🏭 Ozon собирает собственную «биржу складов»: следующим шагом станут независимые 3PL
⠀
Ozon запустил отдельную платформу для владельцев складов и девелоперов. Собственник может предложить готовый объект, а застройщик — построить склад специально под Ozon. Пока покупатель здесь один — сам маркетплейс, но поиск новых площадей превращается из отдельных тендеров в постоянную цифровую систему.
⠀
👉 📍 Ozon публично показывает, где ему нужны склады
Для готовых объектов компания рассматривает площади от 5 тыс. кв. м, типовой запрос сейчас — около 8 тыс. кв. м. На старте было девять запросов в разных регионах, включая Дагестан, Мурманскую, Ростовскую и Иркутскую области. По некоторым объектам договор хотят подписать уже в сентябре–октябре.
⠀
👉 🏗 Крупные склады будут строить специально под Ozon
По схеме build-to-suit речь идет уже об объектах до 85 тыс. кв. м. Например, около 42 тыс. кв. м нужны на Камчатке, 62 тыс. — в районе Сочи, по 82 тыс. — в Дагестане и Самарской области. Значительная часть таких объектов рассчитана на запуск в 2028 году.
⠀
👉 💰 Строит партнер, работает внутри Ozon
Девелопер вкладывается в здание, а Ozon арендует его, ставит оборудование и сам управляет операциями. Так маркетплейсу не нужно тратить столько денег на землю и строительство каждого нового склада — больше капитала можно направлять на оборудование, автоматизацию и IT.
⠀
👉 🚚 Следующий этап намного интереснее — подключение 3PL
Ozon уже заявил, что позднее через эту же платформу хочет привлекать независимых логистических операторов. Они смогут принимать и сортировать товар, работать с возвратами и передавать отправления дальше по сети Ozon. То есть партнер будет давать уже не просто квадратные метры, а полноценную складскую услугу.
⠀
👉 📦 Для селлеров склады могут стать ближе
Если вместо одного большого ФЦ появится несколько небольших региональных узлов и 3PL, продавцам будет проще завозить товар ближе к покупателю. Это может сократить плечо поставки и зависимость от одного перегруженного центра. Но все будет упираться в тарифы Ozon на работу через такую сеть.
⠀
👉 🏢 А часть работы складских брокеров Ozon забирает себе
Раньше крупный арендатор часто шел к NF Group, IBC Real Estate, Nikoliers, CMWP, CORE.XP и другим консультантам: найти объект, собрать предложения, познакомить с собственником. Теперь Ozon сам публикует город, площадь и сроки, а владельцы складов напрямую приходят к нему с предложениями.
⠀
👉 📌 По сути Ozon строит платформу уже не только для товаров
Сначала компания соединила покупателей и продавцов. Теперь по похожему принципу она начинает соединять собственный спрос со складами, девелоперами, а затем и 3PL. Если эта схема разовьется, Ozon сможет быстрее наращивать логистику, не строя и не управляя каждым новым объектом полностью самостоятельно.

 

Подробнее

Ozon собирает собственную «биржу складов»: следующий шаг — подключить к сети маркетплейса независимых 3PL-операторов

Ozon 17 сентября запустил отдельную онлайн-платформу для владельцев складской недвижимости и девелоперов. Через нее собственник может предложить маркетплейсу уже построенный склад, а девелопер — взять проект строительства объекта специально под требования Ozon. Компания фактически переводит поиск новых логистических площадей из серии отдельных тендеров в постоянно работающую цифровую воронку.

Формально это пока не «биржа» в классическом смысле: на платформе нет торгов складскими площадями между множеством покупателей и продавцов. Покупатель пока один — Ozon. Но сама логика уже платформенная: компания публикует потребность, площадь, географию и сроки, а владельцы объектов и застройщики могут откликаться или самостоятельно добавлять свои объекты в базу.

Ozon теперь публично показывает, где ему нужны склады

Для уже существующих объектов Ozon готов рассматривать площади от 5 тыс. кв. м. На опубликованных сейчас проектах типовая потребность составляет около 8 тыс. кв. м.

В списке есть Брянская, Владимирская, Иркутская, Курская, Мурманская, Ростовская области, Дагестан и другие территории. По данным Интерфакса, на старте через платформу было размещено девять запросов на аренду готовых объектов.

