Выдачи ипотеки в 2025 сократились на четверть, просрочка удвоилась
Выдачи ипотеки в 2025 сократились на четверть, просрочка удвоилась
Аналитики Циана по данным ЦБ фиксируют разворот рынка: выдачи падают во всех регионах, а «хвост» старого портфеля начинает портить картину по рискам.
Что произошло в 2025 году
• 968 тыс. ипотечных кредитов (−26% к 2024)
• в 2 раза меньше, чем в 2023 (рекорд)
• минимум с 2016 года
• декабрьский всплеск выдач — в 2 раза выше среднего за январь–ноябрь
Где рынок держался, а где «сломался»
ИЖС
• 140 тыс. кредитов
• почти в 3 раза меньше год к году
• давление: перебои по сельской ипотеке, семейная ипотека через эскроу, заградительные ставки
Вторичка
• 364 тыс. кредитов (−18%)
• снижение ключевой ставки во 2 полугодии немного смягчило падение, плюс ожидания рефинансирования
Первичка
• 464 тыс. кредитов (−2%)
• сегмент удержали семейная ипотека и программы застройщиков
• сделки с новостройками по РФ даже +2% к 2024
Структура выдач изменилась резко
2025
• первичный рынок — 48%
• вторичный — 38%
• ИЖС — 14%
2024
• 36% / 34% / 30%
То есть рынок стал более «льготным» по структуре и менее равномерным по сегментам.
Региональная карта выдач
• Падение — во всех регионах
• Меньше всего просели Калмыкия, Чувашия, Крым (−6…−12%) — там в 2024 была высокая доля первички (45–52%)
• Сильнее всего просели Карачаево-Черкесия, Чечня, Тыва (в 1,5–3 раза) — низкая доля новостроек (5–22%)
Просрочка
Ключевой неприятный факт 2025 года — риски растут быстрее, чем сжимается рынок.
• общий ипотечный долг: 20,8 трлн ₽ (+9%)
• просрочка: 205 млрд ₽ (+116%)
• доля просрочки: 1,0% (впервые с 2018), год назад — 0,5%
По сегментам долга
Первичка
• просрочка +101%
• доля просрочки 0,4% (0,2% годом ранее)
Вторичка (+ИЖС)
• просрочка +118%
• доля просрочки 1,2% (0,6% годом ранее)
Комментарий EH
Главный парадокс года действительно в том, что падение выдач не «лечит» портфель. Просрочка растёт ускоренно, значит, это не про новых заёмщиков 2025 года, а про ухудшение качества портфеля 2020–2023 с лагом.
Сегментный вывод простой и довольно неприятный для банков: первичка остаётся «самой управляемой» зоной риска (льготные программы, более предсказуемая структура платежей), а основная токсичность концентрируется во вторичке и ИЖС.
Регионально зона максимальной нервозности — республики Северного Кавказа и юг Сибири: там рост доли просрочки +1,1…+3,4 п.п. при +0,5 п.п. в среднем по стране. Минимальный рост доли просрочки — Дальний Восток и Арктика, где работают региональные льготные программы (+0,1…+0,3 п.п.).
2026 год, судя по логике метрик, будет не годом «ипотечного ренессанса», а годом постепенного разжатия вторички при снижении ключевой ставки и параллельной работы банков с качеством портфеля (реструктуризации, ужесточение скоринга, уход от рискованных практик).
Подробности
Выдачи ипотеки в 2025 г. сократились на четверть,
объём «просрочки» вырос в 2 раза
Аналитики «Циана», ведущей в России цифровой платформы операций с недвижимостью, подвели ипотечные итоги 2025 г. Общее количество выданных жилищных кредитов в РФ сократилось на 26%: особенно сильно пострадал сегмент ИЖС, наибольшую устойчивость показал первичный рынок. Объём просроченной задолженности за год вырос в 2 раза, доля её достигла максимальных значений с 2018 г. (1%).
- Выдачи ипотек в стране снизились на четверть к 2024 г., максимальное падение в сегменте ИЖС (в 3 раза).
