🏭 После атак селлерам не хватает маленьких складов, а инвесторы распродают фонды крупных

⠀

Атаки на инфраструктуру Wildberries и Ozon начали менять рынок складов сразу в двух противоположных направлениях. Селлеры ищут небольшие независимые помещения для распределения запасов, а инвесторы дешевле оценивают паи фондов, владеющих крупными складами маркетплейсов.

⠀

👉 📦 Селлерам нужны склады на 100–300 м²

⠀

После атак часть продавцов начала сокращать концентрацию товара на FBO, переходить на FBS или комбинировать несколько моделей.

По оценке главы МоегоСклада Аскара Рахимбердиева, особенно востребованы небольшие склады класса А площадью 100–300 м². Именно таких помещений не хватает.

При ставке около 10 тыс. рублей за м² в год склад на 100 м² стоит примерно 83 тыс. рублей в месяц, на 300 м² — 250 тыс. рублей без персонала, упаковки и доставки.

⠀

👉 🏢 При этом складов в целом стало больше

⠀

По данным Ricci, вакантность качественных складов Москвы и области выросла с 4,7% до 7,7%, а средняя ставка снизилась на 21%, до 9,5 тыс. рублей за м² в год.

Противоречия здесь нет: рынку может одновременно не хватать 200 м² для селлера и быть слишком много блоков по 20 тыс. м² для крупных арендаторов.

⠀

👉 📉 Инвесторы тоже пересчитывают риск

⠀

С начала массовых атак на объекты Ozon пай Парус-ОЗН подешевел на 14,4%, Парус-НиНо — на 16,2%. Парус-Красноярск, где арендаторами выступают Ozon, Wildberries и Сберлогистика, с 18 июля потерял около 10%.

Это не означает, что сами здания подешевели на 10–16%. Цена пая зависит от ликвидности, спроса и других факторов.

Но динамика показывает, что инвесторы начали учитывать дополнительный риск крупных объектов, завязанных на одного маркетплейса.

⠀

👉 ⚖️ Устойчивость теперь имеет свою цену

⠀

FBO остаётся эффективнее для многих продавцов: самостоятельное хранение добавляет аренду, персонал, сборку и доставку.

Но после атак селлер фактически получает выбор: экономить за счёт концентрации или платить больше за распределение запасов.

На инвестиционном рынке логика зеркальная: долгосрочный договор с Ozon или Wildberries больше не воспринимается только как преимущество — теперь оцениваются страховое покрытие, простой объекта и последствия его повреждения.

Селлеры готовы платить больше за несколько небольших складов. Инвесторы — меньше за чрезмерную зависимость от одного крупного склада и одного арендатора.

 

Подробнее

После атак на склады рынок разошёлся в две стороны: селлерам не хватает небольших площадей, инвесторы распродают фонды крупных складов

Серия атак на логистическую инфраструктуру Wildberries и Ozon начала менять уже не только работу маркетплейсов, но и сам рынок складской недвижимости. Селлеры пытаются уменьшить концентрацию товара на FBO и ищут небольшие независимые склады, а инвесторы одновременно снижают стоимость паёв фондов, владеющих крупными объектами с Ozon и Wildberries в качестве основных арендаторов.

Получается довольно необычная картина: крупных складских площадей в Московском регионе стало больше и аренда дешевеет, но небольшие помещения, подходящие конкретно селлерам, становятся более востребованными. Одновременно крупные склады маркетплейсов получили новую риск-премию на инвестиционном рынке.

Селлеры выводят часть запасов из FBO

После первых атак продавцы начали переводить часть товара со складов самих маркетплейсов на собственные и независимые площадки, переходя с FBO на FBS или комбинируя несколько схем хранения.

Причина очевидна: если значительная часть товарного остатка находится на одном крупном объекте Wildberries или Ozon, повреждение склада одновременно останавливает продажи и выводит из оборота существенную часть капитала продавца.

«Монокль» пишет о росте спроса именно на небольшие склады, поскольку большинству селлеров не нужны блоки на десятки тысяч квадратных метров. По оценке главы сервиса «МойСклад» Аскара Рахимбердиева, наиболее востребованы помещения класса А площадью примерно 100–300 м². Он говорит о дефиците таких объектов и повышении ставок после начала миграции продавцов.

Но дефицита складов в целом нет

Здесь важно разделять два рынка.