Причем сроки достаточно короткие. По нескольким площадкам Ozon прямо указывает задачу подписать договор уже в сентябре–октябре 2026 года.

Для собственника склада это значительно проще старой модели. Ему не требуется постоянно отслеживать тендеры Ozon в каждом регионе: объект можно один раз внести в базу, после чего маркетплейс сможет вернуться к нему при появлении подходящей потребности. На сайте Ozon обещает отвечать на заявки в течение пяти рабочих дней.

Второй уровень — склады, которые специально построят под Ozon

Гораздо крупнее проекты build-to-suit — строительство объекта под конкретного арендатора.

Здесь Ozon рассматривает площади примерно от 10 тыс. до 85 тыс. кв. м.

В опубликованном перечне есть, например:

Камчатский край — 42 тыс. кв. м;

Краснодарский край (район Сочи) — 62 тыс. кв. м;

Дагестан — 82 тыс. кв. м;

Республика Коми — 15 тыс. кв. м;

Самарская область — 82 тыс. кв. м;

Ханты-Мансийск — 10 тыс. кв. м.

Ориентировочный ввод значительной части таких объектов — 2028 год.

То есть Ozon одновременно решает две совершенно разные задачи.

Первая — быстро добавить относительно небольшие региональные мощности примерно по 8 тыс. кв. м.

Вторая — заранее сформировать каркас крупных логистических центров на несколько лет вперед.

Недвижимость строит партнер, а складом управляет Ozon

Для нынешнего этапа это важное разграничение.

Ozon не предлагает владельцу недвижимости становиться полноценным логистическим оператором маркетплейса. Собственник предоставляет объект или строит его под требования компании, а операционные процессы и техническое оснащение Ozon берет на себя.

При заключении договора маркетплейс обещает ежемесячную арендную плату с ежегодной индексацией.

Это позволяет Ozon увеличивать складскую сеть без необходимости самостоятельно владеть каждым зданием и полностью финансировать строительство недвижимости.

Вместо модели:

Ozon покупает участок → строит склад → вводит его → запускает операции

появляется:

девелопер строит → Ozon арендует → Ozon устанавливает оборудование и запускает логистику.

Для быстрорастущего маркетплейса это принципиальное отличие: капитал можно направлять не столько в бетон и землю, сколько в автоматизацию, IT, сортировочное оборудование и саму торговую платформу.

Но самое интересное Ozon планирует сделать на втором этапе — подключить 3PL

Именно эта часть делает проект гораздо важнее обычного сайта для поиска складов.

Ozon сообщил, что позднее собирается через эту же платформу привлекать независимых профессиональных логистических операторов — 3PL.

В этом случае партнер будет предоставлять уже не просто квадратные метры.

Сторонний оператор сможет самостоятельно:

— принимать поставки;

— сортировать товары;

— передавать отправления курьерам;

— обрабатывать возвраты;

— в отдельных случаях принимать поставки продавцов и передавать их дальше в логистические центры Ozon в других регионах.

А это уже совершенно другая модель.

Ozon начинает отделять логистическую сеть от собственных складов

Исторически маркетплейсы росли прежде всего через создание огромной собственной или полностью контролируемой инфраструктуры: фулфилмент-центры, сортировочные центры, последняя миля, ПВЗ.

Новая схема потенциально позволяет Ozon строить сеть из трех типов мощности:

собственные и традиционно управляемые Ozon центры;

арендованные склады, где операции ведет Ozon;

внешние склады 3PL, где значительную часть операций выполняет уже независимый партнер.

То есть логистическая сеть Ozon потенциально перестает быть равна только физическим объектам Ozon.

Это похоже на то, что произошло в других инфраструктурных отраслях: бизнесу становится необязательно владеть всей инфраструктурой, если он может задавать стандарт, подключать внешние мощности и управлять ими через единую технологическую систему.

Зачем это Ozon

Первая причина — скорость экспансии.

Построить крупный фулфилмент-центр с нуля значительно сложнее, чем подключить уже существующий склад на 5–10 тыс. кв. м. Особенно в регионе, где объем заказов быстро растет, но пока не оправдывает строительство гигантского объекта.

Вторая — меньше капитала в недвижимости.

Если объект финансирует девелопер, Ozon не требуется вкладывать весь объем средств в строительство здания. Компания получает долгосрочную аренду и инвестирует прежде всего в оборудование и операции.

Третья — региональное покрытие.

