ЦИАН: Итоги 2025 года на рынке новостроек России

Итоги 2025 года на рынке новостроек
Цены выросли на 14%, спрос сократился на 8%

Аналитики Циан подвели итоги 2025 года на рынке первичной недвижимости в крупных городах России. Картина года — рост цен выше инфляции на фоне сжатия предложения и умеренного снижения спроса, с признаками восстановления к концу года.

Коротко по рынку

• средняя цена квадратного метра выросла на 14%
• количество сделок снизилось на 8%
• объём предложения сократился на 9%
• во второй половине года начался восстановительный рост спроса

Цены
Рост быстрее инфляции

В 2025 году средняя цена квадратного метра в крупных городах России выросла до 186 тыс. рублей, что соответствует росту на 14% за год — выше официальной инфляции.

Основные причины роста цен

• включение в цены банковских комиссий и рисков рассрочек
• высокая стоимость строительства из-за дорогого проектного финансирования
• изменение структуры предложения — более дешёвые лоты продаются быстрее
• рост спроса после расширения доступности ипотеки

Наибольший рост цен зафиксирован в

• Севастополе — +68%
• Набережных Челнах — +43%
• Барнауле — +38%
• Москве — +29%
• Самаре — +29%

Общая закономерность: чем сильнее сокращался выбор, тем заметнее росли цены.

Отдельный фактор Москвы

• рост требований со стороны города к архитектуре и параметрам проектов
• увеличение доли сегментов «комфорт плюс» и «бизнес»

Спрос
Минус 8% за год, но с разворотом

В 40 крупнейших локациях за январь–ноябрь 2025 года продано около 371 тыс. квартир и апартаментов, что на 8% меньше, чем годом ранее.

Контекст важен

• в первой половине 2024 года ещё действовала безадресная льготная ипотека
• в начале 2025 года рыночные ставки доходили до 30%

На этом фоне падение оказалось мягче ожиданий.

Что поддерживало рынок

• рассрочки в начале года
• семейная ипотека — около 80% всех ипотечных сделок
• отложенный спрос во второй половине года

Региональные различия

• Московский регион — продажи почти на уровне 2024 года
• Санкт-Петербург и Ленобласть — минус 15%
• другие миллионники — минус 12%
• остальные крупные города — минус 6%

С июля фиксируется устойчивый рост активности, усилившийся к концу года.

Предложение
Выбор сжимается

Объём предложения в новостройках сократился за год на 9%, до 286 тыс. лотов в 40 крупнейших городах.

Причины сокращения

• высокие ставки по проектному финансированию
• дорогие бридж-кредиты на покупку участков
• жёсткая банковская экспертиза проектов
• осторожное планирование застройщиков

Динамика

• в Московском регионе снижение шло весь год
• в других городах спад стал массовым к концу года
• ежемесячные темпы невелики, но тренд устойчив

Самое сильное падение предложения

• Тольятти
• Оренбург
• Саратов
• Барнаул
• Ульяновск

В Москве выбор сейчас примерно на треть меньше, чем год назад.

Прогноз на 2026 год

По оценке Циан, в 2026 году цены на новостройки могут вырасти ещё на 13–15%.

Ключевые факторы

• ожидаемый рост спроса на фоне снижения ключевой ставки
• дефицит новых проектов
• меньшая доля доступного предложения на ранних стадиях строительства

Комментарий рынка

«В 2026 году рост цен будет поддержан как восстановлением спроса, так и изменением структуры предложения. Новых проектов выходит заметно меньше, чем раньше», — Артём Глебов, Циан.

Что важно зафиксировать

• рынок адаптировался к дорогим деньгам
• предложение сжимается быстрее, чем спрос
• цены растут не только из-за спроса, но и из-за структуры рынка
• 2025 год стал переходным, 2026 — рискует закрепить дефицит

 

Подробности

Итоги года на рынке новостроек:
цены выросли на 14%, спрос сократился на 8%

 

Аналитики «Циана», ведущей в России цифровой платформы операций с недвижимостью, подвели итоги 2025 г. на рынке новостроек крупных городов России.

