Ассоциация развития сети пунктов выдачи заказов обратилась в Госдуму и Минэкономразвития с просьбой исключить ПВЗ из законопроекта о налогообложении недвижимости по кадастровой стоимости. По оценкам участников рынка, налог на отдельные объекты может увеличиться в 5–10 раз, а аренда — подорожать на 20–25%. Новые правила затронут помещения Wildberries, Ozon и других маркетплейсов. Пока это предложение правительства, а не вступившая в силу норма.

▪️ Налог заплатит собственник, расходы могут переложить на ПВЗ. Большинство пунктов выдачи арендуют помещения, поэтому непосредственно платить налог на недвижимость должны их владельцы. Однако при пересмотре договоров арендодатели могут увеличить плату, чтобы компенсировать выросшие расходы.

▪️ Дополнительная нагрузка — десятки тысяч рублей. Для помещения кадастровой стоимостью 20 млн рублей при ставке 2% годовой налог составит 400 тыс. рублей, или около 33 тыс. рублей в месяц. Но это полный размер платежа, а не обязательно сумма его увеличения: реальная дополнительная нагрузка зависит от прежнего налогового режима.

▪️ Один ПВЗ может изменить налоги для всего здания. Поправки предлагают учитывать площадь пунктов выдачи при определении 20-процентного порога коммерческого использования недвижимости. Например, если в здании площадью 1000 кв. м магазины занимают 120 кв. м, а ПВЗ — ещё 100 кв. м, учитываемая доля увеличится с 12% до 22%. При соблюдении остальных условий кадастровое налогообложение может распространиться на всё здание.

▪️ Wildberries тоже выступает против предложенного подхода. В RWB считают, что налоговый статус помещения должен зависеть от его характеристик и фактического использования, а не от принадлежности к конкретной модели маркетплейса. Владельцы ПВЗ, в свою очередь, опасаются закрытия малорентабельных точек, особенно в период сезонного снижения заказов.

Вывод EcomHub: новая налоговая нагрузка может возникнуть у собственников недвижимости, но её экономические последствия ощутят независимые операторы ПВЗ. В отличие от обычного магазина, пункт выдачи не может самостоятельно повысить цены на товары, чтобы компенсировать рост аренды. Особенно важно, что поправки способны изменить налоговый статус не только отдельных ПВЗ, но и целых зданий.

 

Подробнее

Налог на ПВЗ может вырасти в 5–10 раз: владельцы пунктов выдачи просят Госдуму не приравнивать их к торговым центрам

Владельцы пунктов выдачи заказов Wildberries, Ozon и других маркетплейсов выступили против правительственных поправок в Налоговый кодекс, предусматривающих расчёт налога на недвижимость по кадастровой стоимости. Ассоциация развития сети пунктов выдачи заказов (АРС ПВЗ) обратилась в Госдуму и Минэкономразвития с просьбой исключить ПВЗ из нового перечня объектов налогообложения. Формально платить повышенный налог будут собственники помещений, однако предприниматели опасаются, что расходы переложат на арендаторов. По оценкам участников рынка, налоговая нагрузка на отдельные объекты может увеличиться в 5–10 раз, а стоимость аренды — на 20–25%. Для пунктов выдачи с небольшой прибылью это создаёт риск закрытия. Но у законопроекта есть и менее очевидное последствие: площадь ПВЗ может изменить налоговый статус целого здания, увеличив платежи даже для собственников других помещений.

Владельцы ПВЗ попросили изменить налоговый законопроект

23 октября 2026 года «Ведомости» сообщили об обращении Ассоциации развития сети пунктов выдачи заказов (АРС ПВЗ) в Госдуму и Минэкономразвития.

Письмо, подписанное президентом ассоциации Ольгой Козыркиной, направлено в середине октября. Одним из адресатов стал председатель думского комитета по бюджету и налогам Андрей Макаров.

Объединение выступило против распространения кадастрового порядка налогообложения на помещения, используемые для выдачи интернет-заказов.

Поводом стали поправки в Налоговый кодекс, внесённые правительством 2 октября в составе большого бюджетного законопроекта № 617-9.

