Выдачи ипотеки в 2025 сократились на четверть, просрочка удвоилась

Выдачи ипотеки в 2025 сократились на четверть, просрочка удвоилась

Аналитики Циана по данным ЦБ фиксируют разворот рынка: выдачи падают во всех регионах, а «хвост» старого портфеля начинает портить картину по рискам.

Что произошло в 2025 году

• 968 тыс. ипотечных кредитов (−26% к 2024)
• в 2 раза меньше, чем в 2023 (рекорд)
• минимум с 2016 года
• декабрьский всплеск выдач — в 2 раза выше среднего за январь–ноябрь

Где рынок держался, а где «сломался»

ИЖС
• 140 тыс. кредитов
• почти в 3 раза меньше год к году
• давление: перебои по сельской ипотеке, семейная ипотека через эскроу, заградительные ставки

Вторичка
• 364 тыс. кредитов (−18%)
• снижение ключевой ставки во 2 полугодии немного смягчило падение, плюс ожидания рефинансирования

Первичка
• 464 тыс. кредитов (−2%)
• сегмент удержали семейная ипотека и программы застройщиков
• сделки с новостройками по РФ даже +2% к 2024

Структура выдач изменилась резко

2025
• первичный рынок — 48%
• вторичный — 38%
• ИЖС — 14%

2024
• 36% / 34% / 30%

То есть рынок стал более «льготным» по структуре и менее равномерным по сегментам.

Региональная карта выдач

• Падение — во всех регионах
• Меньше всего просели Калмыкия, Чувашия, Крым (−6…−12%) — там в 2024 была высокая доля первички (45–52%)
• Сильнее всего просели Карачаево-Черкесия, Чечня, Тыва (в 1,5–3 раза) — низкая доля новостроек (5–22%)

Просрочка

Ключевой неприятный факт 2025 года — риски растут быстрее, чем сжимается рынок.

• общий ипотечный долг: 20,8 трлн ₽ (+9%)
• просрочка: 205 млрд ₽ (+116%)
• доля просрочки: 1,0% (впервые с 2018), год назад — 0,5%

По сегментам долга

Первичка
• просрочка +101%
• доля просрочки 0,4% (0,2% годом ранее)

Вторичка (+ИЖС)
• просрочка +118%
• доля просрочки 1,2% (0,6% годом ранее)

Комментарий EH

Главный парадокс года действительно в том, что падение выдач не «лечит» портфель. Просрочка растёт ускоренно, значит, это не про новых заёмщиков 2025 года, а про ухудшение качества портфеля 2020–2023 с лагом.

Сегментный вывод простой и довольно неприятный для банков: первичка остаётся «самой управляемой» зоной риска (льготные программы, более предсказуемая структура платежей), а основная токсичность концентрируется во вторичке и ИЖС.

Регионально зона максимальной нервозности — республики Северного Кавказа и юг Сибири: там рост доли просрочки +1,1…+3,4 п.п. при +0,5 п.п. в среднем по стране. Минимальный рост доли просрочки — Дальний Восток и Арктика, где работают региональные льготные программы (+0,1…+0,3 п.п.).

2026 год, судя по логике метрик, будет не годом «ипотечного ренессанса», а годом постепенного разжатия вторички при снижении ключевой ставки и параллельной работы банков с качеством портфеля (реструктуризации, ужесточение скоринга, уход от рискованных практик).

 

Подробности

Выдачи ипотеки в 2025 г. сократились на четверть,
объём «просрочки» вырос в 2 раза

Аналитики «Циана», ведущей в России цифровой платформы операций с недвижимостью, подвели ипотечные итоги 2025 г. Общее количество выданных жилищных кредитов в РФ сократилось на 26%: особенно сильно пострадал сегмент ИЖС, наибольшую устойчивость показал первичный рынок. Объём просроченной задолженности за год вырос в 2 раза, доля её достигла максимальных значений с 2018 г. (1%).

 

1. Выдачи ипотек в стране снизились на четверть к 2024 г., максимальное падение в сегменте ИЖС (в 3 раза).

В 2025 г. в РФ, по данным ЦБ, было выдано 968 тыс. ипотечных кредитов. Это на 26% меньше, чем в 2024 г. и в 2 раза меньше, чем в рекордный 2023 г. Результат – минимальный с 2016 г. (начиная с 2017 г. в стране ежегодно выдавали более миллиона ипотек). Пик выдач в течение года пришёлся на декабрь – количество кредитов в 2 раза превышает средний показатель за предыдущие 11 месяцев.

