Спрос на склады в Алматы за полгода превысил результат всего 2025 года

Складской рынок Алматы и Алматинской области после резкого роста нового строительства начинает быстро поглощать появившиеся площади. По итогам первого полугодия 2026 года объем сделок по аренде и продаже складов достиг 136,3 тыс. кв. м — вдвое больше, чем за аналогичный период 2025 года, когда было реализовано 66,7 тыс. кв. м. Более того, спрос за шесть месяцев уже на 40,7% превысил результат всего 2025 года, когда в регионе было арендовано и продано 96,8 тыс. кв. м.

Основной спрос формируют компании, непосредственно связанные с движением товаров. На логистических операторов приходится 32% всех сделок, на торговые сети — 27%, на интернет-ритейлеров — еще 24%. Таким образом, логистика, традиционная торговля и e-commerce вместе обеспечивают 83% спроса на складские площади Алматинского региона.

Наиболее востребованной складской локацией стал Илийский район Алматинской области, где прошло 37% сделок. На Алатауский район пришлось 19% спроса, на Турксибский — 16%. Интерес бизнеса смещается туда, где можно получить крупные складские блоки, удобный доступ к транспортной инфраструктуре и возможность дальнейшего расширения.

От дефицита к избытку — и обратно к балансу

Нынешняя ситуация особенно интересна тем, насколько быстро складской рынок Алматы прошел сразу несколько фаз.

Еще недавно качественных складских площадей в регионе хронически не хватало. Девелоперы ответили на дефицит масштабным строительством. По данным Bright Rich, с начала 2024 года по май 2026 года в Алматы было введено 468,4 тыс. кв. м логистической недвижимости. В результате доля свободных площадей выросла с 0,78% в начале 2024 года до 13,3% в мае 2026-го, а объем вакансии достиг 179 тыс. кв. м.

Рост предложения изменил и переговорную позицию на рынке. За этот период ставки в складских комплексах класса А, по оценке Bright Rich, снизились на 5,9%, примерно до 4,25 тыс. тенге за кв. м в месяц. После нескольких лет, когда условия во многом диктовали владельцы дефицитных площадей, выбор появился уже у арендаторов.

Однако свежая статистика показывает, что рынок, вероятно, уже прошел пик этой коррекции. На начало июля 2026 года свободными в Алматы и Алматинской области оставались 145,1 тыс. кв. м, или 12,2% всего предложения. С начала года вакантность сократилась на 2,9 п. п. При этом только за последние полтора года на рынок вышло 379,2 тыс. кв. м новых складов.

То есть новое предложение по-прежнему велико, но оно уже начинает достаточно быстро заполняться.

Казахстан в целом пока находится в другой фазе

На уровне всего Казахстана ситуация выглядит менее однозначно.

По данным IBC Real Estate, по итогам первого полугодия 2026 года совокупный объем существующей складской недвижимости в стране достиг 2,1 млн кв. м, увеличившись за год на 13%. Однако вместе с предложением резко выросла и вакантность: свободными оставались 234 тыс. кв. м, или 11,1% складского фонда. Это максимальный показатель за последние пять лет и почти вдвое выше прошлогоднего уровня — рост составил 5,8 п. п.

Причина во многом та же, что и в Алматы: рынок получил большой объем новых объектов практически одновременно. По оценке IBC Real Estate, 67% всей текущей вакансии приходится на склады, построенные в 2023–2025 годах. Среди крупнейших новых объектов компания называет Apple City Corps площадью 80 тыс. кв. м, Focus Aksengir на 51 тыс. кв. м и Евразийский Логистический Парк на 50 тыс. кв. м.

Но строительный бум уже фактически остановился. В первом полугодии 2026 года в Казахстане было введено всего 5 тыс. кв. м новых складов — на 97% меньше год к году. Фактически единственным новым объектом периода стал Euro Truck Service в Алматы. По прогнозу IBC Real Estate, по итогам 2026 года ввод может составить не более 32 тыс. кв. м против первоначально заявленных девелоперами 106 тыс. кв. м. Это примерно на 91% ниже результата рекордного 2025 года.

Получается интересная комбинация: новых складов строится значительно меньше, а уже построенные площади постепенно поглощаются рынком. Если спрос сохранится, избыток предложения может начать сокращаться без очередной волны массового строительства.

Ставки пока под давлением

Высокая вакантность уже сказалась на стоимости аренды. По данным IBC Real Estate, средние запрашиваемые ставки по существующим сухим складам класса А в Казахстане по итогам первого полугодия снизились примерно на 5% год к году и находятся в диапазоне 4,4–4,6 тыс. тенге за кв. м в месяц.

В Алматы запрашиваемые ставки выше — порядка 4,6–5,2 тыс. тенге за кв. м, тогда как в других регионах Казахстана диапазон составляет примерно 3–5,6 тыс. тенге. При этом реальные ставки заключаемых договоров могут быть ниже заявленных: собственники готовы предоставлять скидки ради заполнения свободных блоков.

При этом оценки дальнейшей динамики уже расходятся. IBC Real Estate считает, что нынешний избыток предложения носит временный характер, но полноценное восстановление спроса на национальном рынке ожидает скорее со второй половины 2027 года. Bright Rich смотрит на Алматы оптимистичнее: быстрое сокращение свободных площадей в регионе может сформировать предпосылки для нового повышения ставок раньше.

Противоречия здесь фактически нет: IBC оценивает Казахстан в целом, тогда как Алматы остается крупнейшим и наиболее активным логистическим рынком страны.

E-commerce продолжает создавать спрос на логистику

Один из фундаментальных факторов роста складского рынка — электронная торговля.

