Падение ввода малых складов на 72% столкнулось с неожиданным ростом спроса после повреждения логистических хабов
📦 Ввод малых складов рухнул на 72%, но после повреждения логистических хабов спрос снова пошел вверх
В первом полугодии 2026 года рынок light industrial в Москве и Подмосковье выглядел как рынок избытка предложения и слабого спроса.
По данным NF Group, ввод небольших складских и производственных помещений сократился на 72% — до 60 тыс. кв. м, сделки — на 25%, до 121 тыс. кв. м, а вакантность достигла 11,8%.
Но уже летом ситуация начала меняться: после повреждения крупных логистических объектов компании стали чаще искать небольшие склады и помещения для обработки заказов.
👉 📉 Новые проекты запускали исходя из слабого спроса
В первом полугодии предложение light industrial выросло на 27%, до 846 тыс. кв. м, а арендаторы получили более сильную переговорную позицию.
По данным «Инвест7», ставки в востребованных локациях снижались на 5–15%, а на удаленных объектах — на 20–50%.
На таком рынке девелоперы осторожнее запускали новые проекты, а часть строительства переносилась на более поздние сроки.
👉 🚚 Повреждение крупных хабов изменило картину
В августе Банк России зафиксировал рост запросов на небольшие склады и помещения для обработки заказов.
Компании стали чаще использовать собственные склады и перераспределять операции между несколькими объектами.
Одновременно начали расти ставки аренды в сегменте.
Важно, что этот спрос невозможно было заложить в планы строительства первого полугодия: он возник уже после повреждения логистической инфраструктуры.
👉 🏭 Свободных площадей много, но подходят не все
Высокая вакантность не означает, что рынок способен быстро закрыть новый спрос.
Логистическим компаниям нужны объекты:
— рядом с транспортными коридорами;
— с быстрым вводом в эксплуатацию;
— подходящей мощностью и воротами;
— возможностью размещать оборудование и персонал.
Поэтому на одном рынке одновременно могут существовать почти 12% вакантности и локальный дефицит качественных помещений.
👉 📊 Масштаб выбывших мощностей значительно больше нового ввода
По оценке Ricci, к августу из рынка выбыло около 584 тыс. кв. м крупных складских площадей.
Это почти в 10 раз больше, чем весь объем light industrial, введенный в Московском регионе за первое полугодие по оценке NF Group.
Малые склады не могут заменить крупный распределительный центр, но способны взять часть операций: хранение, сортировку, обработку заказов и буферные запасы.
👉 ⚠️ Рынок может перейти от избытка к локальному дефициту
Главный парадокс 2026 года: девелоперы планировали рынок исходя из снижающегося спроса, но повреждение крупных складов создало новый источник потребности в площадях.
В результате слабые объекты в удаленных локациях могут продолжить дешеветь, а качественные склады рядом с ключевыми маршрутами — наоборот, получить рост спроса и ставок.
Главный вопрос теперь не в том, есть ли свободные площади вообще, а в том, хватит ли рынку подходящих объектов для быстро меняющейся логистики e-commerce.
Подробнее
Падение ввода малых складов на 72% столкнулось с неожиданным ростом спроса после повреждения логистических хабов
Рынок складской недвижимости Московского региона во второй половине 2026 года оказался в ситуации, которую девелоперы еще несколько месяцев назад практически не закладывали в планы. В январе—июне ввод небольших складских и производственных помещений формата light industrial рухнул на 72% год к году — до 60 тыс. кв. м. Спрос также сокращался, вакантность росла, а ставки аренды снижались. На таком рынке запуск новых проектов выглядел рискованным.
Но уже летом возник новый фактор: повреждение крупных логистических комплексов заставило часть компаний срочно перестраивать цепочки поставок, искать небольшие склады и помещения для обработки заказов. В августе Банк России зафиксировал рост числа таких запросов и арендных ставок. Статистика первого полугодия этого изменения еще не могла учитывать: основной объем строительства и решения о запуске проектов формировались до появления нового незапланированного спроса.
За полгода ввели только 60 тыс. кв. м
По данным NF Group, в январе—июне 2026 года в Москве и Московской области было введено около 60 тыс. кв. м объектов light industrial — на 72% меньше, чем за аналогичный период прошлого года.