Особенно сильное падение год к году в ИЖС – по сравнению с 2024 г. было выдано почти в 3 раза меньше кредитов (140 тыс.). 2025 г. оказался непростым для сегмента: фиксировались перебои в финансировании сельской ипотеки, семейную программу связали с продажами через эскроу, рыночные ставки находились на заградительном уровне. В таких условиях большую часть времени спрос в сегменте был ограничен.

На вторичном рынке выдачи сократились на 18% (364 тыс. кредитов). Падение могло быть и сильнее, но постепенное снижение ключевой ставки ЦБ во втором полугодии сделало рыночную ипотеку чуть более доступной и укрепило надежду покупателей на рефинансирование в ближайшем будущем.

На первичном рынке снижение лишь на 2% (464 тыс. кредитов). Активность в сегменте сохранилась на высоком уровне благодаря действию семейной ипотеки (и специальных программ от застройщиков). Как и на вторичном рынке, во второй половине года фиксировался рост числа выдач. А суммарное количество сделок на рынке новостроек в РФ оказалось даже на 2% больше, чем в 2024 г.

Итоговое распределение выдач по сегментам в 2025 г. выглядит следующим образом: 48% ипотек на первичном рынке, 38% – на вторичном, 14% – на ИЖС. По сравнению с 2024 г. оно стало менее равномерным, тогда соотношение выглядело как 36% – 34% – 30%.

 

Источник: Циан по данным ЦБ

 

Отрицательная динамика выдач год к году зафиксирована во всех регионах страны.

Минимальное падение в Калмыкии, Чувашии, Крыму (-6-12% при -26% в целом по стране) –  в регионах, где в прошлом году в структуре выдач была повышенная доля кредитов на первичном рынке (45-52% при 36% в целом по стране).

Максимальное падение в Карачаево-Черкесии, Чечне и Тыве (в 1,5-3 раза) – там доля рынка новостроек в структуре выдач, напротив, минимальна (5-22%).

 

1. Объём просроченной задолженности за год вырос в 2 раза, доля достигла 1%.

За 2025 г. суммарный объём задолженности по ипотеке в РФ увеличился на 9% (до 20,8 трлн рублей), а объём просроченной – более чем в 2 раза (до 205 млрд рублей). Доля «просрочки» впервые с 2018 г. достигла 1%, год назад она составляла лишь 0,5%. К стремительному росту показателей привели ужесточение ипотечных условий и замедление роста доходов населения – при низких ставках и высоких темпах увеличения зарплат платежи вносили исправнее и закрывали ранее возникшую задолженность, поэтому в предыдущие годы объём «просрочки» рос медленно, а её доля снижалась.

На первичном рынке общий объём задолженности увеличился лишь на 2%, а объём «просрочки» – в 2 раза (+101%). Доля её в конце 2025 г. составила 0,4%. На вторичном рынке показатели и общей, и просроченной задолженности увеличились сильнее – на 11% и 118% соответственно, доля «просрочки» превысила 1%.

Объём общей и просроченной задолженности по ипотечным жилищным кредитам и доля просроченной задолженности в РФ

 

	конец 2024 г.	конец 2025 г.	динамика за год
суммарно
вся задолженность, млрд руб.	19 195	20 837	+9%
просроченная задолженность, млрд руб.	95	205	+116%
доля просроченной	0,5%	1%	+0,5 п.п.
первичный рынок
вся задолженность, млрд руб.	4 585	4 667	+2%
просроченная задолженность, млрд руб.	9	19	+101%
доля просроченной	0,2%	0,4%	+0,2 п.п.
вторичный рынок (+ИЖС)
вся задолженность, млрд руб.	14 610	16 170	+11%
просроченная задолженность, млрд руб.	86	187	+118%
доля просроченной	0,6%	1,2%	+0,6 п.п.

Источник: Циан по данным ЦБ

 

Рост доли просроченной задолженности год к году зафиксирован во всех регионах РФ.

Максимальные темпы в республиках Северного Кавказа и юга Сибири с низкими доходами – в Тыве, Ингушетии, Дагестане, Карачаево-Черкесии, Северной Осетии, Кабардино-Балкарии, Чечне (+1,1-3,4 п.п. при +0,5 п.п. в целом по стране).

Минимальное увеличение доли «просрочки» в регионах Дальнего Востока и Арктической зоны, где действуют региональные льготные программы – Ненецком АО, Магаданской области, Бурятии, Сахалинской области, Архангельской области, Забайкальском крае, Амурской области, Хабаровском крае, Приморском крае (+0,1-0,3 п.п.)

