда — 14,8 тыс. рублей за кв. м в год. По расчёту EcomHub Research, покупка помещения площадью 1,4 тыс. кв. м обойдётся примерно в 169,7 млн рублей, аренда — в 20,8 млн рублей ежегодно. Цена покупки соответствует приблизительно 8,2 года базовой аренды без учёта дополнительных расходов и стоимости капитала.

▪️ Предложение уже опережает спрос. В первом полугодии сделки с light industrial за пределами МКАД сократились со 161 тыс. до 121 тыс. кв. м. Вакантность одноэтажных объектов достигла 16%. При этом до конца 2026 года прогнозируется ввод до 776 тыс. кв. м новых площадей различных форматов light industrial, хотя сроки части проектов могут быть перенесены.

▪️ Для селлеров покупка склада не всегда выгоднее фулфилмента. Собственное помещение позволяет организовать хранение, маркировку, комплектацию и отгрузку на маркетплейсы. Но покупка замораживает десятки или сотни миллионов рублей, которые могли бы использоваться для закупок и развития продаж. Для небольших продавцов аренда и услуги сторонних операторов зачастую сохраняют большую гибкость.

Вывод EcomHub: light industrial сформировался как самостоятельный сегмент недвижимости, но теперь сталкивается с проверкой спросом. При высокой вакантности покупатели получают больше возможностей для переговоров, а инвесторам придётся внимательнее оценивать локацию, стоимость финансирования и перспективы сдачи помещений в аренду.

 

Подробнее

Сделки с малыми складами оказались в семь раз меньше классических: почему бизнес покупает light industrial вместо аренды

Рынок складской недвижимости Московского региона разделился на две модели. Крупные компании продолжают арендовать логистические комплексы класса А, а малый и средний бизнес предпочитает покупать компактные производственно-складские помещения light industrial. По данным CORE.XP, средняя площадь сделки в этом сегменте за 2024–2026 годы составила 1,4 тыс. кв. м — более чем в семь раз меньше, чем в классическом складском формате. При этом в первом полугодии 2026 года 78% реализованных площадей light industrial за пределами МКАД пришлось на продажи. Однако рынок уже столкнулся с ростом свободного предложения: вакантность одноэтажных объектов достигла 16%, а объём сделок сократился на четверть.

Малые склады перестали быть уменьшенной копией больших логопарков

Исследование CORE.XP, опубликованное 19 октября 2026 года, показывает, что российский рынок индустриальной недвижимости всё отчетливее разделяется по масштабу бизнеса и способу использования помещений.

Классические склады класса А ориентированы на крупные товарные потоки. Их основными пользователями остаются торговые сети, производители, дистрибьюторы, маркетплейсы и логистические операторы.

Средняя площадь такого склада в Московском регионе составляет около 21 тыс. кв. м, а минимальные блоки начинаются примерно от 2,5 тыс. кв. м.

Light industrial рассчитан на другие задачи. Такие объекты объединяют складские, производственные и вспомогательные функции, позволяя небольшим компаниям размещать оборудование, хранить товары, обрабатывать заказы и организовывать отгрузки в одном помещении.

Средняя площадь здания в этом сегменте составляет около 2,3 тыс. кв. м, минимального блока — от 750 кв. м.

Разница отражается и в параметрах сделок. В 2024–2026 годах средняя площадь сделки с light industrial составляла 1,4 тыс. кв. м — более чем в семь раз меньше, чем в классическом складском сегменте.

При этом малый размер помещения не означает низкую стоимость приобретения. По текущим рыночным ценам типичный объект может требовать инвестиций более 150 млн руб.

Главная особенность рынка: 78% площадей light industrial продаются, а не сдаются в аренду

Одно из наиболее существенных различий между сегментами заключается в модели владения недвижимостью.

Для крупного логистического бизнеса аренда позволяет использовать десятки тысяч квадратных метров без необходимости отвлекать значительный капитал на покупку зданий.

Для небольших производственных и торговых компаний собственный объект может выполнять сразу две функции: обеспечивать операционную деятельность и формировать долгосрочный имущественный актив.

