🏬 Торговые центры России: вакантность растёт, ставки снижаются
⠀
CORE.XP подвела итоги первого полугодия 2026 года. Главный тренд — рынок торговой недвижимости охлаждается: вакантность увеличивается, аренда дешевеет, ввод новых площадей сокращается, а девелоперы всё чаще делают небольшие ТЦ рядом с жилыми комплексами.
⠀
👉 📈 В Москве свободно уже 6,3% площадей

Год назад вакантность составляла 5,1%, в I квартале 2026-го — 5,7%.

Теперь — 6,3%, а прогноз CORE.XP на конец года — уже 8,3%.

Самая высокая вакантность в районных ТЦ — 11%. В суперрегиональных — 6,7%, региональных — 5,3%.

Причём 84,2% свободных помещений по количеству — небольшие блоки до 250 кв. м.
⠀
👉 💸 Арендные ставки пошли вниз

Во II квартале ставки снизились примерно на 7% за квартал.

Коррекция затронула все размеры помещений. При этом в уже стабилизированных ТЦ ставки остаются существенно выше, чем в новых объектах — арендаторы платят премию за сформированный трафик и работающую концепцию.
⠀
👉 👗 Fashion снова главный источник ротации

На fashion пришлось 35,3% новых открытий и 42,4% открытых площадей.

Но эта же категория остаётся крупнейшей и по закрытиям — 45,1% по количеству.

Получается, fashion не столько стабилизируется, сколько активно переформатируется: одни бренды закрываются, другие расширяются и занимают освободившиеся площади.
⠀
👉 🏗 Новых ТЦ становится меньше и они становятся компактнее

За полугодие в Москве открыто всего 43,2 тыс. кв. м против 80,1 тыс. годом ранее.

Во втором полугодии заявлено ещё 116,8 тыс. кв. м, но 71% этих объектов уже переносились с предыдущих лет.

Из девяти московских ТЦ, открытых или заявленных на 2026 год, пять строят девелоперы жилья. По итогам года 67% новых объектов должны стать частью жилых проектов.

То есть классический большой отдельно стоящий ТЦ постепенно уступает место районной торговой инфраструктуре.
⠀
👉 🌍 В регионах та же тенденция

В первом полугодии введено только 36,2 тыс. кв. м качественных ТЦ против 77,7 тыс. годом ранее.

Из 14 объектов, заявленных на второе полугодие, десять имеют площадь менее 20 тыс. кв. м.

А новых иностранных брендов CORE.XP за полугодие вообще не зафиксировала — 0 против 9 годом ранее.
⠀
📌 Рынок ТЦ входит в более сложную фазу.

Рост вакантности до потенциальных 8,3%, снижение ставок и сокращение нового строительства означают усиление позиции арендаторов.

Для девелоперов ответ уже виден: меньше гигантских торговых центров, больше небольших районных объектов внутри жилой застройки.

Источник: CORE.XP.

Подробности

Торговые центры России: итоги первого полугодия 2026 года в цифрах

CORE.XP подвела итоги первого полугодия 2026 года на рынке торговых центров России. Основные изменения — рост вакантности, снижение арендных ставок, сокращение объема новых открытий и дальнейший переход девелопмента к небольшим торговым центрам.

Вакантность

Доля свободных площадей в торговых центрах Москвы по итогам первого полугодия достигла 6,3%.

Для сравнения:

• 1П 2025 — 5,1%;
• I квартал 2026 — 5,7%;
• 1П 2026 — 6,3%.

Рост составил 1,2 п.п. год к году и 0,6 п.п. за квартал. Прогноз CORE.XP на конец 2026 года — 8,3%.

По форматам ТЦ:

• районные — 11,0%, +1,5 п.п. за квартал;
• суперрегиональные — 6,7%, +1,8 п.п.;
• региональные — 5,3%, −0,2 п.п..

Структура свободного предложения по площади:

• до 250 кв. м — 38,6%;
• 250–500 кв. м — 17,7%;
• 500–1000 кв. м — 17,1%;
• более 1000 кв. м — 26,6%.

По количеству помещений объекты площадью до 250 кв. м занимают 84,2% свободного предложения.

Арендные ставки

Во II квартале ставки аренды снизились примерно на 7% за квартал. Снижение зафиксировано во всех диапазонах площадей.

Ставки предложения в Москве, тыс. руб. за кв. м в год:

• до 50 кв. м — 139,5 в стабилизированных ТЦ и 55,8 в новых;
• 51–100 кв. м — 130,2 / 37,2;
• 101–250 кв. м — 83,7 / 27,9;
• 251–500 кв. м — 55,8 / 23,3;
• 501–1200 кв. м — 37,2 / 15,8;
• более 1200 кв. м — 23,3 / 8,4.