Документ предусматривает включение ПВЗ маркетплейсов в перечень объектов недвижимости, налог по которым рассчитывается исходя из кадастровой стоимости.

Сегодня по такому принципу уже облагаются торговые и административно-деловые центры, офисы, магазины, предприятия общественного питания и некоторые другие коммерческие помещения.

Теперь к ним предлагается добавить пункты приёма и выдачи заказов, являющиеся объектами логистической инфраструктуры операторов посреднических цифровых платформ.

Таким образом, правительство хочет устранить существующую неопределённость в налоговом статусе ПВЗ.

Но предприниматели видят в этом не столько уточнение правил, сколько дополнительную финансовую нагрузку на бизнес, который и без того зависит от арендных ставок, вознаграждений маркетплейсов и количества выдаваемых заказов.

Кто на самом деле будет платить новый налог

Здесь возникает принципиальное различие между собственником недвижимости и владельцем бизнеса ПВЗ.

Большинство пунктов выдачи работает в арендованных помещениях.

Предприниматель заключает договор с собственником недвижимости, оборудует помещение по требованиям маркетплейса и организует выдачу заказов.

Но налог на имущество в общем случае уплачивает именно собственник объекта, а не арендатор.

Поэтому утверждение, что все владельцы ПВЗ будут напрямую платить новый налог, неточно.

Главный риск для большинства предпринимателей заключается в том, что арендодатели попытаются компенсировать увеличение собственных налоговых расходов повышением стоимости аренды.

При этом такой перенос не происходит автоматически.

Если действующий договор предусматривает фиксированную плату и ограничивает её пересмотр, собственник не всегда сможет немедленно изменить условия.

Другое дело — продление договора или заключение нового соглашения. На этом этапе повышение налоговой нагрузки может стать аргументом для увеличения ставки.

Почему кадастровая стоимость может увеличить налог в несколько раз

Сейчас коммерческая недвижимость облагается налогом по различным правилам.

Для части объектов организаций используется среднегодовая стоимость имущества, определяемая по данным бухгалтерского учёта.

По мере амортизации здания или помещения его остаточная стоимость может уменьшаться.

Для недвижимости, подпадающей под статью 378.2 Налогового кодекса, применяется другой механизм — налогообложение по кадастровой стоимости.

Кадастровую оценку проводит государство. Она призвана учитывать характеристики и стоимость недвижимости и не уменьшается автоматически вследствие бухгалтерской амортизации.

Поэтому переход с одной налоговой базы на другую способен существенно изменить размер платежей.

Опрошенные «Коммерсантом FM» участники рынка допускают увеличение налога на отдельные помещения в 5–10 раз.

Однако такой рост не является универсальным.

Он зависит от кадастровой стоимости объекта, прежней налоговой базы, региональной ставки и действующих льгот.

Более того, некоторые помещения, в которых уже работают ПВЗ, могут и сейчас облагаться по кадастровой стоимости — например, если находятся в торговом центре или имеют соответствующее назначение.

Для таких объектов новые поправки могут вообще не привести к сопоставимому изменению налоговой нагрузки.

Аренда может подорожать на четверть

Ещё в начале октября участники рынка предупредили о возможном увеличении стоимости аренды помещений для ПВЗ на 20–25%.

Владелец сети пунктов выдачи Артём Бобцов привёл пример недвижимости в Москве и Подмосковье.

По его оценке, средняя стоимость помещения, используемого его сетью, составляет около 20 млн рублей.

При налоговой ставке 2% от кадастровой стоимости годовой платёж может достигать 400 тыс. рублей.

Это примерно 33,3 тыс. рублей в месяц.

Бобцов считает, что при переносе таких расходов на арендаторов стоимость аренды способна заметно увеличиться.

Но важно учитывать: 400 тыс. рублей — полный годовой налог при заданной стоимости и ставке, а не обязательно дополнительные расходы вследствие реформы.

Для определения именно увеличения нагрузки необходимо вычесть налог, который собственник платил ранее.

Кроме того, не весь налоговый платёж обязательно будет перенесён на арендатора.