По данным CORE.XP, во втором квартале 2026 года 78% площади реализованных объектов light industrial за пределами МКАД пришлось на сделки купли-продажи.

Такая структура спроса объясняется спецификой помещений. Компании могут размещать производственные линии, устанавливать оборудование, адаптировать инженерные коммуникации и организовывать технологические процессы, которые затруднительно переносить между арендованными объектами.

Впрочем, покупка подходит далеко не всем.

Компаниям электронной торговли с изменяющейся географией продаж аренда зачастую обеспечивает большую гибкость. Производственному бизнесу со стабильной загрузкой собственная площадка может быть выгоднее на длительном горизонте.

Склад класса А и light industrial: две разные экономики

Форматы не являются полноценными взаимозаменяемыми альтернативами.

Крупный распределительный центр нельзя просто разделить на несколько малых зданий без потери эффективности. Ему необходимы достаточное количество ворот, высота хранения, единая система перемещения товаров и высокая пропускная способность.

Но для небольшого производителя, интернет-магазина или регионального дистрибьютора компактное помещение способно закрыть сразу несколько потребностей.

Именно поэтому light industrial развивается как самостоятельная категория недвижимости, а не только как уменьшенная версия традиционных складских комплексов.

Спрос на большие склады восстанавливается, а рынок малых объектов остаётся под давлением

По итогам первого полугодия 2026 года объём сделок с классическими складами класса А в Московском регионе достиг приблизительно 700 тыс. кв. м против 600 тыс. кв. м годом ранее.

В относительном выражении это увеличение примерно на 16,7%.

Расчёт EcomHub Research: показатель рассчитан по округлённым значениям CORE.XP: (700 − 600) / 600 × 100%. Фактический темп роста на основе неокруглённых данных может отличаться.

В январе—сентябре рынок пополнился 1,6 млн кв. м качественных складских площадей, что на 23% превышает показатель аналогичного периода прошлого года.

Несмотря на значительный ввод, доля свободных помещений с учётом субаренды сократилась с 7,7% до 5%.

Это свидетельствует о восстановлении спроса, хотя вакантность всё ещё превышает уровень третьего квартала 2025 года, когда она составляла 4,5%.

С light industrial ситуация сложнее.

Согласно отдельному исследованию CORE.XP за второй квартал, за январь—июнь 2026 года объём сделок в этом сегменте за пределами МКАД составил 121 тыс. кв. м против 161 тыс. кв. м годом ранее.

Снижение достигло 25%.

При этом доля свободных площадей в одноэтажных объектах за пределами МКАД выросла до 16%, а общая вакантность по всем форматам в этой географии составила 14%.

Иными словами, рынок малых складов столкнулся с ситуацией, когда новое и ранее построенное предложение превышает текущую способность покупателей и арендаторов его поглощать.

Ситуацию осложняет высокая стоимость финансирования. Покупка недвижимости требует значительных собственных средств либо привлечения кредита, а дорогие заемные деньги увеличивают финансовую нагрузку на бизнес.

Сколько стоит типичный склад light industrial

Для оценки экономики сегмента можно использовать средние показатели CORE.XP по одноэтажным объектам за пределами МКАД во втором квартале 2026 года.

Средняя цена продажи составляла 121 218 руб. за кв. м без НДС.

Средневзвешенная ставка аренды — 14 849 руб. за кв. м в год без НДС и операционных расходов.

Расчёт EcomHub Research

Методология: стоимость покупки рассчитывается умножением площади на среднюю цену 121 218 руб./кв. м, аренда — на ставку 14 849 руб./кв. м в год. Показатели являются модельными, а не ценами конкретных сделок. Не учитываются НДС, эксплуатационные расходы, налоги, отделка, финансирование и прочие затраты.

Получается, что приобретение помещения площадью 1,4 тыс. кв. м — приблизительно среднего размера сделки в light industrial — требует около 170 млн руб.

Для малой компании это существенная инвестиция, способная конкурировать за капитал с развитием производства, закупкой оборудования, расширением товарных запасов и операционными расходами.

Поэтому высокая доля сделок купли-продажи не означает, что собственность экономически выгоднее аренды для каждого пользователя.