 

«Дальнейшее снижение ключевой ставки ЦБ в 2026 г. приведёт к росту числа выдач по сравнению с 2025 г., особенно на вторичном рынке, где основная часть кредитов выдаётся по рыночным условиям», – комментирует Елена Бобровская, ведущий аналитик «Циана».

 

Комментарий EH

Общая картина по России

2025 год стал годом резкого сжатия ипотечного рынка и одновременного роста кредитных рисков.

• Выдано 968,2 тыс. ипотек (–26% г/г)
• Просроченная задолженность выросла до 205,4 млрд руб. (+116% г/г)
• Доля просрочки увеличилась до 1,0% (+0,5 п.п.)

Ключевой парадокс года:
объём новых ипотек резко падает, но просрочка растёт ускоренными темпами, что указывает не на новые заёмщики, а на ухудшение качества уже выданного портфеля 2020–2023 годов.

Основные тренды 2025 года

1. Системное падение ипотечной активности

Падение выдач наблюдается во всех федеральных округах, чаще всего в диапазоне –25…–35%.
Исключения (меньшее падение) — регионы с низкой базой и господдержкой.

Причины:
• высокая ключевая ставка
• сворачивание льготных программ
• рост первоначального взноса
• падение доступности жилья

2. Взрывной рост просроченной задолженности

Практически все регионы показывают двузначный и трёхзначный рост просрочки.

Типовой диапазон роста:
• +100–170% — «новая норма»
• >200% — зоны повышенного риска

Это говорит о лаг-эффекте: проблемы догоняют рынок с задержкой 1,5–2 года после пика выдач.

3. Региональная поляризация рисков

Формируются три чёткие группы регионов:

1. стабильные

2. напряжённые

3. критические

Лидеры по объёму ипотечного рынка (выдачи)

Топ-регионы по количеству ипотек в 2025 году:

• Москва — 72,0 тыс.
• Московская область — 56,8 тыс.
• Краснодарский край — 36,9 тыс.
• Свердловская область — 36,5 тыс.
• Башкортостан — 36,4 тыс.
• Татарстан — 33,8 тыс.
• Ростовская область — 28,5 тыс.
• Челябинская область — 24,8 тыс.
• Новосибирская область — 21,2 тыс.
• Пермский край — 21,1 тыс.

Даже лидеры рынка показывают падение выдач на 16–30%, что подчёркивает масштаб охлаждения.

Лидеры по росту просроченной задолженности (красная зона)

Наиболее тревожные регионы по динамике просрочки:

• Тыва — +388%, доля просрочки 4,3%
• Крым — +306%
• Марий Эл — +269%
• Ямало-Ненецкий АО — +249%
• Ханты-Мансийский АО — +226%
• Калмыкия — +204%
• Мурманская область — +194%
• Севастополь — +181%
• Новгородская область — +170%
• Краснодарский край — +170%, доля 1,8%

Это сочетание либо:
• низких доходов населения
• перегретых рынков 2021–2023
• высокой доли льготных ипотек
• нестабильной занятости

Аутсайдеры по качеству портфеля (доля просрочки)

Регионы с самой высокой долей просрочки на конец 2025 года:

• Ингушетия — 10,6%
• Дагестан — 4,6%
• Тыва — 4,3%
• Северная Осетия — 3,7%
• Чечня — 3,7%
• Карачаево-Черкесия — 2,8%
• Кабардино-Балкария — 2,1%
• Краснодарский край — 1,8%

Здесь ипотека всё чаще перестаёт быть «безрисковым» продуктом для банков.

Относительно устойчивые регионы

Регионы с низкой долей просрочки (0,4–0,6%) и умеренной динамикой:
• Архангельская область
• Бурятия
• Амурская область
• Нижегородская область
• Пензенская область
• Чувашия

Как правило, это рынки без резкого ипотечного бума и без ценовых пузырей.

Ключевые инсайты

1. Ипотечный кризис — не в выдачах, а в хвосте портфеля
   Проблемы формируются у заёмщиков прошлых лет, а не у новых клиентов.

2. Юг и Кавказ — зона системного риска
   Высокие доли просрочки + рост задолженности → давление на банки и застройщиков.

3. Крупные рынки тоже уязвимы
   Краснодарский край, Москва и МО — не исключение, а ядро риска из-за масштабов.