По данным Ricci, по итогам первого полугодия 2026 года вакантность качественных складов Москвы и области, наоборот, выросла с 4,7% до 7,7%, а средняя ставка на готовые объекты снизилась на 21% год к году — до 9,5 тыс. рублей за м² в год. Предложение увеличивается быстрее спроса.

Поэтому говорить о всеобщем дефиците складской недвижимости неправильно.

Проблема значительно уже: селлерам нужны маленькие, готовые к работе блоки, позволяющие хранить несколько сотен или тысяч SKU, быстро собирать заказы и ежедневно передавать их маркетплейсам. Большой коробочный склад площадью 10–50 тыс. м² проблему небольшого продавца не решает.

Именно в этом сегменте предложение может не соответствовать резко выросшему спросу.

По словам Рахимбердиева, стоимость небольших площадей класса А на 100–300 м² в Москве и области в июле достигала примерно 10 тыс. рублей за м² в год, после чего ставки продолжили расти. Это оценка участника рынка, а не агрегированная статистика по всему Московскому региону, поэтому воспринимать её нужно именно как индикатор узкого сегмента.

При ставке 10 тыс. рублей за м² небольшой склад на 100 м² обходится примерно в 1 млн рублей в год, или 83 тыс. рублей в месяц только за помещение. Блок 300 м² — около 3 млн рублей в год, или 250 тыс. рублей в месяц. Сверху добавляются персонал, упаковка, сортировка, IT, доставка до сортировочных центров и другие операции.

FBS снижает риск, но часто ухудшает экономику

Самостоятельное хранение не является бесплатной заменой FBO.

На FBO товар лежит внутри сети маркетплейса, а сборка, сортировка и большая часть перемещений выполняются площадкой. При FBS эти операции частично возвращаются продавцу или стороннему фулфилменту.

В результате растут расходы на:

• аренду;
• персонал;
• сборку;
• упаковку;
• доставку до маркетплейса;
• распределение запасов между несколькими площадками.

Есть и фактор выдачи товара в поиске. Опрошенные «Моноклем» продавцы утверждают, что FBO-позиции могут получать преимущество за счёт более быстрой доставки, тогда как после перехода на FBS продажи отдельных компаний просели. В одном из приведённых изданием кейсов предприниматель сообщил о снижении рентабельности с 40% до 15%, в другом — о падении продаж примерно на треть. Это частные примеры, а не среднерыночные показатели, но они показывают цену диверсификации.

То есть селлер фактически покупает дополнительную устойчивость бизнеса за снижение операционной эффективности.

Большие склады получили другую проблему — инвесторы начали учитывать риск атак

Параллельно новая оценка риска появилась на рынке коллективных инвестиций в недвижимость.

С 22 августа, когда начались массовые атаки на объекты Ozon, стоимость пая «Парус-ОЗН» снизилась на 14,4% — с 8413 до 7200 рублей, а «Парус-НиНо» — на 16,2%, с 752 до 630 рублей.

Фонд «Парус-Крас», в объектах которого арендаторами являются Ozon, Wildberries и Сберлогистика, с 18 июля потерял около 10% — пай подешевел с 870 до 783 рублей.

Это уже прямой финансовый индикатор: инвесторы начали требовать дополнительную премию за владение недвижимостью, экономика которой сильно зависит от крупных маркетплейсов.

Какие склады находятся внутри этих фондов

«Парус-ОЗН» владеет логистическим центром в Боровлёво-2 Тверской области общей площадью 70 363 м². Ozon занимает 100% площадей. Договор аренды действует до 2030 года с ежегодной индексацией на 4%. Официальная стоимость недвижимости фонда — около 3,02 млрд рублей. Объект застрахован.

«Парус-НиНо» владеет значительно более крупным комплексом Ozon в Нижнем Новгороде площадью более 153 тыс. м². Все пять блоков введены в эксплуатацию, 100% площадей арендует Ozon по договору до 2037 года. При размещении весной 2026 года инвесторы вложили в фонд 7,6 млрд рублей, первоначальная цена составляла 900 рублей за пай.

К 30 августа пай торговался около 630 рублей. Таким образом, относительно первоначальной цены размещения снижение составляет примерно 30%, хотя непосредственно с началом августовской серии атак «Ведомости» связывают только последние 16,2%. Эти две цифры смешивать нельзя.

«Парус-Красноярск» владеет тремя складскими корпусами совокупной площадью 107 210 м². Один полностью занимает Ozon, второй — Сберлогистика, третий площадью 41,4 тыс. м² — Wildberries. Стоимость недвижимости фонда оценивается управляющей компанией примерно в 9,7 млрд рублей. Объекты также застрахованы.