Тем не менее для ПВЗ даже несколько дополнительных десятков тысяч рублей могут стать существенной статьёй расходов.

Особенно если пункт расположен в месте с дорогой недвижимостью и работает с небольшой прибылью.

Почему увеличение аренды особенно опасно для ПВЗ

Экономика пункта выдачи отличается от экономики обычного магазина.

Магазин самостоятельно формирует ассортимент, управляет ценами и может менять торговую наценку.

ПВЗ зарабатывает преимущественно на вознаграждении за обработку и выдачу заказов по условиям договора с маркетплейсом.

Предприниматель не может самостоятельно повысить стоимость выдаваемого товара, чтобы компенсировать подорожание аренды.

Его доход зависит от количества и стоимости заказов, структуры операций и действующей тарифной модели площадки.

При этом основные расходы остаются постоянными: аренда, заработная плата, коммунальные услуги, связь, видеонаблюдение и обслуживание помещения.

Сопредседатель по стратегическому развитию сети ПВЗ Ассоциации участников рынка электронной коммерции Юлия Сукач ранее предупреждала, что у таких объектов небольшой запас прочности по рентабельности.

По её словам, особенно сложным периодом для пунктов выдачи могут стать месяцы с января по май, когда сезонный спад заказов уменьшает доходы.

В исследуемой ею структуре расходов арендная плата составляла около 20%, хотя у конкретных операторов показатель может быть существенно выше.

Дополнительное давление создают колебания тарифов маркетплейсов и изменения условий работы партнёрской сети.

В результате рост аренды способен сделать нерентабельными прежде всего пункты с небольшим потоком заказов.

Почему положение владельцев ПВЗ отличается от обычных магазинов

Это не означает, что все ПВЗ работают с низкой прибылью.

Успешные точки с большим количеством заказов способны обеспечивать стабильный доход.

Но для небольшой части сети повышение постоянных расходов может оказаться решающим.

Неожиданный эффект: один ПВЗ может изменить налоговый статус целого здания

Самое существенное последствие законопроекта касается не только самих пунктов выдачи.

Юристы «Пепеляев Групп» обращают внимание, что поправки расширяют критерии, по которым здание признаётся торговым или административно-деловым центром для целей налогообложения.

Сейчас учитывается, в частности, использование не менее 20% площади под торговлю, офисы, общепит и бытовое обслуживание.

Законопроект предлагает включить в этот показатель также площади, занимаемые ПВЗ.

Из-за этого отдельное здание может впервые преодолеть установленный порог.

В таком случае по кадастровой стоимости потенциально будет облагаться не только помещение пункта выдачи, но и другие помещения здания.

Юристы приводят показательный пример.

В здании площадью 1000 кв. м магазины и кафе занимают 120 кв. м. Ещё 100 кв. м используется под ПВЗ.

Сейчас учитываемая площадь составляет 12% здания.

После принятия поправок она может увеличиться до 22%.

То есть объект преодолеет порог в 20% и сможет попасть в категорию недвижимости, облагаемой по кадастровой стоимости.

Этот пример основан на анализе законопроекта юридической компанией «Пепеляев Групп».

Важная оговорка: для применения нового порядка необходимо соблюдение предусмотренных законом условий, включая региональное регулирование и включение соответствующего объекта в установленный перечень.

Тем не менее эффект может быть значительно шире первоначальных ожиданий.

Один сравнительно небольшой ПВЗ потенциально способен повлиять на налогообложение целого здания, даже если большинство его арендаторов никак не связано с электронной торговлей.

Почему правительство вообще решило изменить налогообложение ПВЗ

Вопрос о налоговом статусе пунктов выдачи обсуждается несколько лет.

В декабре 2024 года комитет Совета Федерации по бюджету и финансовым рынкам предложил ФНС рассмотреть включение помещений ПВЗ в перечень объектов, облагаемых исходя из кадастровой стоимости.

В феврале 2025 года Минпромторг разъяснил, что действующее законодательство позволяет решать вопрос индивидуально, исходя из фактического использования помещения.

