Итоги 2025 года на вторичном рынке жилья спрос удержался даже при ипотеке под 30%, цены выросли на 8%
Аналитики Циан подвели итоги 2025 года на вторичном рынке недвижимости в крупных городах России.
Цены
В 2025 году средняя цена квадратного метра в городах с населением от 500 тыс. человек выросла на 8% — до 147 тыс. рублей. Рост сопоставим с инфляцией и заметно ниже, чем на первичном рынке, где новостройки подорожали примерно на 14%.
Наибольшие темпы роста зафиксированы в Ижевске, Севастополе, Санкт-Петербурге и Чебоксарах — от 12% до 16% за год. Единственный город, где цены на вторичку в конце 2025 года оказались ниже прошлогодних значений, — Новокузнецк (−4%).
Скидки при торге в течение года оставались умеренными — в пределах 3,5–4%, что характерно для сбалансированного рынка. Пик роста цен пришёлся на октябрь–ноябрь, на фоне оживления спроса.
Спрос и сделки
Несмотря на высокие ипотечные ставки, спрос на вторичном рынке сохранился на высоком уровне.
По итогам года:
— в Москве число сделок купли-продажи оказалось на 4% ниже, чем в 2024 году
— в Санкт-Петербурге, напротив, на 2% выше
Во втором полугодии рынок заметно оживился. С июля по ноябрь 2025 года в крупных городах было продано 219 тыс. квартир, что на 25% больше, чем годом ранее. Рост поддержали альтернативные сделки, продажи готовых лотов в новостройках и постепенное восстановление ипотечного кредитования на фоне ожиданий снижения ставок и возможного рефинансирования.
Предложение
Объём предложения на вторичном рынке за год сократился на 19% — до 207 тыс. лотов в локациях 500+. Снижение оказалось даже более выраженным, чем в новостройках.
Причины:
— хорошие темпы продаж
— перевод части объектов в сегмент аренды
— более медленное пополнение рынка инвестиционными лотами в домах 2024–2025 годов ввода
Самое сильное сокращение предложения зафиксировано в Кирове, Уфе, Чебоксарах и Ульяновске — более чем на 40%. Рост предложения отмечен лишь в нескольких городах, включая Ростов-на-Дону, Красноярск, Оренбург и Тюмень.
Прогноз на 2026 год
По оценке Циана, в 2026 году ожидается дальнейший рост:
— цен предложения — примерно на 8%
— спроса — около 10%
Ключевой фактор — возможное снижение ключевой ставки ЦБ ниже 14% во втором полугодии. Основные риски — замедление экономики и стагнация доходов населения.
Подробности
Итоги года на вторичном рынке:
спрос не упал даже с ипотекой под 30%, цены выросли на 8%
Аналитики «Циана», ведущей в России цифровой платформы операций с недвижимостью, подвели итоги 2025 г. на вторичном рынке крупных городов России.
- В 2025 г. средняя цена квадратного метра в городх 500+ увеличилась на 8% (до 147 тыс. руб).) – на уровне инфляции и ниже, чем в новостройках. Максимальные темпы роста – в Ижевске, Севастополе, Санкт-Петербурге и Чебоксарах.
- Спрос сохранился на высоком уровне. По итогам года — в Москве число ДКП на 4% меньше, чем в 2024 г., в Санкт-Петербурге – на 2% больше. Восстановление спроса активизировалось во 2 полугодии (на 25% выросло число сделок в июле-ноябре в городах 500+).
- Объём предложения за год сократился на 19%. Отрицательная динамика зафиксирована в 36 локациях из 40 крупных городов.
Подробные данные по городам – в приложении.
- В 2025 г. квадратный метр в крупных городах России подорожал на 8% (до 147 тыс. рублей) – на уровне инфляции. Рост цен, несмотря на заградительные ставки по ипотеке, сохранился, но он был не таким сильным, как в новостройках (+14%). Больших скидок на вторичке в 2025 г. не было, они держатся на уровне 3,5-4% (что характерно для стабильного рынка). Максимальные темпы роста цен зафиксированы в октябре-ноябре – как следствие увеличения спроса.
