Сколько зарплат нужно на «однушку» в 2025 году

Сколько зарплат нужно на «однушку» в 2025 году

Аналитики Циан составили рейтинг крупных городов РФ по доступности жилья на вторичном рынке.

В 2025 году для покупки однокомнатной квартиры требуется от 44 до 163 среднегородских зарплат.

Разброс — почти в 4 раза.

Цены различаются между городами в 4,5 раза, зарплаты — в 2,5 раза. Именно стоимость жилья сильнее влияет на доступность.

Где жильё наиболее доступно

Минимальное число зарплат:

1. Новокузнецк — 44

2. Кемерово — 52

3. Липецк — 54

4. Тольятти — 54

Это промышленные города со сравнительно невысокими ценами на вторичном рынке.

Где жильё наименее доступно

Максимальные значения:

1. Сочи — 163

2. Санкт-Петербург — 109

3. Москва — 108

4. Казань — 100

В Москве, Санкт-Петербурге и Казани высокий уровень доходов не компенсирует дороговизну жилья.

В Сочи ситуация иная: цены высокие, а зарплаты сравнительно ниже — спрос во многом формируют покупатели из других регионов.

Динамика за год

В среднем по 40 городам:

1. 2024 — 72 зарплаты

2. 2025 — 70 зарплат

Расчётная доступность улучшилась, так как:

1. цены выросли на 11%

2. зарплаты — на 13%

Срок накопления сократился в 27 из 40 городов.

Наибольшее улучшение — в:

1. Сочи (−23 зарплаты)

2. Воронеже (−6)

3. Ростове-на-Дону (−6)

4. Казани (−6)

Продажи и доступность — не одно и то же

Максимальная доступность часто наблюдается в городах с низкими объёмами сделок и длительными сроками экспозиции.

В лидерах по числу продаж доступность, напротив, ниже.

Прогноз на 2026 год

По оценке аналитиков Циана, доступность может снова снизиться:

1. снижение ипотечных ставок способно ускорить рост цен

2. доходы населения уже не растут прежними темпами

Кроме того, реальная доступность определяется не только соотношением «цена/зарплата», но и уровнем ипотечной ставки. В 2025–2026 годах по этому параметру условия хуже, чем в предыдущие годы.

Методика

1. 40 ключевых городов

2. средние цены однокомнатных квартир на вторичном рынке

3. расчёт без учёта ипотеки

4. зарплаты — данные ФСГС (1–3 кв. 2024 и 2025 гг., после НДФЛ)

Подробности

Доступность жилья в крупных городах различается в 4 раза: для покупки однушки требуется от 44 до 163 зарплат

Аналитики «Циана», ведущей в России цифровой платформы операций с недвижимостью, составили рейтинг крупных городов РФ по доступности жилья на вторичном рынке.

1. От 44 до 163 средних заработных плат потребуется для приобретения однокомнатной квартиры на вторичном рынке в крупных городах РФ – разброс почти в 4 раза. Стоимость жилья влияет на различие в доступности сильнее, чем размер зарплаты: разброс цен между городами – в 4,5 раза, а зарплат – в 2,5 раза.

Наиболее доступное жильё – в Новокузнецке, Кемерове, Липецке и Тольятти: для покупки однокомнатной квартиры потребуется 44-54 зарплаты. Это промышленные города, занимающие средние позиции по уровню доходов среди анализируемых локаций, но с сравнительно низкими ценами на вторичном рынке. Т.е. хорошая доступность обусловлена дешёвым жильём.

Самые недоступные квартиры – в Сочи, Москве, Санкт-Петербурге и Казани – там понадобится более 100 зарплат. Цена квадратного метра в них в 2-4 раза выше средней зарплаты. Эти города в лидерах по уровню цен на вторичном рынке, и даже высокий уровень доходов (Москва, Санкт-Петербург и Казань в десятке лидеров) не делают жильё в этих городах доступным. В случае Сочи высокие цены квартир сочетаются с сравнительно низкими зарплатами – спрос здесь во многом обеспечен покупателями из других регионов страны.

Высокая доступность, однако, не гарантирует хорошие продажи в городе – максимальный показатель в локациях с низкими объёмами продаж и большими сроками экспозиции, в то время как в лидерах по числу сделок доступность низкая.

2. Если сейчас в среднем по городам необходимо 70 зарплат на покупку однокомнатной квартиры, то год назад – 72. Расчётная доступность жилья повысилась, т.к. квартиры подорожали не так сильно, как выросли зарплаты (на 11% и 13% соответственно).

Срок накопления сократился в 27 анализируемых городах из 40. Особенно сильно – в Сочи, Воронеже, Ростове-на-Дону и Казани. В Сочи за год средняя стоимость квартиры почти не изменилась, а уровень заработной платы вырос на 14% (как в среднем по всем городам), в Казани зафиксированы одни из самых высоких темпов роста зарплат среди анализируемых городов.

 «В 2026 г. расчётная доступность жилья может вновь сократиться – на фоне снижения ипотечных ставок индексация цен на жильё ускорится, а доходы уже не растут так же быстро», – комментирует Елена Бобровская, ведущий аналитик «Циана».

 Реальная доступность жилья для большинства покупателей определяется не только уровнем цен и доходами, но и размером ипотечной ставки, а по этому критерию ситуация в 2025-2026 гг. хуже, чем в предыдущие годы.

Приложение

Источник: Циан

Методика

В выборке – 40 ключевых локаций. Для расчётов были использованы средние цены однокомнатных квартир, размещённых в разделе вторичного жилья на Циане. Предполагается, что квартира будет приобретена без оформления ипотеки.

Информация по зарплатам получена из Базы данных показателей муниципальных образований ФСГС (данные за 1-3 кв. 2024 и 2025 гг., за вычетом НДФЛ).