Показательно, что в списке есть не только крупнейшие рынки Центральной России, но и Мурманская область, Дагестан, Коми, Камчатка, ХМАО.

Для таких территорий универсальная модель огромного федерального ФЦ может быть слишком дорогой или неэффективной. Небольшой внешний объект или локальный 3PL позволяет приблизить запас к покупателю значительно дешевле.

Четвертая — резервирование сети.

Чем больше независимых логистических узлов может использовать платформа, тем легче перераспределять потоки при перегрузке конкретного склада, резком сезонном росте, закрытии объекта или другой чрезвычайной ситуации.

Это особенно важно в ноябре–декабре, когда нагрузка на инфраструктуру маркетплейсов резко возрастает.

Для российского 3PL-рынка это может быть очень крупным изменением

Сегодня значительная часть независимых фулфилмент-операторов работает прежде всего на продавца.

Селлер привозит товар на независимый склад, оператор хранит его, комплектует заказ и передает маркетплейсу по FBS или формирует поставку FBO.

В новой модели клиентом такого 3PL потенциально становится сам Ozon.

Это способно открыть для региональных складских операторов новый рынок. Не нужно строить собственную клиентскую базу из сотен селлеров: можно получить поток непосредственно от крупной платформы.

Но одновременно требования будут значительно выше.

Чтобы стать частью фактической сети Ozon, оператору придется работать по SLA маркетплейса, подключать информационные системы, выдерживать нормативы по сортировке и приемке, контролировать остатки, обеспечивать работу с возвратами и, вероятно, соответствовать единым требованиям к безопасности и качеству.

В результате Ozon потенциально сможет стандартизировать часть независимого российского 3PL-рынка под собственные процессы.

Что это означает для селлеров

Для продавца главное следствие — потенциальное приближение инфраструктуры.

Если вместо одного крупного регионального ФЦ появится несколько меньших подключенных узлов, продавец сможет получать больше вариантов поставки, а товар — находиться ближе к покупателю.

Это потенциально дает:

более короткое плечо первой мили;

больше доступных точек поставки;

быстрее пополнение регионального остатка;

меньшую зависимость от одного перегруженного ФЦ;

более быструю доставку конечному покупателю.

Но здесь многое будет зависеть от тарифов.

Если подключение внешнего 3PL добавит еще один оплачиваемый участок логистической цепи, часть выигрыша от более короткого маршрута может съесть стоимость обработки.

Поэтому для селлеров главный вопрос будет не в количестве новых складов как таковых, а в том, какой тариф Ozon установит на работу через внешнюю сеть.

И это вписывается в более крупную перестройку логистики Ozon

Ozon уже параллельно экспериментирует с использованием собственной сети ПВЗ как небольших точек хранения и отправки товара. С сентября часть невостребованных и отмененных заказов может оставаться непосредственно в ПВЗ и повторно продаваться оттуда; компания также рассматривает дальнейшее расширение этого формата.

Теперь сверху появляется еще один уровень — внешние склады и в перспективе независимые 3PL.

В итоге логистическая архитектура маркетплейса становится значительно более распределенной:

крупный ФЦ → региональный склад → сортировочный центр → внешний 3PL → ПВЗ как мини-склад → покупатель.

Именно поэтому запуск сайта по поиску недвижимости выглядит значительно важнее обычной новости о складской аренде.

Кто может пострадать: Ozon начинает забирать себе функцию складских брокеров

У запуска Ozon есть еще одно последствие, о котором пока говорят значительно меньше. Компания начинает напрямую соединять собственный спрос на склады с собственниками недвижимости и девелоперами. А именно на этом участке цепочки десятилетиями зарабатывали консультанты и брокеры коммерческой недвижимости.

На российском рынке крупнейшими игроками в складском консалтинге являются NF Group, IBC Real Estate, Nikoliers, Commonwealth Partnership (CMWP), CORE.XP, а также Bright Rich, Ricci и ряд других компаний. В отраслевом обзоре «Склады РФ 2026» NF Group, IBC Real Estate, Nikoliers, Ricci и Bright Rich названы среди ведущих консультантов рынка. NF Group, в частности, заявляла, что в 2025 году сопровождала складские сделки совокупной площадью 1,34 млн кв. м.

Традиционная схема крупной сделки выглядела примерно так:

арендатор формирует потребность → консультант изучает рынок → собирает предложения собственников → формирует short-list → организует переговоры → помогает согласовать коммерческие условия → получает брокерскую комиссию.