Оценки консультантов различаются из-за методик учета объектов. Nikoliers насчитала 108,3 тыс. кв. м нового предложения и также зафиксировала падение более чем вдвое. CORE.XP оценивает ввод в 127 тыс. кв. м — на 36% меньше год к году. Но направление движения рынка во всех случаях одинаковое: новые небольшие складские и производственные площади выходили значительно медленнее.
Одна из основных причин — дорогие заемные деньги. Высокая стоимость финансирования одновременно ударила по двум сторонам рынка.
Девелоперам стало дороже строить новые комплексы, а малому и среднему бизнесу — ключевым покупателям и арендаторам light industrial — сложнее приобретать площади или брать на себя долгосрочные обязательства.
В результате часть проектов была перенесена, а к запуску новых девелоперы стали подходить значительно осторожнее.
При падении ввода свободных помещений становилось больше
На первый взгляд, снижение нового строительства могло бы привести к дефициту. Однако в первом полугодии происходило обратное.
Объем экспонируемых объектов light industrial вырос на 27% год к году и достиг 846 тыс. кв. м. Одновременно объем сделок сократился на 25%, до 121 тыс. кв. м.
Вакантность достигла 11,8%, прибавив 1,3 п.п. за год.
То есть проблема рынка заключалась не в физической нехватке помещений, а в том, что предложение росло быстрее платежеспособного спроса.
Арендаторы получили возможность выбирать. Спрос концентрировался прежде всего в качественных объектах с удобными подъездами и правильным расположением относительно основных транспортных маршрутов и потребителей.
На менее привлекательных площадках собственникам пришлось снижать цены.
По данным «Инвест7», с начала 2026 года ставки аренды в наиболее востребованных локациях Москвы уменьшились на 5–15%, а в удаленных районах снижение могло достигать 20–50%.
Девелоперы планировали рынок исходя из слабого спроса
Именно эта ситуация определяла решения о строительстве.
На рынке было много свободного предложения, объем сделок снижался, финансирование оставалось дорогим, а арендаторы получали все более сильную переговорную позицию.
Поэтому часть новых объектов переносилась, а запуск новых спекулятивных проектов — то есть складов, которые строятся без заранее найденного конкретного арендатора,— становился более рискованным.
Схожая ситуация наблюдалась и в большом складском сегменте. Еще летом около 46% планировавшегося на 2026 год нового складского предложения Москвы и Московской области было перенесено на 2027 год. Около 540 тыс. кв. м отложенных объектов представляли собой именно спекулятивное строительство без заранее определенного пользователя.
NF Group тогда ожидала, что объем сделок с крупными логопарками в Московском регионе за год может сократиться на 20–30%, до 1,1–1,3 млн кв. м.
Иными словами, базовый рыночный сценарий первой половины года выглядел достаточно однозначно: слабый спрос, растущая вакантность и осторожное новое строительство.
Повреждение крупных складов изменило исходные условия
Затем на рынке появился фактор, который в планы ввода первой половины года заложен не был.
После повреждений крупных логистических комплексов часть компаний начала перестраивать поставки и распределять операции между другими объектами.
Банк России в сентябрьском докладе «Региональная экономика» зафиксировал изменение поведения предприятий уже по данным августа.
По информации Главного управления ЦБ по Центральному федеральному округу, компании стали чаще вести поставки с собственных складов. Одновременно выросло число запросов на небольшие помещения и недвижимость, подходящую для обработки заказов.
Вместе с количеством запросов начали увеличиваться и ставки аренды в этом сегменте.
При этом представители электронной торговли сохранили локальный интерес и к крупным складским площадям — как из-за роста количества заказов, так и из-за необходимости перестраивать логистику.
Это уже противоположная картина по сравнению с первым полугодием.
Тогда свободных площадей становилось больше, аренда дешевела, а девелоперы откладывали проекты.
Теперь в отдельных точках рынка возник дополнительный незапланированный спрос.
Новый спрос не означает, что 846 тыс. кв. м свободного предложения исчезнут
При этом говорить о всеобщем дефиците складов пока преждевременно.