В 2025 г. в РФ, по данным ЦБ, было выдано 968 тыс. ипотечных кредитов. Это на 26% меньше, чем в 2024 г. и в 2 раза меньше, чем в рекордный 2023 г. Результат – минимальный с 2016 г. (начиная с 2017 г. в стране ежегодно выдавали более миллиона ипотек). Пик выдач в течение года пришёлся на декабрь – количество кредитов в 2 раза превышает средний показатель за предыдущие 11 месяцев.
Особенно сильное падение год к году в ИЖС – по сравнению с 2024 г. было выдано почти в 3 раза меньше кредитов (140 тыс.). 2025 г. оказался непростым для сегмента: фиксировались перебои в финансировании сельской ипотеки, семейную программу связали с продажами через эскроу, рыночные ставки находились на заградительном уровне. В таких условиях большую часть времени спрос в сегменте был ограничен.
На вторичном рынке выдачи сократились на 18% (364 тыс. кредитов). Падение могло быть и сильнее, но постепенное снижение ключевой ставки ЦБ во втором полугодии сделало рыночную ипотеку чуть более доступной и укрепило надежду покупателей на рефинансирование в ближайшем будущем.
На первичном рынке снижение лишь на 2% (464 тыс. кредитов). Активность в сегменте сохранилась на высоком уровне благодаря действию семейной ипотеки (и специальных программ от застройщиков). Как и на вторичном рынке, во второй половине года фиксировался рост числа выдач. А суммарное количество сделок на рынке новостроек в РФ оказалось даже на 2% больше, чем в 2024 г.
Итоговое распределение выдач по сегментам в 2025 г. выглядит следующим образом: 48% ипотек на первичном рынке, 38% – на вторичном, 14% – на ИЖС. По сравнению с 2024 г. оно стало менее равномерным, тогда соотношение выглядело как 36% – 34% – 30%.
Источник: Циан по данным ЦБ
Отрицательная динамика выдач год к году зафиксирована во всех регионах страны.
Минимальное падение в Калмыкии, Чувашии, Крыму (-6-12% при -26% в целом по стране) – в регионах, где в прошлом году в структуре выдач была повышенная доля кредитов на первичном рынке (45-52% при 36% в целом по стране).
Максимальное падение в Карачаево-Черкесии, Чечне и Тыве (в 1,5-3 раза) – там доля рынка новостроек в структуре выдач, напротив, минимальна (5-22%).
- Объём просроченной задолженности за год вырос в 2 раза, доля достигла 1%.
За 2025 г. суммарный объём задолженности по ипотеке в РФ увеличился на 9% (до 20,8 трлн рублей), а объём просроченной – более чем в 2 раза (до 205 млрд рублей). Доля «просрочки» впервые с 2018 г. достигла 1%, год назад она составляла лишь 0,5%. К стремительному росту показателей привели ужесточение ипотечных условий и замедление роста доходов населения – при низких ставках и высоких темпах увеличения зарплат платежи вносили исправнее и закрывали ранее возникшую задолженность, поэтому в предыдущие годы объём «просрочки» рос медленно, а её доля снижалась.
На первичном рынке общий объём задолженности увеличился лишь на 2%, а объём «просрочки» – в 2 раза (+101%). Доля её в конце 2025 г. составила 0,4%. На вторичном рынке показатели и общей, и просроченной задолженности увеличились сильнее – на 11% и 118% соответственно, доля «просрочки» превысила 1%.
Объём общей и просроченной задолженности по ипотечным жилищным кредитам и доля просроченной задолженности в РФ
| конец 2024 г. | конец 2025 г. | динамика за год | |
| суммарно | |||
| вся задолженность, млрд руб. | 19 195 | 20 837 | +9% |
| просроченная задолженность, млрд руб. | 95 | 205 | +116% |
| доля просроченной | 0,5% | 1% | +0,5 п.п. |
| первичный рынок | |||
| вся задолженность, млрд руб. | 4 585 | 4 667 | +2% |
| просроченная задолженность, млрд руб. | 9 | 19 | +101% |
| доля просроченной | 0,2% | 0,4% | +0,2 п.п. |
| вторичный рынок (+ИЖС) | |||
| вся задолженность, млрд руб. | 14 610 | 16 170 | +11% |
| просроченная задолженность, млрд руб. | 86 | 187 | +118% |
| доля просроченной | 0,6% | 1,2% | +0,6 п.п. |
Источник: Циан по данным ЦБ
Рост доли просроченной задолженности год к году зафиксирован во всех регионах РФ.