Минфин тогда же сообщил о возможности законодательного уточнения норм.

Проблема заключается в двойственной природе ПВЗ.

С одной стороны, это объект логистической инфраструктуры, предназначенный для приёма, хранения и выдачи интернет-заказов.

С другой — это коммерческое помещение, куда регулярно приходят покупатели и где происходит завершающая часть процесса покупки.

Правительство предлагает прямо закрепить ПВЗ в перечне объектов, учитываемых при расчёте имущественного налога.

Такой подход позволяет уменьшить неоднозначность правоприменения и унифицировать критерии налогообложения.

Но предприниматели опасаются, что устранение юридической неопределённости произойдёт ценой существенного роста расходов.

При этом вопрос о признании ПВЗ торговым объектом для целей налогообложения не тождественен вопросу о полном приравнивании ПВЗ к магазинам по всем требованиям торгового законодательства.

Это разные правовые режимы.

Wildberries тоже выступил против формулировки законопроекта

Объединённая компания Wildberries и Russ ранее критиковала предложенный подход.

В RWB сочли избыточным выделение пунктов выдачи именно как объектов логистической инфраструктуры операторов посреднических цифровых платформ.

По мнению компании, налоговый статус недвижимости должен определяться её характеристиками и фактическим использованием, а не принадлежностью к конкретной бизнес-модели.

Wildberries обращает внимание, что одинаковые помещения могут использоваться для приёма и выдачи заказов разными операторами.

Это могут быть маркетплейсы, транспортные компании или другие логистические организации.

Если одинаковые по назначению помещения облагаются по разным правилам только из-за статуса оператора, возникает вопрос о равенстве конкурентных условий.

Таким образом, позиция RWB несколько отличается от требования владельцев ПВЗ.

Предприниматели стремятся не допустить роста налоговой нагрузки на занимаемые ими помещения.

Wildberries ставит вопрос о последовательности и нейтральности налоговых критериев.

Обе позиции заслуживают отдельного рассмотрения при обсуждении поправок.

Когда новый налог может вступить в силу

На 23 октября 2026 года речь идёт о законопроекте, а не о действующей новой обязанности для всех ПВЗ.

В случае принятия поправок потребуется учитывать порядок вступления налоговых изменений в силу, региональные законы и сроки формирования перечней недвижимости, облагаемой по кадастровой стоимости.

Юристы «Пепеляев Групп» допускают, что при своевременном принятии федеральных и региональных норм соответствующие объекты смогут включить в перечни уже на 2027 год.

Однако это зависит от окончательной редакции закона и регионального регулирования.

Следовательно, утверждать, что с 1 января 2027 года любой ПВЗ автоматически начнёт платить повышенный налог, нельзя.

Более того, для многих предпринимателей, арендующих помещения, непосредственного налогового обязательства по этому объекту вообще не возникнет.

Их основной риск — будущий пересмотр арендной платы.

Какие решения были бы более точными, чем общее исключение всех ПВЗ

Простое исключение пунктов выдачи из кадастрового налогообложения действительно уменьшило бы потенциальные расходы части предпринимателей.

Но одновременно сохранило бы различия между помещениями, которые используются для похожих коммерческих операций.

Возможны и более адресные подходы.

Первый — единые правила для сопоставимых объектов. Налоговый режим должен зависеть от характеристик недвижимости и характера её использования, а не только от того, работает ли арендатор с конкретным маркетплейсом.

Второй — защита от резкого роста нагрузки. Для объектов, впервые включаемых в кадастровое налогообложение, можно рассмотреть переходный период или постепенное повышение платежей. Такое решение не устраняет налог, но даёт бизнесу время адаптироваться.

Третий — ограничение побочного эффекта для целых зданий. Законодателю стоит отдельно оценить ситуации, когда небольшой ПВЗ приводит к изменению налогового статуса недвижимости, значительно превосходящей его по площади.

Четвёртый — прозрачные региональные критерии. Собственникам и арендаторам необходимо заранее понимать, может ли помещение попасть в кадастровый перечень и по какой причине.