4. 2026 год — год реструктуризаций, а не роста
   Банки будут:
   • ужесточать скоринг
   • активнее реструктурировать долги
   • сокращать рискованные программы

5. Ипотека перестаёт быть «драйвером рынка жилья»
   Роль смещается к:
   • аренде
   • рассрочкам от застройщиков
   • альтернативным форматам финансирования

 

 

Приложение

	Количество выданных ипотек в 2025 г., тыс. штук	Динамика за год	Объём просроченной задолженности на конец 2025 г., млрд рублей	Динамика за год	Доля просроченной задолженности на конец 2025 г.	Динамика за год
РОССИЙСКАЯ ФЕДЕРАЦИЯ	968,2	-26%	205,4	116%	1,0%	0,5 п.п.
ЦЕНТРАЛЬНЫЙ ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ОКРУГ
Белгородская область	9,4	-15%	1,0	59%	0,6%	0,2 п.п.
Брянская область	6,2	-19%	0,8	90%	0,8%	0,4 п.п.
Владимирская область	7,1	-26%	1,0	152%	0,8%	0,5 п.п.
Воронежская область	14,0	-24%	2,5	98%	1,0%	0,4 п.п.
Ивановская область	4,6	-28%	0,7	117%	1,0%	0,5 п.п.
Калужская область	6,3	-31%	1,7	164%	1,2%	0,8 п.п.
Костромская область	3,7	-27%	0,4	140%	0,7%	0,4 п.п.
Курская область	7,2	-9%	0,7	74%	0,6%	0,2 п.п.
Липецкая область	5,9	-25%	0,8	101%	0,8%	0,4 п.п.
Москва	72,0	-16%	24,5	66%	0,9%	0,3 п.п.
Московская область	56,8	-21%	20,1	120%	1,1%	0,6 п.п.
Орловская область	4,0	-20%	0,6	151%	0,9%	0,5 п.п.
Рязанская область	7,5	-22%	1,2	112%	0,9%	0,5 п.п.
Смоленская область	4,5	-31%	0,7	45%	0,9%	0,3 п.п.
Тамбовская область	4,8	-17%	0,8	87%	1,1%	0,5 п.п.
Тверская область	6,5	-34%	1,2	100%	0,9%	0,4 п.п.
Тульская область	9,6	-35%	1,9	119%	1,0%	0,5 п.п.
Ярославская область	7,2	-26%	1,4	105%	1,1%	0,5 п.п.
СЕВЕРО-ЗАПАДНЫЙ ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ОКРУГ
Архангельская область	9,6	-23%	0,7	119%	0,4%	0,2 п.п.
Вологодская область	7,5	-29%	1,0	102%	0,8%	0,4 п.п.
Калининградская область	8,1	-22%	1,2	120%	0,8%	0,4 п.п.
Карелия	3,3	-25%	0,4	134%	0,6%	0,3 п.п.
Коми	5,1	-26%	0,8	143%	0,8%	0,5 п.п.
Ленинградская область	13,8	-12%	3,5	157%	1,0%	0,5 п.п.
Мурманская область	5,7	-20%	0,6	194%	0,7%	0,4 п.п.
Ненецкий АО	0,3	-16%	0,0	44%	0,2%	0,1 п.п.
Новгородская область	3,1	-27%	0,5	170%	1,0%	0,6 п.п.
Псковская область	3,3	-20%	0,3	99%	0,6%	0,3 п.п.
Санкт-Петербург	43,8	-19%	9,9	119%	0,8%	0,4 п.п.
ЮЖНЫЙ ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ОКРУГ
Адыгея	2,9	-14%	0,8	94%	1,4%	0,5 п.п.
Астраханская область	7,5	-34%	1,2	120%	1,0%	0,5 п.п.
Волгоградская область	12,0	-26%	1,8	103%	0,9%	0,4 п.п.
Калмыкия	2,5	-6%	0,7	204%	1,2%	0,7 п.п.
Краснодарский край	36,9	-30%	16,8	170%	1,8%	1,1 п.п.
Крым	6,3	-12%	1,0	306%	0,9%	0,6 п.п.
Ростовская область	28,5	-28%	5,1	95%	1,0%	0,4 п.п.
Севастополь	2,0	-22%	0,4	181%	0,9%	0,5 п.п.
СЕВЕРО-КАВКАЗСКИЙ ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ОКРУГ
Дагестан	5,8	-37%	4,6	61%	4,6%	1,6 п.п.