Особенно сильно «квадрат» за год подорожал в Ижевске, Севастополе, Санкт-Петербурге и Чебоксарах (на 12-16%). Разброс в динамике между городами не такой большой, как в новостройках. Единственный город, где вторичка в конце 2025 г. дешевле, чем год назад – Новокузнецк (-4%).
Динамика средних цен предложения в локациях 500+
Источник: Циан
- Спрос на вторичном рынке в 2025 г. сохранился на высоком уровне за счет альтернативных сделок, продаж готовых лотов в новостройках, запуска льготной ипотеки в небольших городах.
Спрос стал увеличиваться во второй половине года (с максимумом в октябре) . Снижение ключевой ставки привело к росту числа рыночных ипотек – кредиты стали брать те, кто рассчитывает на рефинансирование.
С июля по ноябрь 2025 г. в крупных городах [с полными данными по числу сделок] было продано 219 тыс. квартир (+25% год к году).
Динамика числа сделок в локациях 500+*
* 31 локация, по которым есть полные данные по числу сделок (не по числу оформленных переходов прав)
Источник: Циан
- Объём предложения на вторичном рынке сократился за год на 19% (до 207 тыс. лотов в локациях 500+) – сильнее, чем в новостройках. Выбор снижался на протяжении всего второго полугодия. Среди причин такой динамики — хорошие темпы продаж, вывод части предложения на рынок аренды и его более медленное пополнение инвестиционными лотами в домах, сданных в 2024-2025 гг.
Особенно сильно показатель сократился в Кирове, Уфе, Чебоксарах и Ульяновске (на 40% и более). Рост зафиксирован только в Ростове-на-Дону, Красноярске, Оренбурге и Тюмени.
Динамика объёма предложения в локациях 500+
Источник: Циан
«В 2026 году ожидаем увеличения цен предложения на 8%, спроса – на 10%. Основным фактором роста должно стать изменение ставки ЦБ – ниже 14% во втором полугодии. Возможные ограничения восстановления – замедление экономики и стагнация доходов», – комментирует Александр Гарбузов, директор направления вторичной недвижимости «Циана».
Приложение
| Локация | Средняя цена кв.м. в предложении, тыс. руб., дек. 2025 г. | Динамика средней цены за год, % |
| Барнаул | 131,3 | 10% |
| Владивосток | 197,1 | 10% |
| Волгоград | 110,3 | 5% |
| Воронеж | 117,2 | 8% |
| Екатеринбург | 152,1 | 8% |
| Ижевск | 109,1 | 16% |
| Иркутск | 150,6 | 9% |
| Казань | 209,3 | 9% |
| Калининград | 151,8 | 11% |
| Кемерово | 116,4 | 3% |
| Киров | 115,1 | 11% |
| Краснодар | 146,5 | 4% |
| Красноярск | 137,0 | 6% |
| Ленинградская область | 128,0 | 2% |
| Москва | 379,2 | 9% |
| Московская область | 170,3 | 4% |
| Набережные Челны | 123,2 | 11% |
| Нижний Новгород | 169,7 | 6% |
| Новокузнецк | 95,2 | -4% |
| Новосибирск | 142,5 | 7% |
| Омск | 118,9 | 5% |
| Оренбург | 96,9 | 11% |
| Пермь | 124,2 | 11% |
| Ростов-на-Дону | 145,8 | 6% |
| Рязань | 108,9 | 9% |
| Самара | 136,6 | 9% |
| Санкт-Петербург | 256,3 | 13% |
| Саратов | 107,7 | 6% |
| Севастополь | 201,8 | 14% |
| Сочи | 330,0 | 5% |
| Ставрополь | 110,7 | 5% |
| Тольятти | 103,8 | 10% |
| Томск | 124,1 | 4% |
| Тюмень | 130,7 | 5% |
| Ульяновск | 96,2 | 5% |
| Уфа | 138,0 | 8% |
| Хабаровск | 143,5 | 3% |
| Чебоксары | 127,0 | 12% |
| Челябинск | 113,3 | 6% |
| Ярославль | 109,1 | 10% |
| В среднем | 146,9 | 8% |
Источник: Циан
Методика
В выборку вошли 40 ключевых локаций (в т.ч. все города с населением от 500 тыс. человек).
