Подробные выкладки, как и из за чего растёт стоимость строительства складов в России

💰 Рекорды строительства складов: стоимость за квадратный метр в ЦФО достигла исторического максимума

Стоимость строительства складской недвижимости в Центральном федеральном округе России продолжает стремительно расти. По данным исследования ГК «Ориентир» и IBC Real Estate, за 9 месяцев 2024 года цена квадратного метра увеличилась на 19% и достигла рекордных 65 200 рублей.

Экстракт

📈 Основные факторы роста:

• Удорожание строительных материалов: +18%.
  • Лидеры роста: сэндвич-панели (+41%), карьерный песок и ПВХ мембраны (по +11%).
• Увеличение стоимости работ: +19%.

🏗️ Динамика цен по разделам строительства:

• Кровля: 9 920 руб./кв. м (15% общей стоимости).
• Благоустройство территории: 7 200 руб./кв. м (11%).
• Наибольший рост:
  • Отделка и фундаменты: +26%.
  • Электрические и наружные инженерные системы: +25%.
  • Фасады, колонны и планировочные решения: +20-24%.

🏢 Спрос на складскую недвижимость и аренду

Высокий спрос со стороны маркетплейсов, ретейлеров и логистических компаний поддерживает рост арендных ставок:

• Средняя ставка аренды для складов класса А: 12 000 руб./кв. м в год (без учета расходов).
• Для строящихся объектов: 12 500 руб./кв. м (+4% выше действующих объектов).

📊 Прогнозы и вызовы

• Инфляция производителей: до конца 2024 года сохранится на уровне 11,7%.
• Дефицит кадров: сохранится минимум в ближайшие три года.
• Прогноз роста стоимости:
  • К концу 2024 года: 66 000–68 000 руб./кв. м.
  • Арендные ставки: 12 500–13 000 руб./кв. м в год.

🗣️ Мнение экспертов:

«Рост себестоимости строительства на 19% и увеличение стоимости финансирования в два раза делают проекты всё сложнее для девелоперов. Без повышения качества управления строительством и выбора поставщиков, удерживать доходность будет непросто», — Елена Бабенко, ГК «Ориентир».

«Инфляция производителей и отсутствие предпосылок к снижению стоимости строительства только усугубляют ситуацию. Девелоперам придется адаптироваться к новым экономическим условиям», — Евгений Бумагин, IBC Real Estate.

Вывод: Стоимость строительства и аренды складов продолжит расти, а рынок столкнется с новыми вызовами из-за инфляции и дефицита рабочей силы.

 

Подробности

С начала 2024 года стоимость строительства квадратного метра склада в ЦФО увеличилась на 19% г/г и достигла исторического максимума в 65,2 тыс. рублей за кв. м.

 

МОСКВА, 20 ноября 2024

ГК «Ориентир» и консалтинговая компания IBC Real Estate подготовили совместное исследование о стоимости строительства объектов складской недвижимости в Центральном федеральном округе России. За 9 месяцев с начала 2024 года стоимость строительства квадратного метра составила в среднем 65 200 рублей, превысив рекордное значение II квартала 2024 года на 11%. С начала года показатель увеличился на 19%. Такая интенсивная динамика обусловлена затянувшимся дефицитом рабочей силы и сохраняющимся ростом цен на строительные материалы.

 

Динамика себестоимости строительства* и ставок аренды**

на строящиеся и существующие объекты

*Стоимость указана в ценах генерального подрядчика для девелопера и не учитывает стоимость земельного участка и технических условий. Внутриплощадочные сети в границах участка включены в стоимость.  Стоимость указана без НДС для складского объекта класса А площадью 20 тыс. кв. м.

**Средневзвешенная запрашиваемая ставка аренды на сухие складские объекты класса А без операционных расходов, коммунальных платежей и НДС.

Источник: IBC Real Estate & ГК «Ориентир»

 

С точки зрения составляющих стоимости строительства объектов, с начала года рост стоимости материалов достиг +18%.  Наибольшая динамика цен зафиксирована на сэндвич-панели (+41%), карьерный песок (+11%) и ПВХ мембраны (+11%). Стоимость строительных работ увеличилась на 19%.

С точки зрения разделов строительства наиболее дорогими остаются кровля (9 920 руб./кв. м) и благоустройство территории (7 200 руб./кв. м), на которые приходятся 15% и 11% стоимости соответственно. По темпам роста стоимости разделов половина (8 из 16) компонентов показывают удорожание на более, чем 20% г/г. На 26% по стоимости выросли отделка и фундаменты, на 25% – электрические инженерные системы и наружные инженерные системы, рост в пределах 20-24% показали фасады, ограждающие конструкции, колонны и фермы, а также планировочные решения.

Средняя стоимость разделов строительства и структура стоимости строительства

 

*Стоимость указана в ценах генерального подрядчика для девелопера и не учитывает стоимость земельного участка и технических условий.

Внутриплощадочные сети в границах участка включены в стоимость. Стоимость указана без НДС для складского объекта класса А площадью 20 тыс. кв. м.