Покупка или аренда: сколько лет аренды соответствует стоимости склада

Средние рыночные цены позволяют выполнить ещё один ориентировочный расчёт.

Стоимость приобретения помещения площадью 1,4 тыс. кв. м составляет около 169,7 млн руб., а его годовая базовая аренда при указанной средней ставке — 20,8 млн руб.

Расчёт EcomHub Research:

169,7 млн руб. / 20,8 млн руб. = приблизительно 8,2 года.

Это означает, что номинальная цена покупки соответствует примерно 8,2 года базовых арендных платежей при неизменной ставке.

Обратное соотношение — годовой арендной платы к стоимости приобретения — составляет примерно 12,3%.

Однако эти показатели нельзя считать ни фактическим сроком окупаемости, ни чистой инвестиционной доходностью.

Средние цены продажи и аренды относятся к рыночным предложениям и не обязательно отражают один и тот же набор объектов. Кроме того, реальная инвестиционная экономика зависит от периода простоя, затрат на ремонт, налогообложения, коммунальных платежей, управления недвижимостью и условий финансирования.

Если объект приобретается с использованием кредита, стоимость заемных средств может существенно изменить результат.

Для компании, покупающей склад под собственную деятельность, также необходимо учитывать альтернативную доходность капитала: деньги, направленные на недвижимость, нельзя одновременно вложить в оборудование, товарные запасы или развитие продаж.

Следовательно, покупка light industrial — не автоматический способ сэкономить на аренде, а решение о долгосрочном размещении капитала.

16% свободных площадей создают риски для инвесторов

Высокая доля продаж делает light industrial привлекательным для девелоперов: они могут возвращать вложенные в строительство средства через реализацию отдельных блоков, не дожидаясь многолетнего арендного потока.

Но для покупателя инвестиционный риск при этом никуда не исчезает.

По итогам второго квартала доля свободных площадей в одноэтажных объектах за пределами МКАД достигла 16%.

Этот показатель характеризует долю вакантных помещений, а не вероятность того, что конкретный объект останется без арендатора. Тем не менее он показывает, что рынок уже располагает значительным резервом предложения.

Инвестор, приобретающий объект исключительно для сдачи в аренду, должен оценивать не только заявленную доходность, но и способность помещения привлекать арендаторов.

Особое значение имеют местоположение, транспортная доступность, характеристики инженерных сетей, высота потолков, возможность погрузочно-разгрузочных операций и наличие потенциальных пользователей поблизости.

Даже два помещения сопоставимой площади могут иметь принципиально разную ликвидность.

Склад рядом с крупной транспортной магистралью, промышленным кластером или зоной концентрации интернет-торговли способен конкурировать за качественных арендаторов. Удалённый объект с ограниченной инфраструктурой может потребовать существенной скидки.

Рост вакантности означает, что покупателю становится важнее оценивать реальный арендный спрос, а не только потенциальное увеличение стоимости квадратного метра.

К концу года рынок может получить ещё 776 тыс. кв. м

Согласно оценкам CORE.XP, в 2026 году объём нового предложения light industrial может включить до 629 тыс. кв. м за пределами МКАД и ещё 147 тыс. кв. м многоэтажных объектов в городской черте.

Совокупно это 776 тыс. кв. м.

Однако речь идёт о прогнозируемом вводе, а не о гарантированно построенных и готовых к эксплуатации объектах. Часть проектов может быть перенесена на 2027 год.

По итогам первого полугодия качественный фонд light industrial уже превышал 1 млн кв. м.

При реализации запланированных проектов конкуренция за покупателей и арендаторов может усилиться.

Для девелоперов это означает необходимость точнее рассчитывать спрос до начала строительства. Для инвесторов — тщательнее выбирать локацию и оценивать будущие арендные поступления.

Одновременно формируется сегмент многоэтажного light industrial, особенно востребованный там, где дефицит земельных участков ограничивает традиционную одноэтажную застройку.

Однако многоэтажная концепция требует отдельной оценки логистической эффективности: не каждое производство и не всякая складская операция одинаково удобно размещаются выше первого этажа.

