Главным источником спроса остаётся e-commerce — 36% всех сделок. Ещё 19% приходится на классический ритейл. Вместе онлайн-торговля и розница обеспечили 55% всего поглощения складских площадей. Транспорт и логистика дали ещё 15%, дистрибуция — 13%.

Покупать склады почти перестали

Из 600 тыс. м² спроса всего 12 тыс. м² пришлось на куплю-продажу — на 75% меньше, чем годом ранее. Средняя площадь сделки покупки сократилась примерно до 2,2 тыс. м².

На аренду и субаренду пришлось фактически всё остальное. В структуре спроса 84% составила прямая аренда, ещё 14% — субаренда и только 2% — покупка. Для сравнения: в 2024 году доля покупки составляла 29%, в 2025-м — 21%.

Причина достаточно простая: несмотря на снижение ключевой ставки, заёмные деньги остаются дорогими. Компании не хотят замораживать миллиардные суммы в недвижимости, если готовый склад можно получить по существенно подешевевшей аренде.

Ozon и Wildberries остаются крупнейшими арендаторами

Самой крупной сделкой первого полугодия стала BTS-аренда Ozon 80 тыс. м² в NK Парк Пушкино-2.

На втором месте — РВБ (Wildberries & Russ), арендовавшая 62 тыс. м² в Никольском-2.

Кроме того, Ozon заключил ещё одну BTS-сделку на 44 тыс. м² в А2 Обухово. Таким образом, только две крупнейшие сделки Ozon в выборке Ricci дают 124 тыс. м².

Среди других крупных арендаторов:

• Viciunai Group — 45,3 тыс. м² в RBNA Шишкин Лес;
• ШИНСЕРВИС — 37,9 тыс. м² субаренды в NK Парк Данилово;
• Faberlic — 30,6 тыс. м²;
• НОНТОН — 25 тыс. м²;
• BG Logistic — 23,7 тыс. м²;
• Lamoda — почти 18 тыс. м² в логопарке Софьино.

Получается, маркетплейсы одновременно оказываются и крупнейшими потребителями площадей, и компаниями, которые сильнее остальных способны использовать нынешний избыток предложения.

Склад снова стал рынком арендатора

Главное изменение произошло со ставками. Средняя запрашиваемая аренда готового склада снизилась за год на 21%, до 9,5 тыс. рублей за м² в год. Для строящихся объектов показатель составляет около 10 тыс. рублей.

Причина — быстрый рост свободного предложения. Вакантность увеличилась с 4,7% в конце 2025 года до 7,7% по итогам первого полугодия 2026-го.

Собственникам приходится конкурировать не только ставками. Ricci отмечает рост индивидуальных скидок, увеличение арендных каникул и другие уступки арендаторам.

Отдельное давление создаёт субаренда. Средняя запрашиваемая ставка здесь составляет около 8,6 тыс. рублей за м² в год. На рынок выходят площади, от которых пытаются отказаться логистические компании, e-commerce, продуктовые сети и DIY-ритейлеры.

Склады строили под рынок, которого уже нет

В первом полугодии в Московском регионе ввели 688 тыс. м² новых складов, причём 51% объёма пришлось на спекулятивные проекты — то есть площади без заранее определённого конечного пользователя.

Всего на 2026 год девелоперы заявляли около 2,3 млн м² нового строительства. Но часть объектов Ricci уже ожидает увидеть только в 2027 году: девелоперы откладывают завершение проектов до появления конкретного арендатора или покупателя.

Это следствие временного лага. Значительная часть сегодняшних объектов начинала строиться в 2024–2025 годах, когда маркетплейсы быстро расширялись, свободных площадей практически не было, а ставки росли. К моменту завершения строительства рынок оказался уже другим.

Атаки на склады поддержат спрос

Есть и новый фактор второй половины года — выбывание складских мощностей после серии повреждений логистической инфраструктуры.

Ricci прямо ожидает дополнительный спрос на замещающие площади со стороны e-commerce. Компании, потерявшие часть складской мощности или вынужденные создавать резервные мощности, будут быстрее искать готовые объекты. Аналитики считают, что этот спрос может не дать вакантности подняться существенно выше нынешних 7,7%.

По итогам всего 2026 года Ricci прогнозирует около 1,5 млн м² сделок в Московском регионе.

Получается довольно необычная ситуация. С одной стороны, рынок складов заметно охладился: площади свободны, ставки упали, собственники дают скидки, а покупки практически остановились. С другой — крупнейшие маркетплейсы продолжают забирать десятки тысяч квадратных метров.

Для Ozon, Wildberries и крупных ритейлеров сейчас фактически открылось окно дешёвого расширения: готовых складов стало больше, ставка упала более чем на пятую часть, а переговорная позиция перешла от собственника к крупному арендатору.

Источники

1. Ricci. Рынок складской недвижимости Московского региона: итоги I полугодия 2026 года
   Ricci — исследование и PDF
2. Новости логистики. Ricci: ставки аренды складов в Московском регионе упали на 21%, вакантность выросла до 7,7%
   Новости логистики — материал от 27 августа 2026 года