Максимальные темпы в республиках Северного Кавказа и юга Сибири с низкими доходами – в Тыве, Ингушетии, Дагестане, Карачаево-Черкесии, Северной Осетии, Кабардино-Балкарии, Чечне (+1,1-3,4 п.п. при +0,5 п.п. в целом по стране).
Минимальное увеличение доли «просрочки» в регионах Дальнего Востока и Арктической зоны, где действуют региональные льготные программы – Ненецком АО, Магаданской области, Бурятии, Сахалинской области, Архангельской области, Забайкальском крае, Амурской области, Хабаровском крае, Приморском крае (+0,1-0,3 п.п.)
«Дальнейшее снижение ключевой ставки ЦБ в 2026 г. приведёт к росту числа выдач по сравнению с 2025 г., особенно на вторичном рынке, где основная часть кредитов выдаётся по рыночным условиям», – комментирует Елена Бобровская, ведущий аналитик «Циана».
Комментарий EH
Общая картина по России
2025 год стал годом резкого сжатия ипотечного рынка и одновременного роста кредитных рисков.
• Выдано 968,2 тыс. ипотек (–26% г/г)
• Просроченная задолженность выросла до 205,4 млрд руб. (+116% г/г)
• Доля просрочки увеличилась до 1,0% (+0,5 п.п.)
Ключевой парадокс года:
объём новых ипотек резко падает, но просрочка растёт ускоренными темпами, что указывает не на новые заёмщики, а на ухудшение качества уже выданного портфеля 2020–2023 годов.
Основные тренды 2025 года
1. Системное падение ипотечной активности
Падение выдач наблюдается во всех федеральных округах, чаще всего в диапазоне –25…–35%.
Исключения (меньшее падение) — регионы с низкой базой и господдержкой.
Причины:
• высокая ключевая ставка
• сворачивание льготных программ
• рост первоначального взноса
• падение доступности жилья
2. Взрывной рост просроченной задолженности
Практически все регионы показывают двузначный и трёхзначный рост просрочки.
Типовой диапазон роста:
• +100–170% — «новая норма»
• >200% — зоны повышенного риска
Это говорит о лаг-эффекте: проблемы догоняют рынок с задержкой 1,5–2 года после пика выдач.
3. Региональная поляризация рисков
Формируются три чёткие группы регионов:
стабильные
напряжённые
критические
Лидеры по объёму ипотечного рынка (выдачи)
Топ-регионы по количеству ипотек в 2025 году:
• Москва — 72,0 тыс.
• Московская область — 56,8 тыс.
• Краснодарский край — 36,9 тыс.
• Свердловская область — 36,5 тыс.
• Башкортостан — 36,4 тыс.
• Татарстан — 33,8 тыс.
• Ростовская область — 28,5 тыс.
• Челябинская область — 24,8 тыс.
• Новосибирская область — 21,2 тыс.
• Пермский край — 21,1 тыс.
Даже лидеры рынка показывают падение выдач на 16–30%, что подчёркивает масштаб охлаждения.
Лидеры по росту просроченной задолженности (красная зона)
Наиболее тревожные регионы по динамике просрочки:
• Тыва — +388%, доля просрочки 4,3%
• Крым — +306%
• Марий Эл — +269%
• Ямало-Ненецкий АО — +249%
• Ханты-Мансийский АО — +226%
• Калмыкия — +204%
• Мурманская область — +194%
• Севастополь — +181%
• Новгородская область — +170%
• Краснодарский край — +170%, доля 1,8%
Это сочетание либо:
• низких доходов населения
• перегретых рынков 2021–2023
• высокой доли льготных ипотек
• нестабильной занятости
Аутсайдеры по качеству портфеля (доля просрочки)
Регионы с самой высокой долей просрочки на конец 2025 года:
• Ингушетия — 10,6%
• Дагестан — 4,6%
• Тыва — 4,3%
• Северная Осетия — 3,7%
• Чечня — 3,7%
• Карачаево-Черкесия — 2,8%
• Кабардино-Балкария — 2,1%
• Краснодарский край — 1,8%
Здесь ипотека всё чаще перестаёт быть «безрисковым» продуктом для банков.