Это возможные варианты совершенствования регулирования, а не положения, уже согласованные правительством.

Оценка EcomHub Research: проблема не только в налоге, но и в том, на кого переложат расходы

Обращение АРС ПВЗ затрагивает важную особенность российской платформенной торговли.

Значительная часть физической инфраструктуры выдачи заказов развивается за счёт независимых предпринимателей.

Маркетплейсы обеспечивают поток заказов и определяют основные условия работы, а партнёры арендуют помещения, нанимают сотрудников и несут повседневные расходы.

Когда государство увеличивает налоговую нагрузку на коммерческую недвижимость, первый платёж обычно возникает у её собственника.

Но затем дополнительные расходы могут через арендные отношения перейти к владельцу ПВЗ.

При этом возможности предпринимателя компенсировать подорожание ограничены условиями сотрудничества с маркетплейсом.

Нельзя исключать и другие последствия: повышение минимально необходимого оборота для окупаемости пункта, отказ от открытия новых точек в дорогих локациях или закрытие отдельных малоприбыльных объектов.

Однако массовое закрытие ПВЗ пока остаётся риском, а не установленным результатом налоговой реформы.

Для оценки реального эффекта необходимы данные о количестве помещений, которые впервые попадут под кадастровое налогообложение, размере увеличения налога и условиях их аренды.

Особенно важно, что новые правила могут затронуть не только небольшие пункты выдачи, но и целые здания, если площадь ПВЗ повлияет на установленный законом 20-процентный порог.

Главный вывод EcomHub: государство стремится унифицировать налогообложение коммерческой недвижимости, но выбранный механизм способен увеличить расходы предпринимателей, которые сами налог на имущество не платят. Главный вопрос заключается не в том, должны ли ПВЗ пользоваться особой льготой, а в том, насколько обоснованно их включение в кадастровую систему и как избежать непропорционального роста расходов для небольших пунктов выдачи и собственников зданий.**

Источники

1. Ведомости. «Владельцы ПВЗ попросили не облагать налогом на имущество по кадастровой стоимости». 23 октября 2026 года. Сообщение об обращении Ассоциации развития сети пунктов выдачи заказов. Доступная перепубликация сообщения: https://eia.media/en/article/economy/1239439-vladeltsi-pvz-poprosili

2. Интерфакс. «ПВЗ маркетплейсов планируют облагать налогом по кадастровой стоимости». 2 октября 2026 года. https://m.interfax.ru/1120035

3. Коммерсантъ. «В России предложили облагать ПВЗ налогом на имущество по кадастровой стоимости». 2 октября 2026 года. https://www.kommersant.ru/doc/9005239

4. Коммерсантъ FM. «ПВЗ пошли по кадастру. Насколько подорожают товары на маркетплейсах из-за нового закона о налогах». 3 октября 2026 года. https://www.kommersant.ru/doc/9005607

5. Пепеляев Групп. «Изменения в Налоговый кодекс РФ: налогообложение имущества». 9 октября 2026 года. Правовой анализ законопроекта № 617-9. https://www.pgplaw.ru/analytics-and-brochures/alerts/izmeneniya-v-nk-rf-osen-2026-nalogi-na-imushchestvo/

6. Retail.ru. «ПВЗ предложили облагать налогом на имущество по кадастровой стоимости». 3 октября 2026 года. https://www.retail.ru/news/pvz-predlozhili-oblagat-nalogom-na-imushchestvo-po-kadastrovoy-stoimosti-3-oktyabrya-2026-282886/

7. СберБизнес. «Пункты выдачи заказов хотят облагать налогом на имущество». 9 октября 2026 года. https://sberbusiness.live/news/punkti-vidachi-zakazov-hotyat-oblagat-nalogom-na-imuschestvo

8. EcomHub. «Законопроект Минпромторга о маркетплейсах говорит не об особенно высокой экспертизе». Ранее опубликованный анализ правового статуса ПВЗ и последствий их приравнивания к торговым объектам. https://ecomhub.ru/the-ministry-of-industry-and-trades-draft-law-on-marketplaces-does-not-speak-of-particularly-high-expertise/