На конец первого полугодия в экспозиции находилось 846 тыс. кв. м light industrial, а вакантность составляла почти 12%. Поэтому физически на рынке остается значительный объем предложения.
Главный вопрос — насколько это предложение соответствует новому спросу.
Компания, которой необходимо срочно заменить часть логистической инфраструктуры, ищет не просто свободное помещение. Ей нужен объект:
— в определенной части Московского региона;
— рядом с основными транспортными маршрутами;
— с возможностью быстро начать работу;
— с подходящей мощностью;
— с нужной высотой потолков и нагрузкой на пол;
— с достаточным количеством ворот;
— с возможностью размещения оборудования и персонала;
— с нормальной транспортной доступностью для доставки.
Поэтому на одном и том же рынке одновременно могут существовать высокая статистическая вакантность и дефицит объектов определенного качества и местоположения.
Именно этим может объясняться ситуация, когда средние ставки в первом полугодии снижались, а уже в августе Банк России начал фиксировать рост стоимости аренды небольших помещений.
На рынке крупных складов прогноз уже пришлось развернуть
Более отчетливо последствия повреждений логистической инфраструктуры видны в сегменте крупных логопарков.
Еще раньше консультанты ожидали падения спроса.
Теперь Ricci прогнозирует, что объем сделок со складской недвижимостью Москвы и Московской области по итогам 2026 года, напротив, может увеличиться на 8% — до 1,5 млн кв. м.
Причина резкого изменения прогноза — необходимость замещения выбывших складских мощностей.
По оценке Ricci, к августу из рынка выбыло около 584 тыс. кв. м складской недвижимости. Для сравнения: это почти в десять раз больше всего объема light industrial, введенного в Московском регионе за первое полугодие по оценке NF Group.
Расчет:
584 тыс. кв. м / 60 тыс. кв. м = 9,7.
Это разные сегменты недвижимости, поэтому напрямую заменять один другим нельзя. Но сравнение показывает масштаб возникшего изменения относительно текущих темпов создания новых небольших площадей.
Консультанты считают, что маркетплейсам теперь придется создавать резервные логистические мощности. Если замена необходима быстро, главным ресурсом становятся уже построенные склады, поскольку возведение нового логистического комплекса занимает значительно больше времени.
Маркетплейсы способны существенно изменить баланс спроса
Для рынка это особенно важно из-за масштаба электронной торговли.
По данным IBC Real Estate, компании электронной коммерции обеспечили 31% всех сделок со складской недвижимостью Москвы и Московской области в первом полугодии 2026 года.
Поэтому даже временное изменение стратегии нескольких крупнейших игроков может заметно повлиять на весь рынок.
До повреждений инфраструктуры маркетплейс мог оптимизировать складскую сеть исходя из обычных факторов: роста заказов, стоимости аренды, транспортного плеча, загрузки существующих центров и планов региональной экспансии.
После выбытия части объектов появляется еще одна задача — резервирование мощностей.
Это означает необходимость иметь возможность перенаправить товарные потоки на другой склад, временно разместить запасы, открыть дополнительную сортировку или распределить операции между несколькими меньшими площадками.
Такой спрос отличается от обычного планового расширения. Он может возникнуть быстро и концентрироваться в конкретной географии.
Малые склады становятся частью резервной логистики
Light industrial не может полностью заменить крупный распределительный центр маркетплейса площадью десятки или сотни тысяч квадратных метров.
Но небольшие помещения способны взять на себя отдельные операции:
локальное хранение запасов;
обработку части заказов;
сортировку;
подготовку отправлений;
региональное распределение;
буферное хранение;
работу сторонних логистических операторов;
размещение запасов продавцов.
Поэтому последствия повреждения крупных центров распространяются не только на рынок больших логопарков.
Часть нагрузки может перераспределяться вниз — в небольшие склады, городские объекты и помещения для обработки заказов. Именно такой процесс и отражается в августовских наблюдениях ЦБ.
Для собственников складов ситуация меняется очень быстро
Еще в первой половине года собственникам приходилось бороться за арендатора.
Рост вакантности и свободного предложения усиливал конкуренцию. На удаленных объектах для привлечения бизнеса приходилось давать существенные скидки.
