ПЭК пошёл ва-банк? или на размен?

🚛 ПЭК арендует склад у Гуцериева. Зачем логистическому оператору ещё 23,5 тыс. м² под Чеховом

Оператор логистических услуг ПЭК договорился с девелопером MLP Михаила Гуцериева об аренде 23,5 тыс. м² в комплексе «Чехов» на Симферопольском шоссе. Сделку консультировала NF Group.

По оценкам рынка, стоимость аренды такого блока — 235–353 млн ₽ в год, то есть по 10–15 тыс. ₽ за м². Для ПЭК это немалые деньги, особенно в условиях растущей вакансии на складском рынке.

Что известно о сторонах

ПЭК — один из крупнейших 3PL-операторов России, работает с 2001 года, управляет ≈600 тыс. м² складов по стране. В 2024 году выручка выросла на 22% до 36,8 млрд ₽, чистая прибыль — 15,5 млн ₽ (вдвое выше год к году).
Основные владельцы:
• Ирина Фирсова — 64,16%
• Вадим Филатов — 30%
• Олег Фирсов — 5,83%

MLP под управлением Михаила Гуцериева и Эрисхана Куразова контролирует 1,7 млн м² складской недвижимости, включая «Северное Домодедово» (540 тыс. м²) и «Подольск» (206 тыс. м²).

Официальное объяснение

По словам директора ПЭК:3PL Ивана Масалова, компания расширяет присутствие в Московском регионе из-за «высокого спроса на логистические услуги». Расширение мощностей в Чехове позволит эффективнее обслуживать клиентов.

Эксперты же осторожнее. По данным IBC Real Estate, ПЭК уже арендует крупный распределительный центр в Чехове. Новый склад находится рядом — шаг, который выглядит не столько как необходимость, сколько как резервирование инфраструктуры “впрок”.

Почему сделка вызывает вопросы

🔸 Переизбыток площадей.
Даже по открытым данным, у ПЭК уже есть свободные склады в Московском регионе. Компания не демонстрирует резкого роста новых клиентов, особенно на южном направлении.

🔸 Падение рынка.
Объем сделок с логопарками в III квартале 2025 года снизился вдвое, до 947 тыс. м², при этом ввод площадей вырос почти вдвое (до 848 тыс. м²). Вакансия к концу года вырастет до 4,5%, прогнозирует NF Group.

🔸 Отсутствие крупного клиента.
Обычно аренда таких площадей идёт “под контракт” с маркетплейсом или ритейлером. Здесь его не видно — публичных объявлений о партнёрстве нет.

🔸 “Свой среди своих”.
Учитывая, что структуры Михаила Гуцериева контролируют М.Видео, логично было бы ожидать, что площади логопарка будут использованы под собственную торговую инфраструктуру. Но их получает ПЭК. Это может означать, что MLP не видит перспектив экспансии “М.Видео” или наоборот — готовит площадку к последующей передаче, когда трафик вырастет.

Возможная “многоходовка”

Не означает ли это многоходовку, когда ПЭК заранее берёт дорогой склад, чтобы потом в награду получить больше трафика М.Видео?

 

Подробности от Ъ

Оператор логистических услуг ПЭК договорился с MLP Михаила Гуцериева об аренде 23,5 тыс. кв. м в складском комплексе «Чехов» на Симферопольском шоссе по южному направлению Подмосковья. За аренду такого объема площадей компании придется ежегодно выплачивать 235–353 млн руб. Маркетплейсы и компании малого и среднего бизнеса активно пользуются логистическими услугами, поскольку они позволяют оптимизировать издержки, связанные с высокой арендной ставкой и дорогостоящим складским оборудованием.

О том, что оператор логистических услуг ПЭК арендовал 23,5 тыс. кв. м площадей в логопарке «Чехов», располагающемся на Симферопольском шоссе в Подмосковье, “Ъ” сообщили в NF Group, выступившей консультантом сделки. По оценке директора складской недвижимости консалтинговой компании Invest7 Александра Перфильева, за аренду 23,5 тыс. кв. м складских пространств ПЭК придется ежегодно выплачивать около 235 млн руб., сооснователь и партнер Bright Rich | CORFAC International Виктор Заглумин называет сумму в 353 млн руб.

Директор ПЭК:3PL Иван Масалов отмечает, что аренда такого объема складской недвижимости продиктована желанием компании расширить присутствие в Московском регионе, где наблюдается высокий спрос на логистические услуги.

Кроме того, ПЭК уже давно арендует еще один крупный распределительный центр в Чехове, расширение мощностей в логопарке неподалеку поможет оператору эффективнее обслуживать клиентов, говорит руководитель департамента по работе со складскими и производственными помещениями консалтинговой компании IBC Real Estate Евгений Бумагин.

Рост спроса на логистические услуги связан с высокими темпами развития маркетплейсов и организаций из сферы онлайн-торговли, считает старший директор департамента складской недвижимости Ricci Руслан Готыжев. В 2025 году интерес к таким сервисам увеличился примерно на 15% год к году, отмечает управляющий директор 3PL-оператора NC Logistic Гарольд Власов. По итогам трех кварталов 2025 года доля логистических компаний в общем объеме спроса на логопарки составила 18%, следует из данных директора департамента складской и индустриальной недвижимости Nikoliers Виктора Афанасенко.

Такие услуги пользуются популярностью у компаний малого и среднего бизнеса: под давлением высокой стоимости заемных средств они оптимизируют издержки, отказываясь от собственных складов в пользу аутсорсинга логистики, отмечает Виктор Заглумин. Логистические операторы позволяют компании не сталкиваться с проблемами нехватки персонала и удорожания складского оборудования, говорит Гарольд Власов.

Между тем на рынке складской недвижимости наступает период стагнации: объем сделок с логопарками за третий квартал 2025 года упал вдвое год к году, до 947 тыс. кв. м, подсчитал партнер NF Group Константин Фомиченко. При этом объемы ввода за этот же период выросли почти вдвое, до 848 тыс. кв. м, уточняет эксперт. На этом фоне вакансия в сегменте уже к концу текущего года увеличится на 3 процентных пункта год к году, до 4,5%, подсчитал Евгений Бумагин.

 

Комментарий и вопросы EH

Сделка очень странная. У ПЭК довольно много свободных площадей, даже на юге. Пустующих

Информации о большом потенциальном клиенте на услуги ПЭК как будто нет.

Структуры Гуцериева так не уверены в успехе М.Видео, что не готовы отдать площадку «своему» проекту?

Не означает ли это многоходовку, когда ПЭК заранее берёт дорогой склад, чтобы потом получить больше трафика М.Видео?