По данным Бюро национальной статистики Казахстана, в 2025 году объем внутренней розничной электронной коммерции достиг 3,77 трлн тенге против 3,16 трлн тенге годом ранее. Рост составил около 19,4%. Доля e-commerce в общей розничной торговле страны увеличилась до 14,3%.

Причем основной объем электронной торговли уже сосредоточен на маркетплейсах: через них в 2025 году прошло 3,24 трлн тенге, или 86% всего розничного онлайн-оборота. Через собственные интернет-магазины ритейлеров — 531,3 млрд тенге, или 14%.

Для складского рынка это принципиально важно. Рост маркетплейсов требует не только крупных распределительных центров, но и сортировочных объектов, региональных хабов, фулфилмент-площадей и складов последней мили. Поэтому увеличение онлайн-продаж постепенно превращается в физический спрос на логистическую инфраструктуру.

Алматы становится главным индикатором рынка

Сейчас складской рынок Казахстана оказался в необычной точке цикла. Девелоперы за несколько лет смогли частично ликвидировать хронический дефицит качественных площадей, но предложение росло быстрее, чем арендаторы успевали его осваивать. В результате в 2025–2026 годах рынок получил высокую вакантность и давление на ставки.

Теперь ситуация начинает меняться.

В Алматы спрос за шесть месяцев уже превысил результат всего предыдущего года, одновременно уменьшается объем свободных площадей, а темпы нового строительства по Казахстану резко сократились. Это создает условия для постепенного восстановления баланса.

Причем именно Алматы может пройти этот цикл быстрее остальных регионов. Здесь одновременно концентрируются крупнейший потребительский рынок страны, значительная часть e-commerce, международная торговля, 3PL-операторы и основные транспортные потоки юга Казахстана.

Если темпы поглощения сохранятся, в ближайшие периоды рынок может разделиться еще сильнее. Удачно расположенные современные склады будут заполняться первыми и постепенно возвращать владельцам возможность повышать ставки, тогда как менее качественные или неудобно расположенные объекты продолжат конкурировать за арендаторов ценой.

Поэтому следующий этап развития складского рынка Казахстана, вероятно, будет определяться уже не просто количеством построенных квадратных метров. На первый план выйдут локация, класс объекта, автоматизация, транспортная доступность и способность склада эффективно обслуживать e-commerce и современную розничную логистику.

Источники

1. Bright Rich | CORFAC International — спрос на складские площади Алматы в I полугодии 2026 года
2. IBC Real Estate — складской рынок Казахстана, I полугодие 2026 года
3. IBC Real Estate — исследование складской недвижимости Казахстана, Q2 2026
4. Бюро национальной статистики Казахстана — электронная коммерция в 2025 году
5. TSPM / Bright Rich Forum — динамика вакансии и предложения на складском рынке Алматы

Подробнее

Алматы

14 августа

В 2026 году спрос на склады в Алматы вырос вдвое и превысил результаты за весь 2025 год

По данным Bright Rich | CORFAC International, спрос на складскую недвижимость в Алматинском регионе в первой половине 2026 года достиг 136,3 тыс. кв. м. Это в два раза больше, чем за первые шесть месяцев 2025 года, когда объем сделок по аренде и продаже площадей составил 66,7 тыс. кв. м.

Спрос на склады в Алматы и Алматинской области по итогам первой половины 2026 года превысил результаты за весь 2025 год на 40,7%. В прошлом году на локальном рынке было продано и сдано в аренду 96,8 тыс. кв. м площадей.

Основным драйвером складского рынка Алматинского региона выступают логистические компании, на долю которых приходится 32% в структуре спроса. Также высокую активность на рынке демонстрируют торговые сети (27%) и интернет-ритейлеры (24%).

Наиболее востребованной локацией стал Илийский район Алматинской области. На него приходится 37% от объема сделок со складами. На Алатауский район пришлось 19% в структуре спроса, Турксибский — 16%. Эти направления привлекают арендаторов благодаря концентрации индустриальных площадок, транспортной доступности и наличию свободного предложения.

«Рост внутреннего потребления, увеличение объема транзитных перевозок и развитие онлайн-торговли стимулируют развитие локального складского рынка. Кроме того, Алматинский регион остается привлекательной площадкой для международных компаний, которые рассматривают его как удобный логистический хаб для работы в странах Центральной Азии. Высокая деловая активность постепенно приведет к заполнению свободных складских площадей, что создаст предпосылки для повышения ставок аренды», — считает директор по аналитике и консалтингу в Казахстане и ОАЭ компании Bright Rich | CORFAC International Галия Омарова.

На начало июля в Алматинском регионе было свободно 145,1 тыс. кв. м складских площадей, что составляет 12,2% от общего объема предложения. Такой высокий показатель связан с бумом строительства логистических объектов. За последние полтора года на локальном рынке было введено 379,2 тыс. кв. м, что привело к существенному росту нового предложения.

Тем не менее, благодаря высокому спросу объем свободных площадей постепенно сокращается. С начала 2026 года уровень вакансии в Алматы и Алматинской области снизился на 2,9 п. п, что говорит о постепенном восстановлении баланса между спросом и предложением.

О компании:

Bright Rich | CORFAC International – одна из крупнейших консалтинговых компаний на рынке коммерческой недвижимости России, Казахстана и ОАЭ. Компания предоставляет услуги брокериджа, консалтинга, аналитики и оценки на рынке индустриально-складской и офисной недвижимости, а также в сегменте инвестиций в коммерческую недвижимость. Портфель сделок компании превышает 3 млн кв. м качественной недвижимости. Bright Rich является членом CORFAC – международной ассоциации брокеров коммерческой недвижимости из США, Канады, Великобритании и других стран мира.