Почему эта тенденция важна для маркетплейсов и селлеров

Рост рынка light industrial имеет непосредственное отношение к электронной коммерции.

У крупных маркетплейсов сохраняется необходимость в масштабных распределительных центрах, обеспечивающих сортировку, хранение и обработку значительных объёмов заказов.

Но вокруг этих центров работает множество небольших компаний: продавцы, производители, дистрибьюторы, фулфилмент-операторы и поставщики дополнительных логистических услуг.

Для таких предприятий помещение площадью 750–1500 кв. м может выполнять несколько функций одновременно.

Например, здесь можно разместить товарные запасы, организовать упаковку, маркировку, комплектацию заказов и отгрузку на маркетплейсы.

Однако выбор между собственным помещением и аутсорсингом логистики зависит от масштаба операций.

Небольшому селлеру покупка склада может быть экономически неоправданна: капитал окажется заморожен в недвижимости, а загрузка помещения будет зависеть от сезонности и динамики продаж.

Для устойчиво работающего производителя или крупного продавца с постоянным товарооборотом собственное помещение, напротив, способно обеспечить более предсказуемую организацию складских процессов.

Таким образом, light industrial формирует инфраструктурную альтернативу между большими логистическими центрами и использованием сторонних фулфилмент-операторов.

При этом такие объекты не заменяют саму услугу фулфилмента: владение складом не устраняет необходимость оплачивать персонал, оборудование, информационные системы и организацию доставки.

EcomHub Research: рынок переходит от роста площадей к конкуренции за эффективность

Оценка EcomHub Research. Главное изменение на рынке малых складов заключается не столько в том, что средняя сделка в семь раз меньше, чем с традиционным логопарком. Гораздо важнее различие экономических моделей.

Крупный бизнес преимущественно покупает логистическую услугу через аренду инфраструктуры, сохраняя капитал для основной деятельности.

В сегменте light industrial компании чаще приобретают сам инфраструктурный актив, рассчитывая пользоваться им длительное время либо получать арендный доход.

Однако снижение объёма сделок на 25% и увеличение доли свободных площадей до 16% показывают ограничения этой модели.

Даже на растущем в долгосрочной перспективе рынке предложение может временно опережать платежеспособный спрос.

Наиболее вероятным следствием становится усиление различий между качественными, удачно расположенными объектами и менее ликвидными площадками.

Выгоду от такого изменения могут получить покупатели, способные выбирать помещения и договариваться о коммерческих условиях. Девелоперам же потребуется более осторожно подходить к запуску новых проектов, особенно без заранее подтвержденного спроса.

Для электронной коммерции развитие light industrial расширяет выбор логистической инфраструктуры. Но принимать решение о покупке склада следует исходя не из популярности формата, а из стоимости владения, загрузки мощностей, потребности в оборотном капитале и реальной возможности масштабировать операции.

Рынок малых складов уже сформировался как самостоятельный сегмент. Теперь его устойчивость будет определяться не количеством построенных квадратных метров, а тем, насколько эффективно бизнес сможет их использовать.

Источники

1. Retail.ru. «CORE.XP: сделки в сегменте light industrial оказались в семь раз меньше классического складского формата». 19 октября 2026 года.

https://www.retail.ru/news/core-xp-sdelki-v-segmente-light-industrial-okazalis-v-sem-let-menshe-klassichesk-19-oktyabrya-2026-283460/

2. CORE.XP. «Рынок Light Industrial Московского региона, II кв. 2026». 30 июня 2026 года.

https://core-xp.ru/research/rynok-light-industrial-moskovskogo-regiona-ii-kv-2026/

3. Коммерсантъ. «Малые склады плохо растут. Объем ввода объектов light industrial за январь—июнь упал на 72%». 6 сентября 2026 года.

https://www.kommersant.ru/doc/8937243

4. EcomHub. «Падение ввода малых складов на 72% столкнулось с неожиданным ростом спроса после повреждения логистических хабов». 7 сентября 2026 года. Ранее опубликованный материал по смежной теме.

https://ecomhub.ru/light-industrial-warehouses-demand-logistics-moscow-region-2026/