Ставки в стабилизированных торговых центрах остаются почти вдвое выше, чем в новых объектах.

Открытия арендаторов

Во II квартале 2026 года Fashion занял первое место по новым открытиям в ТЦ Москвы:

• 35,3% открытий по количеству;
• 42,4% по площади.

За квартал доля Fashion выросла на 11,5 п.п. по количеству и на 28,5 п.п. по площади.

Общепит занял:

• 22,4% открытий по количеству;
• 6,5% по площади.

В I квартале на общепит приходилось 13,9% открываемых площадей. Снижение за квартал — 7,4 п.п.

Услуги и сервисы заняли 10,6% открытий по количеству.

Развлечения — 5,9% по количеству и 22,9% по площади.

Крупные открытия:

• RacePlace в ТРЦ Весна — более 3 100 кв. м;
• Золотое Яблоко в ТРК Атриум — 1 280 кв. м;
• Love Republic в ТРЦ Щелковский — 523 кв. м, расширение на 300 кв. м.

Закрытия арендаторов

Fashion остается крупнейшей категорией и по закрытиям:

• 45,1% по количеству;
• 49,5% по площади.

При этом доля закрытий Fashion по площади снизилась за квартал на 13,7 п.п.

Общепит:

• 21,4% закрытий по количеству;
• 9,7% по площади.

Рост доли закрытий по количеству составил 9,9 п.п., по площади — 0,5 п.п.

Развлечения занимают 1,1% закрытий по количеству и 7,5% по площади.

Крупные закрытия:

• Joki Joya в Vegas Кунцево — 2 500 кв. м;
• Yollo в Авиапарке — 600 кв. м.

Новое предложение в Москве

В первом полугодии 2026 года в Москве открыто 2 торговых центра общей площадью 43,2 тыс. кв. м.

Годом ранее показатель составлял 80,1 тыс. кв. м.

Средний размер нового ТЦ — 21,6 тыс. кв. м.
Открытые объекты:

• Краски — 37,4 тыс. кв. м;
• Нахимов — 5,7 тыс. кв. м.

На второе полугодие заявлено еще 7 ТЦ общей площадью 116,8 тыс. кв. м.

Средний размер нового объекта по итогам всего 2026 года с учетом анонсов может составить 17,8 тыс. кв. м.

При этом 71% торговых центров, заявленных к открытию во втором полугодии, уже переносились с предыдущих лет.

Анонсированные объекты:

• Венеция — 30 тыс. кв. м;
• МФК Lakes — 24 тыс. кв. м;
• Летний Сад — 20,3 тыс. кв. м;
• Дом Chkalov — 13 тыс. кв. м;
• ТПУ Щукинская — 12 тыс. кв. м;
• Галерея Острова — 10 тыс. кв. м;
• Динамика — 9 тыс. кв. м.

Из 9 московских объектов, открытых или заявленных к открытию в 2026 году, 5 реализуются девелоперами жилой недвижимости.

По итогам года 67% новых торговых центров Москвы, согласно текущим анонсам, должны войти в инфраструктуру жилых комплексов.

Регионы

В регионах России в первом полугодии открыто 36,2 тыс. кв. м качественных торговых центров против 77,7 тыс. кв. м годом ранее.

Всего введено 3 объекта. Средний размер нового торгового центра составил 10,5 тыс. кв. м.
Открытия:

• ЦУМ, Казань — 17 тыс. кв. м;
• Kronung, Ленинградская область — 11,8 тыс. кв. м;
• Флотилия, Краснодар — 7,4 тыс. кв. м.

Во втором полугодии заявлено еще 211,8 тыс. кв. м новых торговых центров.

Из 14 заявленных объектов 10, или 71%, будут иметь площадь до 20 тыс. кв. м.

Иностранные бренды

В первом полугодии 2026 года CORE.XP не зафиксировала открытий новых иностранных брендов.

Показатель составил 0 против 9 в первом полугодии 2025 года.

Макроэкономика

Прогнозные показатели на 2026 год:

• рост ВВП — 0,3%;
• ожидаемый диапазон роста ВВП — 0–1%;
• инфляция в декабре — 5,9%;
• ключевая ставка в декабре — 13%;
• средний курс доллара — 79,2 руб.

Итог первого полугодия: вакантность в московских ТЦ выросла до 6,3%, ставки аренды снизились примерно на 7% за квартал, объем новых открытий ТЦ сократился, а в новом строительстве растет доля небольших районных объектов и торговой инфраструктуры в составе жилых проектов. CORE.XP ожидает дальнейший рост вакантности до 8,3% к концу 2026 года.