Относительно устойчивые регионы
Регионы с низкой долей просрочки (0,4–0,6%) и умеренной динамикой:
• Архангельская область
• Бурятия
• Амурская область
• Нижегородская область
• Пензенская область
• Чувашия
Как правило, это рынки без резкого ипотечного бума и без ценовых пузырей.
Ключевые инсайты
Ипотечный кризис — не в выдачах, а в хвосте портфеля
Проблемы формируются у заёмщиков прошлых лет, а не у новых клиентов.Юг и Кавказ — зона системного риска
Высокие доли просрочки + рост задолженности → давление на банки и застройщиков.Крупные рынки тоже уязвимы
Краснодарский край, Москва и МО — не исключение, а ядро риска из-за масштабов.2026 год — год реструктуризаций, а не роста
Банки будут:
• ужесточать скоринг
• активнее реструктурировать долги
• сокращать рискованные программыИпотека перестаёт быть «драйвером рынка жилья»
Роль смещается к:
• аренде
• рассрочкам от застройщиков
• альтернативным форматам финансирования
Приложение
| Количество выданных ипотек в 2025 г., тыс. штук | Динамика за год | Объём просроченной задолженности на конец 2025 г., млрд рублей | Динамика за год | Доля просроченной задолженности на конец 2025 г. | Динамика за год | |
| РОССИЙСКАЯ ФЕДЕРАЦИЯ | 968,2 | -26% | 205,4 | 116% | 1,0% | 0,5 п.п. |
| ЦЕНТРАЛЬНЫЙ ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ОКРУГ | ||||||
| Белгородская область | 9,4 | -15% | 1,0 | 59% | 0,6% | 0,2 п.п. |
| Брянская область | 6,2 | -19% | 0,8 | 90% | 0,8% | 0,4 п.п. |
| Владимирская область | 7,1 | -26% | 1,0 | 152% | 0,8% | 0,5 п.п. |
| Воронежская область | 14,0 | -24% | 2,5 | 98% | 1,0% | 0,4 п.п. |
| Ивановская область | 4,6 | -28% | 0,7 | 117% | 1,0% | 0,5 п.п. |
| Калужская область | 6,3 | -31% | 1,7 | 164% | 1,2% | 0,8 п.п. |
| Костромская область | 3,7 | -27% | 0,4 | 140% | 0,7% | 0,4 п.п. |
| Курская область | 7,2 | -9% | 0,7 | 74% | 0,6% | 0,2 п.п. |
| Липецкая область | 5,9 | -25% | 0,8 | 101% | 0,8% | 0,4 п.п. |
| Москва | 72,0 | -16% | 24,5 | 66% | 0,9% | 0,3 п.п. |
| Московская область | 56,8 | -21% | 20,1 | 120% | 1,1% | 0,6 п.п. |
| Орловская область | 4,0 | -20% | 0,6 | 151% | 0,9% | 0,5 п.п. |
| Рязанская область | 7,5 | -22% | 1,2 | 112% | 0,9% | 0,5 п.п. |
| Смоленская область | 4,5 | -31% | 0,7 | 45% | 0,9% | 0,3 п.п. |
| Тамбовская область | 4,8 | -17% | 0,8 | 87% | 1,1% | 0,5 п.п. |
| Тверская область | 6,5 | -34% | 1,2 | 100% | 0,9% | 0,4 п.п. |
| Тульская область | 9,6 | -35% | 1,9 | 119% | 1,0% | 0,5 п.п. |
| Ярославская область | 7,2 | -26% | 1,4 | 105% | 1,1% | 0,5 п.п. |
| СЕВЕРО-ЗАПАДНЫЙ ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ОКРУГ | ||||||
| Архангельская область | 9,6 | -23% | 0,7 | 119% | 0,4% | 0,2 п.п. |
| Вологодская область | 7,5 | -29% | 1,0 | 102% | 0,8% | 0,4 п.п. |
