Новостройки за 5 лет подорожали в 2 раза. Но предложение ушло ещё выше

Новостройки за 5 лет подорожали в 2 раза. Но предложение ушло ещё выше 🏗️📈

Покупка квартиры в новостройке теперь требует совсем других денег, чем в начале 2021 года.

По данным Циана, средняя стоимость квартиры в сделке в крупных городах России за 5 лет выросла на 110%, то есть более чем в 2 раза.

А средняя стоимость квартиры в предложении выросла ещё сильнее — на 120%.

Это уже не просто рост рынка. Это явный разрыв между ожиданиями продавцов и возможностями покупателей.

Где рост был самым сильным 🔥

Лидеры по росту средней стоимости квартиры в сделке:

• Тольятти — с 2,69 до 8,05 млн руб. (+199%, или в 3,0 раза)
• Челябинск — с 2,36 до 6,94 млн руб. (+195%, или в 2,9 раза)
• Набережные Челны — с 3,03 до 8,01 млн руб. (+164%, или в 2,6 раза)
• Саратов — с 2,19 до 5,75 млн руб. (+163%, или в 2,6 раза)
• Самара — с 3,46 до 9,09 млн руб. (+163%, или в 2,6 раза)
• Омск — с 3,33 до 8,65 млн руб. (+160%, или в 2,6 раза)

То есть сильнее всего дорожали не столицы, а в первую очередь индустриальные и относительно недорогие города.

Где рост был минимальным 🧊

Самый слабый рост зафиксирован в:

• Нижнем Новгороде — +52%
• Владивостоке — +53%
• Воронеже — +56%

Москва за 5 лет прибавила 89%, Санкт-Петербург — 97%.

Это тоже много, но уже заметно меньше, чем в Тольятти, Челябинске или Самаре.

Почему так произошло ⚙️

Здесь наложились сразу несколько факторов.

Во-первых, эффект низкой базы. Там, где квартиры 5 лет назад стоили особенно дёшево, пространство для роста было намного шире.

Во-вторых, рост доходов в промышленных городах. Именно в ряде индустриальных центров в последние годы росли зарплаты, и это быстро отразилось на спросе и ценах.

В-третьих, ограниченное предложение. В городах, где рынок новостроек менее насыщен и конкуренция ниже, цены росли быстрее.

Но есть ещё более важный сигнал 🚨

Предложение дорожало быстрее, чем реальные сделки.

Это означает, что рынок пытается продавать дороже, чем покупатель в среднем готов покупать.

Самый заметный разрыв между ростом цен в сделках и в предложении зафиксирован в:

• Чебоксарах
• Кирове
• Тольятти
• Барнауле

Там предложение подорожало в 3,0–3,7 раза, а реальная стоимость купленной квартиры — в 2,2–3,0 раза.

Иными словами, на рынок выходят более дорогие проекты, но покупатель не всегда готов их тянуть.

Что это говорит о спросе 💸

Главный вывод Циана очень жёсткий.

За 5 лет зарплаты в среднем выросли примерно на 70%, а стоимость квартиры в сделке — на 110%.

То есть жильё дорожало заметно быстрее доходов.

И это уже видно по поведению покупателей:

• люди чаще выбирают более дешёвые лоты
• сильнее экономят на метраже и классе проекта
• уходят в более доступные форматы внутри того же рынка

Формально рынок растёт. Фактически покупатель всё чаще адаптируется не к желаемому объекту, а к пределу собственного бюджета.

Что это значит для девелоперов и рынка 🏢

Рынок новостроек всё сильнее делится на два слоя.

Первый — витринный. Там появляются новые, более дорогие проекты, которые двигают вверх среднюю цену предложения.

Второй — реальный. Там покупатель выбирает то, что ещё может позволить себе купить.

Из-за этого средняя цена в рекламе и средняя цена в сделке начинают жить немного разной жизнью.

Именно поэтому фраза «новостройки выросли в 2 раза» — это не только про рост цен, но и про растущий разрыв между рынком и кошельком покупателя.

Подробности

Стоимость новостройки выросла в 2 раза за последние 5 лет

На покупку квартиры теперь нужно закладывать сумму в 2 раза больше, чем 5 лет назад. В каких городах цены увеличились особенно сильно и почему – в аналитике «Циана».

1. Средняя стоимость квартиры в сделке на рынке новостроек крупных городов РФ увеличилась за 5 лет на 110% (или более чем в 2 раза).

Особенно сильный рост в Тольятти, Челябинске, Набережных Челнах, Саратове, Самаре, Омске (в ~2,6-3 раза). В лидерах города с высокой долей промышленности в структуре экономики – именно в них в последние годы фиксировались самые высокие темпы роста доходов, что сказалось и на более выраженном увеличении цен.

Сыграл роль и эффект низкой базы – в Тольятти, Челябинске и Саратове 5 лет назад приобретались одни из самых дешёвых квартир среди анализируемых локаций, а значит, в этих городах было больше возможностей для роста (увеличивать и без того высокие цены сложнее).

Имеет значение и объём предложения – в городах с низкой конкуренцией на рынке новостроек и невысокой обеспеченностью населения новым качественным жильём потенциал увеличения цен выше, что как раз актуально для этих локаций.

Минимальный рост (в ~1,5 раза) – в Нижнем Новгороде, Владивостоке, Воронеже. В этих городах большой выбор новостроек, а цены и 5 лет назад были одними из самых высоких среди анализируемых. В Москве средняя цена сделки выросла на 91%, в Санкт-Петербурге – на 97%.

2. Средняя стоимость квартиры в предложении на рынке новостроек за этот же промежуток времени увеличилась сильнее – на 120%. В лидерах по динамике Тольятти и Набережные Челны (как и в сделках), а также Чебоксары, Киров, Барнаул. Цены предложения в этих городах увеличились в 2,9-3,7 раз.

Наибольший разрыв между ростом цен в сделках и в предложении – в Чебоксарах, Кирове, Тольятти и Барнауле: предложение там стало дороже в 3-3,7 раз, а стоимость купленной квартиры выросла в 2,2-3 раза. На рынке появляются новые дорогие проекты, но не все покупатели из-за ограниченного бюджета готовы делать выбор в их пользу.

«Россиянам на покупку новостройки теперь нужно закладывать в 2 раза больше средств, чем 5 лет назад. Далеко не все готовы к таким изменениям (для сравнения, зарплаты за этот же период увеличились в среднем только на 70%), об этом свидетельствует более сильный рост ценника в предложении, чем в сделках – покупатели делают выбор в пользу менее дорогих вариантов», – комментирует Елена Бобровская, ведущий аналитик «Циана».

Приложение

Источник: Циан

Методика

В выборке – 40 ключевых локаций.