Логопарк «Обухово» — купить. ВсеИнструменты.ру — выселить. WB — вселить
🏭 Логопарк «Обухово» — купить. ВсеИнструменты.ру — выселить. WB — вселить
Из новости мы хорошо видим, что ВсеИнструменты.ру не удалось построить свои NewВасюки, а Wildberries будет безо всякой скидки платить за очень большой склад очень большие деньги.
Интересно, сколько складов можно было бы построить, например, вместо покупки аэропорта ✈️
💰 Крупнейшая сделка в индустриальной недвижимости
По данным «Коммерсанта», УК «Современные фонды недвижимости» (СФН) планирует выкупить логопарк «Обухово» площадью 370 тыс. кв. м за 29,6–33,3 млрд руб.
Это крупнейшая сделка на рынке складов за последние годы.
Инвесторы рассчитывают на доходность 10–11% годовых за счёт стабильного арендного потока.
СФН управляет 2,8 млн кв. м недвижимости общей стоимостью 465 млрд руб., а за первое полугодие 2025 года выплатила пайщикам 16,2 млрд руб. (+46% г/г).
🏗 История объекта
Девелопер A2 Group строил «Обухово» под AliExpress, но тот отказался от сделки в 2022 году.
Позже Ozon арендовал 110 тыс. кв. м, затем на место пришёл ВсеИнструменты.ру, но в 2025 году компания расторгла договор.
Теперь объект займёт Wildberries, готовая платить по полной ставке.
📦 Масштаб аренды
По оценкам, Wildberries & Russ займут 110–250 тыс. кв. м в «Обухово» и ещё 150 тыс. кв. м в NK Park Домодедово-2.
При ставке 12 000 руб. за кв. м в год — это около 4,5 млрд руб. ежегодных арендных платежей.
💬 Контекст рынка
Темпы роста ставок складов класса А замедлились, но спрос остаётся высоким.
СФН параллельно завершает сделку по NK Park Домодедово-2 (10–15 млрд руб.), увеличивая совокупный портфель на 520 тыс. кв. м.
«Онлайн-ритейл не может позволить себе замедлиться, — отмечает Алексей Слепов (Ricci). — Крупные игроки вынуждены активно поглощать свободные площади, даже если это увеличивает расходы».
Подробности от Ъ
По данным “Ъ”, УК «Современные фонды недвижимости» (СФН) может выкупить логопарк «Обухово» общей площадью 370 тыс. кв. м в Подмосковье ориентировочно за 29,6–33,3 млрд руб. Это станет крупнейшей сделкой на рынке складской недвижимости за последние годы. Новый собственник объекта намерен сдать его большую часть Wildberries & Russ.
О том, что УК «Современные фонды недвижимости» может закрыть сделку по покупке логопарка «Обухово» общей площадью 370 тыс. кв. м в 25 км от МКАД по Горьковскому шоссе, “Ъ” рассказали три источника на рынке недвижимости. На официальном сайте УК СФН указано, что фонд уже владеет 110 тыс. кв. м складских пространств в «Обухово». В УК СФН отказались от комментариев, в А2 Group (девелопер склада) не ответили на запрос “Ъ”.
Покупка складского комплекса может обойтись фонду в 29,6–33,3 млрд руб., подсчитал директор департамента складской и промышленной недвижимости консалтинговой компании Remain Александр Федоров. Такой логопарк может принести инвесторам доходность 10–11% годовых за счет арендного потока, отмечает инвестиционный директор УК «Тетис Кэпитал» Андрей Ощепков.
УК СФН, которая до 2022 года контролировалась Сбербанком, занимается управлением ЗПИФами, инвестирующими в коммерческую недвижимость. 99,9% долей компании владеет АО «Старт», принадлежащее фонду «Модерн» (гендиректор Екатерина Васильченко). Общая стоимость активов компании составляет 465 млрд руб., под управлением находится около 2,8 млн кв. м недвижимости. По собственным данным, в первом полугодии 2025 года УК СФН выплатила своим пайщикам 16,2 млрд руб., на 46% больше год к году.
A2 Group занимается строительством логопарков в Краснодаре, Ростове-на-Дону и других городах — с момента основания в 2012 году девелопер ввел в эксплуатацию около 773 тыс. кв. м недвижимости. Логопарк «Обухово» общей площадью 370 тыс. кв. м — первый объект компании в Подмосковье. Первоначально арендатором комплекса должен был стать AliExpress, однако в 2022 году маркетплейс отказался от сделки. В конце 2022 года 110 тыс. кв. м в «Обухово» арендовал Ozon. Позже место маркетплейса занял DIY-ритейлер «ВсеИнструменты.ру», но уже в 2025 году компания расторгла договор аренды.
Темпы роста ставок аренды в складском сегменте в последнее время замедляются, хотя такая недвижимость все еще привлекательна для инвесторов из-за стабильного спроса на качественные объекты, отмечает партнер практики «Недвижимость» консалтинговой компании Neo Арина Матвеева. Арендные ставки для складов класса А в Москве и Подмосковье по итогам 2025 года составят 12 тыс. руб. за 1 кв. м, не изменившись год к году, прогнозирует партнер консалтинговой компании NF Group Константин Фомиченко.
Ранее “Ъ” писал о планах УК СФН полностью выкупить логопарк «NK Park Домодедово-2» недалеко от Симферопольского шоссе в подмосковном Домодедово. Эксперты оценивали сделку в 10–15 млрд руб. (см. “Ъ” от 5 сентября). По словам собеседника “Ъ”, знакомого с ходом переговоров, договоры о покупке обоих складов уже подписаны. В NK Group (девелопер склада в Домодедово) отказались от комментариев.
Два собеседника “Ъ” на рынке недвижимости утверждают, что УК СФН планирует сдавать в аренду объединенной Wildberries & Russ часть приобретенных площадей.
Речь может идти о 110–250 тыс. кв. м в логопарке «Обухово» и 150 тыс. кв. м в «NK Park Домодедово-2». В пресс-службе Wildberries & Russ сообщили “Ъ”, что «компания на постоянной основе принимает меры для увеличения количества складских площадей».
В случае заключения сделки по аренде площадей в обоих логопарках Wildberries & Russ придется ежегодно выплачивать около 4,5 млрд руб., подсчитал директор департамента складской недвижимости инвестиционно-консалтинговой компании Ricci Алексей Слепов. По его словам, крупные представители электронной коммерции не могут позволить себе замедлить рыночную экспансию, опасаясь потерять конкурентные позиции, поэтому такие компании стараются активно поглощать свободные складские площади.