Источник: IBC Real Estate & ГК «Ориентир»

 

«Мы продолжаем наблюдать высокий спрос на складскую недвижимость со стороны маркетплейсов, ретейлеров и логистических компаний. Однако в текущих реалиях обеспечить необходимую доходность девелоперу становится непросто. Увеличение себестоимости строительства на 19% и рост стоимости финансирования практически в два раза уже не компенсируется ростом арендных ставок, которые во втором полугодии вышли на «плато». В новых экономических условиях требуется более тщательный анализ будущих проектов и повышенное внимание к качеству управления строительством и выбору поставщиков», – отмечает Елена Бабенко, генеральный директор ГК «Ориентир».

Стоимость строительства складов достигла рекорда, а высокий спрос на их аренду и покупку продолжает увеличивать арендные ставки. В III квартале 2024 года средняя ставка аренды для объектов класса А в Московском регионе составила 12 000 руб./кв. м в год (без учета операционных расходов, коммунальных платежей и НДС). Арендные ставки на строящиеся объекты продолжают реагировать на рост стоимости строительства и высокую стоимость заемного финансирования, ввиду чего строящиеся объекты маркетируются дороже – 12 500 руб./кв. м в год или на 4% выше, чем действующие объекты.

Согласно сентябрьскому прогнозу Минэкономразвития, до конца года инфляция производителей сохранится на высоком уровне (11,7%) с замедлением до 6,1% в 2025 году, а дефицит кадров будет наблюдаться в перспективе 3 лет, в связи с чем снижения стоимости строительства в ближайшие годы не ожидается.

«Ситуация в экономике в целом, а также очередной всплеск спроса на рынке складской недвижимости, способствуют сохранению высоких темпов роста стоимости объектов. Инфляция производителей ускорилась, дефицит кадров не решается. При этом текущие повышения ключевой ставки ЦБ только усложнили ситуацию с заемным финансированием. Ввиду отсутствия предпосылок к понижению в ближайшей перспективе стоимость строительства объектов продолжит расти, как и ставки аренды. По нашим прогнозам, к концу года средний уровень ставок на строящиеся объекты составит 12 500-13 000 руб./кв. м в год, а стоимость строительства увеличится до 66 000-68 000 руб./ кв. м», – комментирует Евгений Бумагин, член совета директоров, руководитель департамента по работе со складскими и производственными помещениями IBC Real Estate.

________________________________________________________________________________________

IBC Real Estate – лидирующая компания на рынке профессиональных услуг в секторе недвижимости. Компания работает в России и странах СНГ более 25 лет, до 2022 года осуществляла деятельность под брендом JLL и вместе со своими клиентами создавала то, что сейчас является для всех привычным миром коммерческой недвижимости. Мы формировали высокие стандарты качества и продолжаем это делать сегодня.

Эксперты IBC Real Estate предоставляют широкий спектр профессиональных услуг собственникам недвижимости, арендаторам и инвесторам в Москве, Санкт-Петербурге, регионах России и в странах СНГ. Наша команда успешно работает в сфере инвестиционных продаж и сделок M&A, привлечения финансирования и различного рода реструктуризаций, оптимизации портфеля недвижимости сопровождении сделок по аренде и покупке площадей, организации рабочего пространства, стратегического консалтинга и исследований рынка, маркетинга объектов недвижимости, а также управления проектами капитального строительства, отделки и проектирования, и оценки жилой и коммерческой недвижимости в рамках стратегических партнерств с компаниями RITM Project и ООО «ПЕРВАЯ ОЦЕНОЧНАЯ КОМПАНИЯ».

Наша задача сегодня – помочь компаниям адаптироваться в условиях реалий рынка и принять правильные решения. Наша долгосрочная цель – стать надежным партнером для наших клиентов в реализации самых смелых идей для сохранения и приумножения капитала, используя нашу уникальную экспертизу и инновационные технологии. Наши главные ценности – командная работа, корпоративная этика и высокая степень профессионализма – это заложено в основе нашей культуры, нашего отношения к клиентам и всему тому, что мы делаем.

 

Группа компаний «Ориентир» – девелопер полного цикла, основанный в 2012 году. Компания занимается проектированием, строительством и управлением объектами в области складской и индустриальной недвижимости, специализируется на возведении крупных распределительных центров и комплексных мультитемпературных производственных объектов, с основной географией деятельности в Московском регионе, Санкт-Петербурге, Ленинградской и Калининградской областях. Группа компаний удостоилась наград в премии Commercial Real Estate Awards, завоевав четыре победы в категории «Складской комплекс» и три победы в номинации «Сделка года». Также производственно-складской комплекс «Ориентир Север» получил звание «Лучший складской комплекс 2020» по версии Arendator Awards, а комплекс «Ориентир Запад» был признан лучшим логистическим комплексом по итогам премии «Рекорды Рынка Недвижимости». ГК «Ориентир» является членом CRE League, объединяющей крупных игроков рынка коммерческой недвижимости России.