Но падение паёв — это не падение стоимости самих складов на 10–16%

Здесь также требуется важная оговорка.

Ни одна из приведённых биржевых цифр сама по себе не означает, что склад стоимостью, например, 10 млрд рублей внезапно подешевел на 15%.

Пай ЗПИФ торгуется на вторичном рынке. Его цена зависит не только от независимой оценки недвижимости, но и от спроса инвесторов, ликвидности инструмента, доходности альтернативных вложений и восприятия будущих рисков.

Поэтому распродажа сейчас скорее показывает изменение отношения инвесторов к риску, чем состоявшуюся переоценку самих зданий. На это отдельно обращают внимание и «Ведомости».

Тем более речь идёт не обязательно о складах, которые уже подверглись атаке. Инвесторы снижают стоимость инструментов, связанных с Ozon и Wildberries как арендаторами, то есть закладывают системный риск сектора, а не только ущерб конкретному зданию.

Главный риск для фонда — уже не только недвижимость

До июля инвестиционная модель крупного склада под Ozon или Wildberries выглядела достаточно просто.

Есть современный объект класса А. Есть крупный долгосрочный арендатор. Есть договор на много лет и регулярный денежный поток.

Теперь появляется дополнительный набор вопросов:

что произойдет с арендным потоком при длительной остановке объекта;
кто оплачивает восстановление;
что именно покрывает страхование;
покрывает ли полис атаки БПЛА;
какие расходы возникнут после повреждения;
может ли арендатор отказаться от части площадей;
насколько быстро объект можно восстановить.

Именно эти риски инвесторы начинают закладывать в стоимость пая ещё до того, как они обязательно реализовались на конкретном объекте.

Складской рынок фактически разделился

Сейчас одновременно существуют две противоположные тенденции.

Большие склады: предложения много, вакантность Московского региона выросла до 7,7%, средняя ставка снизилась на 21%. Но объекты, сильно завязанные на маркетплейсы, получили дополнительный инфраструктурный и инвестиционный риск.

Небольшие склады: селлеры после атак хотят распределить запасы и переходят на FBS или сторонний фулфилмент. Именно здесь появляются сообщения о нехватке подходящих помещений и повышении стоимости обслуживания.

Это не противоречие, а структурный дисбаланс.

Рынку может одновременно не хватать 200 м² для селлера и быть слишком много 20 тыс. м² для крупного арендатора.

До атак преимущество было на стороне максимальной концентрации: огромный FBO-склад обеспечивал наиболее низкую стоимость обработки единицы товара.

Теперь в уравнении появилась стоимость риска.

Селлеры готовы платить больше за распределение запасов между несколькими небольшими складами. Инвесторы, наоборот, готовы платить меньше за инструмент, слишком сильно завязанный на один крупный склад и одного маркетплейса.

Именно это, пожалуй, главное изменение, которое атаки начали создавать на российском складском рынке.

Источники

1. Монокль. Селлеры разбегаются
   https://monocle.ru/monocle/2026/36/sellery-razbegayutsya/
2. Ведомости. Удары по Ozon и Wildberries спровоцировали распродажу связанных с ними ЗПИФов
   https://www.vedomosti.ru/investments/articles/2026/08/31/1224773-udari-po-ozon-i-wildberries-sprovotsirovali-rasprodazhu-zpifov
3. Ricci. Рынок складской недвижимости Московского региона: итоги I полугодия 2026 года
   https://ricci.ru/analitics/warehouse-reports/rynok-skladskoi-nedvizhimosti-itogi-i-polugodiya-2026/
4. PARUS Asset Management. ЗПИФ «ПАРУС-ОЗН»: состав фонда и параметры логистического комплекса Ozon в Тверской области
   https://parus.properties/funds/ozon
5. PARUS Asset Management. Привлекли 7,6 млрд рублей по итогам размещения фонда «ПАРУС-ОЗН Н.Новгород»
   https://parus.properties/press/privlekli-7-6-mlrd-rubley-po-itogam-razmescheniya-fonda-parus-ozn-n-novgorod
6. Московская биржа. Начало торгов паями фонда «ПАРУС-ОЗН Н.Новгород»
   https://www.moex.com/n99428
7. PARUS Asset Management. ЗПИФ «ПАРУС-КРАСНОЯРСК»: Ozon, Сберлогистика и Wildberries
   https://parus.properties/funds/krasnoyarsk