Ингушетия	1,0	-20%	0,5	48%	10,6%	3,3 п.п.
Кабардино-Балкария	2,8	-21%	1,0	114%	2,1%	1,1 п.п.
Карачаево-Черкесия	1,8	-40%	1,0	87%	2,8%	1,3 п.п.
Северная Осетия	2,7	-32%	2,2	48%	3,7%	1,1 п.п.
Ставропольский край	14,8	-28%	3,0	146%	1,1%	0,6 п.п.
Чечня	4,3	-42%	1,4	42%	3,7%	1,1 п.п.
ПРИВОЛЖСКИЙ ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ОКРУГ
Башкортостан	36,4	-34%	6,7	167%	1,0%	0,6 п.п.
Кировская область	7,9	-22%	0,9	96%	0,7%	0,3 п.п.
Марий Эл	4,8	-14%	0,4	269%	0,6%	0,5 п.п.
Мордовия	4,1	-18%	0,4	127%	0,6%	0,3 п.п.
Нижегородская область	17,7	-24%	1,9	75%	0,6%	0,2 п.п.
Оренбургская область	14,9	-21%	2,5	124%	1,1%	0,6 п.п.
Пензенская область	7,8	-26%	0,7	68%	0,5%	0,2 п.п.
Пермский край	21,1	-22%	3,0	149%	0,9%	0,5 п.п.
Самарская область	16,8	-30%	3,5	88%	1,2%	0,5 п.п.
Саратовская область	10,6	-34%	2,0	137%	1,0%	0,6 п.п.
Татарстан	33,8	-29%	6,3	157%	0,9%	0,5 п.п.
Удмуртия	14,5	-27%	1,9	174%	0,7%	0,4 п.п.
Ульяновская область	7,5	-30%	1,1	96%	0,9%	0,4 п.п.
Чувашия	9,9	-8%	0,8	85%	0,5%	0,2 п.п.
УРАЛЬСКИЙ ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ОКРУГ
Курганская область	5,7	-27%	0,7	117%	0,8%	0,4 п.п.
Свердловская область	36,5	-26%	5,4	114%	0,8%	0,4 п.п.
Тюменская область	16,9	-28%	2,9	167%	0,8%	0,5 п.п.
Ханты-Мансийский АО	18,8	-15%	4,2	226%	1,0%	0,7 п.п.
Челябинская область	24,8	-39%	4,2	151%	1,1%	0,6 п.п.
Ямало-Ненецкий АО	6,7	-18%	1,1	249%	0,7%	0,5 п.п.
СИБИРСКИЙ ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ОКРУГ
Алтай	1,4	-34%	0,1	92%	0,8%	0,3 п.п.
Алтайский край	13,0	-27%	2,2	158%	1,0%	0,6 п.п.
Иркутская область	14,5	-38%	3,0	153%	1,0%	0,6 п.п.
Кемеровская область	12,9	-29%	2,1	160%	0,9%	0,5 п.п.
Красноярский край	18,6	-29%	4,5	105%	1,1%	0,6 п.п.
Новосибирская область	21,2	-30%	4,5	111%	0,9%	0,5 п.п.
Омская область	10,8	-29%	1,8	118%	0,9%	0,5 п.п.
Томская область	6,3	-27%	0,8	132%	0,7%	0,4 п.п.
Тыва	3,7	-68%	3,8	388%	4,3%	3,4 п.п.
Хакасия	3,3	-31%	0,8	124%	1,3%	0,7 п.п.
ДАЛЬНЕВОСТОЧНЫЙ ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ОКРУГ
Амурская область	6,7	-17%	0,8	92%	0,5%	0,3 п.п.
Бурятия	10,3	-14%	0,7	128%	0,4%	0,2 п.п.
Еврейская АО	0,8	-26%	0,1	81%	0,8%	0,4 п.п.
Забайкальский край	8,2	-18%	0,7	112%	0,5%	0,2 п.п.
Камчатский край	2,4	-21%	0,3	88%	0,6%	0,3 п.п.
Магаданская область	1,3	-13%	0,1	60%	0,5%	0,2 п.п.
Приморский край	15,6	-27%	2,1	89%	0,6%	0,3 п.п.
Сахалинская область	4,4	-21%	0,6	78%	0,6%	0,2 п.п.
Хабаровский край	11,4	-19%	1,4	89%	0,6%	0,3 п.п.
Чукотский АО	0,4	-14%	0,1	84%	0,7%	0,3 п.п.
Якутия	11,1	-25%	1,5	136%	0,5%	0,3 п.п.

Источник: Циан по данным ЦБ

Методика

В тексте использованы данные ЦБ РФ, опубликованные 30.01.2026.

__________________________________________________________________________________