Ozon начинает убирать значительную часть этой цепочки.

Теперь маркетплейс сам публикует: город, необходимую площадь, формат объекта, сроки запуска и требования, а собственник может напрямую зайти на сайт и отправить предложение. Причем можно предложить и объект, которого сейчас нет в опубликованном списке потребностей Ozon. Компания получает собственную постоянно обновляемую базу потенциальных складов и девелоперов по всей России.

Получается почти Avito для одного огромного арендатора, только сам арендатор одновременно является владельцем площадки.

В первую очередь под ударом — классический tenant representation

Наиболее уязвима услуга представления интересов арендатора при поиске относительно стандартного складского помещения.

Если Ozon знает, что ему необходимо, например, 8 тыс. кв. м в конкретном городе, и может получить через собственную платформу десять предложений от владельцев недвижимости, возникает вполне естественный вопрос: зачем платить посреднику за поиск этих десяти предложений?

Особенно это касается типовых региональных сделок.

Раньше консультант имел ценность в том числе потому, что знал:

кто построил склад;

у кого появилась вакансия;

кто собирается освобождать объект;

кто готов строить BTS;

у кого есть земельный участок;

с кем связаться со стороны собственника.

Теперь Ozon предлагает всем этим участникам самостоятельно прийти к нему.

Ozon фактически создает собственную CRM российского складского рынка

И это, возможно, даже важнее отдельных сделок.

Каждая заявка владельца здания содержит информацию об объекте, собственнике, географии, площади и характеристиках.

Через несколько лет у Ozon может накопиться огромная внутренняя база:

кто владеет складами;
где находятся свободные площади;
кто готов строить BTS;
какие объекты появятся через год-два;
какие условия готовы предложить собственники.

Одна из важных функций консультанта — владение рыночной информацией — в таком случае частично переносится внутрь самого маркетплейса.

Чем больше предложений поступит на платформу, тем меньше Ozon будет зависеть от внешнего брокера для первичного поиска.

Под потенциальным давлением прежде всего крупнейшие складские консультанты

Это не означает, что NF Group, IBC Real Estate, Nikoliers, CMWP или CORE.XP потеряют существенную часть бизнеса из-за одного Ozon.

Но именно такие компании традиционно работают с крупнейшими арендаторами складской недвижимости и поэтому потенциально чувствительны к тенденции, когда крупные корпорации начинают самостоятельно платформизировать поиск недвижимости.

Сегодня это делает Ozon.

Завтра подобный механизм могут построить Wildberries, X5, Магнит, федеральные логистические компании или крупные производители, постоянно арендующие десятки объектов.

И тогда для консультанта проблема становится уже не «мы потеряли одну сделку Ozon», а часть крупного корпоративного спроса вообще перестает выходить на классический брокерский рынок.

Особенно показательна ситуация именно со складами. Это крупнейший сегмент качественной коммерческой недвижимости России, а крупные e-commerce и retail-компании являются важнейшими генераторами спроса. При этом консультанты сами фиксируют активность Ozon и других крупных пользователей как существенный фактор складского рынка.

Давление может пойти и на размер комиссии

Даже если консультант останется в сделке, его переговорная позиция может стать слабее.

Если собственник уже сам увидел заявку Ozon и самостоятельно подал предложение, сложно обосновать полноценную комиссию за «поиск арендатора».

В результате консультант может остаться:

на переговорах;

структурировании сделки;

юридическом и техническом due diligence;

аналитике;

консультировании девелопера.

Но самая простая и хорошо масштабируемая часть — привести клиента и объект друг к другу — начинает стоить меньше.

То есть Ozon потенциально давит не только на количество брокерских мандатов, но и на стоимость услуги.

Особенно опасна для брокеров прозрачность спроса

Раньше информация о том, что крупному клиенту требуется, например, 20 тыс. кв. м в конкретном регионе, сама по себе имела ценность.

Консультант мог выйти на рынок от имени клиента и собрать предложения.

Теперь Ozon эту потребность публикует открыто.

Для владельца подходящего объекта уже не требуется посредник, чтобы узнать, что Ozon ищет площадь.

Он видит:

географию;

размер;

формат;

срок;

и может сразу подать заявку.

По сути, Ozon превращает часть закрытого B2B-рынка коммерческой недвижимости в открытый digital lead generation.