 

• В 2025 г. средняя цена квадратного метра в предложении увеличилась на 14%. Максимальные темпы роста в Севастополе, Набережных Челнах, Барнауле, Москве, Самаре.
• Число сделок год к году снизилось на 8%. В последние месяцы 2025 г. на рынке фиксируется восстановительный рост.
• Объём предложения за год сократился на 9%. Отрицательная динамика теперь не только в столичном регионе, но и в большинстве других городов.

Подробные данные по городам – в приложении.

 

• В 2025 г. квадратный метр в крупных городах России подорожал в среднем на 14% (до 186 тыс. рублей) – темпы выше официальной инфляции. Причины роста цен:
• включение в цену банковских комиссий и/или учёт затраты и рисков на продажи в рассрочку,
• сохранение высокой стоимости строительства (за счёт удорожания проектного финансирования),
• изменение структуры предложения (более дешёвые и компактные лоты продаются быстрее),
• рост спроса после увеличения доступности ипотеки (позволил чаще индексировать цены и реже давать скидки).

Особенно сильно «квадрат» подорожал в Севастополе, Набережных Челнах, Барнауле, Москве, Самаре (на 29% и более). В целом, чем заметнее сократился выбор на рынке, тем значительнее выросли цены.

В Москве дополнительным фактором стали рост требований со стороны города – новые дома должны быть выше и эффектнее (а значит, и дороже), а также увеличение доли проектов в сегментах «комфорт плюс» и «бизнес» (где цены априори выше).

 

«В 2026 г. цены на рынке новостроек, по нашим прогнозам, вырастут на 13-15%. Такую динамику связываем с ожидаемым ростом спроса (на фоне снижения ключевой ставки) и с изменением структуры предложения (новых проектов в 2025 г. вышло заметно меньше, чем раньше, а значит, на рынке не так много более доступного предложения на ранней стадии строительства)», – комментирует Артем Глебов, директор направления первичной недвижимости «Циана».

 

Динамика средних цен предложения в локациях 500+

Источник: Циан

 

• Спрос на рынке новостроек в 2025 г. оказался на 8% ниже, чем в 2024 г.: в 40 крупнейших локациях было продано 371 тыс. квартир и апартаментов (данные за 11 месяцев). Учитывая, что в первой половине прошлого года на рынке ещё действовала безадресная льготная ипотека, а рыночные ставки в начале 2025 г. достигали 30% годовых, такое снижение оказалось ниже ожиданий. В начале года активность на рынке поддержали программы рассрочек, а в масштабе всего года ключевую роль сыграла семейная ипотека (на которую пришлось около 80% всех ипотечных сделок в новостройках).

С июля на рынке фиксировался рост спроса, который усилился к концу года: на рынок вышли покупатели, которые ранее откладывали сделку (или ждали снижения ипотечных ставок, или держали средства на депозитах), а также те, кого заставили ускориться новости об изменении условий семейной ипотеки.  

В Московском регионе продажи за январь-ноябрь 2025 г. сравнялись с продажами в январе-ноябре 2024 г. Есть вероятность, что по итогам 12 месяцев 2025 г. станет даже более успешным. В Санкт-Петербурге и Ленинградской области результаты на 15% ниже прошлогодних, в других миллионниках – на 12%, в остальных анализируемых городах – на 6%.

Спрос (число ДДУ) в локациях 500+

Источник: Циан

 

• Объём предложения на рынке новостроек сократился за год на 9% (до 286 тыс. лотов в 40 крупнейших городах). Если в Московском регионе снижение фиксировалось уже с начала года, то в других локациях были и стагнация, и рост, и только к концу года выбор стал снижаться почти везде. Спрос на рынке вырос, при этом новинок в 2025 г. выходило мало из-за высоких ставок по проектному финансированию и бридж-кредитам для приобретения участков, строгой проверки проектов в банках, осторожного планирования со стороны застройщиков. Ежемесячные темпы сокращения выбора невелики, но тренд устойчив.

Особенно сильно объём предложения сократился в Тольятти, Оренбурге, Саратове, Барнауле и Ульяновске (более чем в 2 раза). В Москве сейчас выбор на треть меньше, чем год назад.

Динамика объёма предложения в локациях 500+

Источник: Циан

 

Приложение

Методика

В выборку вошли 40 ключевых локаций (в т.ч. все города с населением от 500 тыс. человек).