Теперь ситуация становится менее однородной.
Объекты в слабых локациях по-прежнему могут оставаться свободными и дешеветь. Но подходящие помещения рядом с транспортными коридорами и зонами концентрации электронной торговли могут, напротив, получать дополнительный спрос.
Поэтому единой ставки, одинаково характеризующей весь рынок, становится недостаточно.
Фактически идет сегментация:
качественный объект в нужной локации — повышенный спрос;
неподходящий объект в удаленной зоне — сохраняющееся давление на ставку.
Самый большой вопрос — успеет ли предложение перестроиться
На весь 2026 год Nikoliers прогнозировала ввод около 828 тыс. кв. м light industrial в Москве и области — примерно вдвое больше результата прошлого года. Большая часть этого объема должна была прийтись на второе полугодие.
Но этот прогноз остается уязвимым.
Часть объектов уже может быть перенесена на 2027 год, а запуск новых проектов девелоперы до последнего времени планировали осторожно.
Получается временной разрыв.
Решение о строительстве склада принимается заранее. Проектирование, финансирование, получение разрешений и само строительство занимают месяцы. Новый спрос, вызванный повреждением логистической инфраструктуры, возник значительно быстрее.
Поэтому объем нового строительства 2026 года формировался исходя из совершенно другой рыночной картины и не мог заранее учитывать августовский скачок запросов, вызванный повреждением крупных складов.
Даже если девелоперы сейчас увидят устойчивый дополнительный спрос и начнут новые проекты, быстро увеличить физическое предложение они не смогут.
На ближайшие месяцы главным резервом становятся уже готовые свободные площади.
Рынок может пройти от избытка к локальному дефициту без общего дефицита складов
В результате на складском рынке Московского региона складывается необычная ситуация.
По итогам первого полугодия:
ввод light industrial — 60 тыс. кв. м, снижение на 72%;
объем сделок — 121 тыс. кв. м, снижение на 25%;
предложение — 846 тыс. кв. м, рост на 27%;
вакантность — 11,8%;
арендные ставки в отдельных локациях снижались на 20–50%.
Но уже в августе:
предприятия начали чаще использовать собственные склады;
увеличилось количество запросов на небольшие помещения;
вырос спрос на недвижимость для обработки заказов;
в сегменте начали повышаться арендные ставки;
онлайн-торговля сохранила спрос на крупные объекты для перестройки логистики.
Это не два противоречащих друг другу исследования. Они показывают, насколько быстро изменился рынок.
Первое полугодие завершилось избытком предложения и ожиданием дальнейшего охлаждения.
Повреждение крупных логистических объектов создало новый источник спроса, которого в исходных прогнозах не было.
Если этот фактор сохранится, основным последствием может стать не исчезновение всей свободной складской недвижимости, а быстрый дефицит именно тех площадей, которые подходят электронной торговле и логистическим операторам по местоположению и характеристикам.
А это уже способно изменить динамику ставок, снизить вакантность в качественных объектах и заставить девелоперов вновь пересматривать планы строительства.
Источники
- Коммерсантъ. «Малые склады плохо растут. Объем ввода объектов light industrial за январь—июнь упал на 72%».
https://www.kommersant.ru/doc/8937243 - Коммерсантъ. «В ЦБ заметили рост спроса на малые склады».
https://www.kommersant.ru/doc/8937225 - Коммерсантъ. «Логопарки ждут арендаторов. Спрос на складскую недвижимость к концу года может вырасти».
https://www.kommersant.ru/doc/8908186 - Коммерсантъ. «Спрос на складскую недвижимость в этом году может вырасти на 8% год к году».
https://www.kommersant.ru/doc/8908268 - Коммерсантъ. Материал о переносе ввода складских объектов Москвы и Московской области на 2027 год.
https://www.kommersant.ru/doc/8832546 - Банк России. «Доклад «Региональная экономика»: потребительская активность умеренно росла».
https://www.cbr.ru/press/event/?id=32818 - Банк России. «Банк России рекомендовал кредиторам поддержать предпринимателей, пострадавших от терактов».
https://www.cbr.ru/press/event/?id=32749