Но полностью консультантов это не уберет

У крупных консультантов остается достаточно функций, которые веб-форма Ozon заменить не способна.

Например:

поиск off-market объектов, которые собственник публично не предлагает;

анализ участка и альтернативных локаций;

оценка рыночной ставки;

переговоры по индексации и срокам договора;

технический и юридический due diligence;

структурирование сложного build-to-suit;

оценка инвестиционной модели девелопера;

привлечение финансирования;

продажа готового объекта инвестору;

консультации собственника, а не арендатора.

Особенно это касается проектов на 50–85 тыс. кв. м, где речь идет уже не просто об аренде коробки, а о строительстве объекта стоимостью в миллиарды рублей.

Там консультант остается значительно более полезным.

Но самая простая брокерская работа действительно автоматизируется

Главная угроза для консультантов заключается именно здесь.

Ozon не заменяет весь real estate consulting.

Он начинает заменять его самый базовый слой:

«Нам нужен склад вот здесь и такого размера. Найдите владельцев и соберите предложения».

Эту задачу теперь решает сайт.

И если на платформу действительно придет достаточное количество собственников, Ozon сможет получать конкурентные предложения практически автоматически.

Более того, собственники начинают конкурировать между собой непосредственно внутри воронки одного крупного арендатора. Для Ozon это повышает прозрачность рынка и усиливает его переговорную позицию по ставке аренды.

А следующим под давление может попасть уже логистический консалтинг

Пока платформа соединяет Ozon с собственниками и девелоперами.

Но компания уже объявила следующий этап — подключение 3PL-операторов, которые смогут выполнять часть логистических операций маркетплейса.

Если этот блок также будет построен как цифровая площадка с открытыми требованиями и приемом заявок, Ozon начнет напрямую собирать уже не квадратные метры, а рынок логистических услуг.

Тогда аналогичное давление может возникнуть у посредников, которые помогают компаниям искать фулфилмент, 3PL и региональных логистических партнеров.

Получается достаточно интересная последовательность:

Ozon сначала стал маркетплейсом для товаров.
Затем построил платформу для продавцов.
Теперь строит платформу для складов.
Следом хочет подключить через нее 3PL.

И каждый новый слой означает одно и то же: там, где раньше участников рынка связывал посредник, Ozon пытается поставить собственную цифровую платформу.

Для NF Group, IBC Real Estate, Nikoliers, CMWP, CORE.XP и других консультантов это пока не катастрофа. Но это вполне отчетливый сигнал: крупный корпоративный клиент начинает самостоятельно забирать себе функцию поиска недвижимости, которую раньше покупал у рынка.

 

Фактически Ozon платформизирует уже саму логистику

Ozon вырос как платформа, которая соединила покупателей и продавцов.

Теперь аналогичный принцип постепенно переносится на физическую инфраструктуру.

С одной стороны есть владельцы складов, девелоперы и 3PL, у которых имеются площади, капитал и локальные операционные возможности.

С другой — Ozon, которому постоянно требуются новые мощности в конкретных городах.

Посередине появляется цифровая площадка, которая собирает предложение и стандартизирует подключение к сети.

Если второй этап с 3PL будет реализован в значительном масштабе, Ozon сможет расширять свою физическую логистическую сеть, даже не открывая каждый новый склад самостоятельно.

И тогда главным активом становится уже не количество квадратных метров в собственности или аренде, а способность Ozon объединить тысячи отдельных логистических мощностей в одну управляемую технологическую сеть.

Источники

1. Ozon — «Склады для Ozon — аренда и строительство логистических центров»
https://sklad.ozon.ru/

2. Интерфакс — «Ozon запустил онлайн-платформу для поиска и аренды логистических объектов под свои нужды»
https://www.interfax.ru/business/1116616

3. Retail.ru — «Ozon запустил платформу для поиска и аренды складских помещений»
https://www.retail.ru/news/ozon-zapustil-platformu-dlya-poiska-i-arendy-skladskikh-pomeshcheniy-17-sentyabrya-2026-282237/

4. РБК — «Ozon анонсировал новую схему доставки и продажи товаров»
https://www.rbc.ru/society/28/08/2026/6a91b6de6dd4267cef293a1e

5. Ведомости — «Ozon начал размещать товары в ПВЗ»
https://www.vedomosti.ru/business/news/2026/09/14/1228758-tovari-v-pvz