Бывшие торговцы видеокассетами выкупили 130 000 кв. м складов в Подмосковье

Девелопер «Ориентир» заключил договор о продаже группе частных инвесторов 133 000 кв. м складов в логистическом парке «Ориентир юг», расположенном в 23 км от МКАД по Симферопольскому шоссе, сообщил «Ведомостям» представитель компании. Эту информацию подтвердил представитель JLL, которая выступала консультантом этой сделки. По их словам, речь идет о трех складских комплексах площадью более 40 000 кв. м каждый, объекты еще предстоит построить, этим по условиям соглашения будет заниматься «Ориентир».

Покупателем складов в логопарке «Ориентир юг» стала девелоперская компания VS Real Estate, знают два консультанта, работавшие как с ней, так и с «Ориентиром». Источник, близкий к одной из сторон сделки, эту информацию подтвердил. Эта фирма, как сказано на ее сайте, специализируется на строительстве логистической недвижимости, ее портфель сейчас составляет 400 000 кв. м. Среди ее проектов – логопарки «Ногинск» (120 000 кв. м), «Щелково Заречная» (60 000 кв. м), «Ленинские Горки» (58 000 кв. м) на Каширском шоссе и т. д. Владельцы компании заработали капитал на торговле видеокассетами еще в 1990-е гг., говорят два консультанта, работавшие с ней. По данным «СПАРК-Интерфакса», фирма «В-сервис» (головная структура VS Real Estate) была создана концерном «Видеосервис», сейчас ею владеет бизнесмен Константин Веревкин. Ему также принадлежит логистическая компания «Мирада», которая занимается перевозкой и хранением грузов. Запрос в VS Real Estate остался без ответа.

Условия сделки между «Ориентиром» и покупателем складов не разглашаются. Руководитель отдела складской и индустриальной недвижимости CBRE Антон Алябьев оценивает рыночную стоимость объектов в 7,3–7,9 млрд руб. без учета НДС. Управляющий партнер ILM Андрей Лукашев говорит о 6,5 млрд руб. Более того, он допускает, что инвестор, учитывая масштаб сделки, мог получить скидку и заплатить за них в итоге около 6 млрд руб.

Покупатель приобретает склады в логопарке «Ориентир юг» в инвестиционных целях, следует из слов генерального директора «Ориентира» Андрея Постникова. Интерес инвесторов к этому сегменту он объясняет в том числе крайне низкой долей свободных площадей в Московском регионе: сейчас она составляет менее 1%. Даже значительный рост арендных ставок в III и IV кварталах прошлого года, по его словам, не повлиял на высокий спрос на склады со стороны ритейлеров и игроков рынка электронной коммерции. Логистическая недвижимость сегодня является наиболее привлекательным инвестиционным продуктом, подтверждает Алябьев. По его словам, на рынок все чаще приходят новые компании, в то же время действующие игроки рынка активно расширяют свой портфель складской недвижимости.

Многие инвесторы предпочитают покупать склады с уже имеющимися там арендаторами, что позволяет сразу получать стабильный финансовый доход, отмечают опрошенные «Ведомостями» консультанты. К примеру, Новая технологическая компания, созданная бывшим топ-менеджером «Лукойла» Валерием Субботиным, в конце прошлого года выкупила у PNK Group 152 000 кв. м в логопарках «PNK парк Белый Раст» на Рогачевском шоссе и «PNK парк Жуковский» на Новорязанском шоссе. Арендатором первого объекта станет маркетплейс «Гала-центр», а во втором площади уже снимает польский ритейлер LPP. А фонд под управлением УК «Сбер управление активами» приобрел 35 000 кв. м в «PNK парк Ростов-на-Дону». Площади там занимают сети DNS и «Детский мир».

Сейчас, впрочем, инвесторам выгоднее приобретать пустые склады, считает Лукашев. Он объясняет это тем, что ставки аренды за последнее время сильно выросли, поэтому у покупателей есть возможность сдать площади там на более выгодных для них условиях. Текущие договоры предполагают ставку 7500–8000 руб. за 1 кв. м включая НДС, новые же контракты сегодня заключаются по 9500 руб. за 1 кв. м, объясняет он. Об этом же говорит и Постников, который отмечает, что в текущих условиях большой объем площадей позволит максимизировать выгоду инвестора. Алябьев же напоминает, что у VS Real Estate есть опыт приобретения складских объектов по такой схеме. Два года назад компания выкупила логопарк «Абсолют» в Ленинских Горках и успешно сдала его в аренду.

Покупка VS Real Estate складов в логопарке «Ориентир юг» станет одной из крупнейших сделок на рынке логистической недвижимости за всю его историю. По данным CBRE, сейчас рекорд принадлежит Leroy Merlin, которая несколько лет назад выкупила 140 000 кв. м в «PNK парк Белый Раст». А вот на рынке аренды логистических площадей были и более масштабные сделки. Оzon снял 270 000 кв. м в «PNK парк Пушкино 2» и 154 000 кв. м в парке «Ориентир запад». «Всеинструменты.ру», в свою очередь, арендовала 182 000 кв. м в «PNK парк Домодедово».