| Калининградская область | 8,1 | -22% | 1,2 | 120% | 0,8% | 0,4 п.п. |
| Карелия | 3,3 | -25% | 0,4 | 134% | 0,6% | 0,3 п.п. |
| Коми | 5,1 | -26% | 0,8 | 143% | 0,8% | 0,5 п.п. |
| Ленинградская область | 13,8 | -12% | 3,5 | 157% | 1,0% | 0,5 п.п. |
| Мурманская область | 5,7 | -20% | 0,6 | 194% | 0,7% | 0,4 п.п. |
| Ненецкий АО | 0,3 | -16% | 0,0 | 44% | 0,2% | 0,1 п.п. |
| Новгородская область | 3,1 | -27% | 0,5 | 170% | 1,0% | 0,6 п.п. |
| Псковская область | 3,3 | -20% | 0,3 | 99% | 0,6% | 0,3 п.п. |
| Санкт-Петербург | 43,8 | -19% | 9,9 | 119% | 0,8% | 0,4 п.п. |
| ЮЖНЫЙ ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ОКРУГ | ||||||
| Адыгея | 2,9 | -14% | 0,8 | 94% | 1,4% | 0,5 п.п. |
| Астраханская область | 7,5 | -34% | 1,2 | 120% | 1,0% | 0,5 п.п. |
| Волгоградская область | 12,0 | -26% | 1,8 | 103% | 0,9% | 0,4 п.п. |
| Калмыкия | 2,5 | -6% | 0,7 | 204% | 1,2% | 0,7 п.п. |
| Краснодарский край | 36,9 | -30% | 16,8 | 170% | 1,8% | 1,1 п.п. |
| Крым | 6,3 | -12% | 1,0 | 306% | 0,9% | 0,6 п.п. |
| Ростовская область | 28,5 | -28% | 5,1 | 95% | 1,0% | 0,4 п.п. |
| Севастополь | 2,0 | -22% | 0,4 | 181% | 0,9% | 0,5 п.п. |
| СЕВЕРО-КАВКАЗСКИЙ ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ОКРУГ | ||||||
| Дагестан | 5,8 | -37% | 4,6 | 61% | 4,6% | 1,6 п.п. |
| Ингушетия | 1,0 | -20% | 0,5 | 48% | 10,6% | 3,3 п.п. |
| Кабардино-Балкария | 2,8 | -21% | 1,0 | 114% | 2,1% | 1,1 п.п. |
| Карачаево-Черкесия | 1,8 | -40% | 1,0 | 87% | 2,8% | 1,3 п.п. |
| Северная Осетия | 2,7 | -32% | 2,2 | 48% | 3,7% | 1,1 п.п. |
| Ставропольский край | 14,8 | -28% | 3,0 | 146% | 1,1% | 0,6 п.п. |
| Чечня | 4,3 | -42% | 1,4 | 42% | 3,7% | 1,1 п.п. |
| ПРИВОЛЖСКИЙ ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ОКРУГ | ||||||
| Башкортостан | 36,4 | -34% | 6,7 | 167% | 1,0% | 0,6 п.п. |
| Кировская область | 7,9 | -22% | 0,9 | 96% | 0,7% | 0,3 п.п. |
| Марий Эл | 4,8 | -14% | 0,4 | 269% | 0,6% | 0,5 п.п. |
| Мордовия | 4,1 | -18% | 0,4 | 127% | 0,6% | 0,3 п.п. |
| Нижегородская область | 17,7 | -24% | 1,9 | 75% | 0,6% | 0,2 п.п. |
| Оренбургская область | 14,9 | -21% | 2,5 | 124% | 1,1% | 0,6 п.п. |
| Пензенская область | 7,8 | -26% | 0,7 | 68% | 0,5% | 0,2 п.п. |
| Пермский край | 21,1 | -22% | 3,0 | 149% | 0,9% | 0,5 п.п. |
| Самарская область | 16,8 | -30% | 3,5 | 88% | 1,2% | 0,5 п.п. |
| Саратовская область | 10,6 | -34% | 2,0 | 137% | 1,0% | 0,6 п.п. |
| Татарстан | 33,8 | -29% | 6,3 | 157% | 0,9% | 0,5 п.п. |
| Удмуртия | 14,5 | -27% | 1,9 | 174% | 0,7% | 0,4 п.п. |
| Ульяновская область | 7,5 | -30% | 1,1 | 96% | 0,9% | 0,4 п.п. |
| Чувашия | 9,9 | -8% | 0,8 | 85% | 0,5% | 0,2 п.п. |
| УРАЛЬСКИЙ ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ОКРУГ | ||||||
| Курганская область | 5,7 | -27% | 0,7 | 117% | 0,8% | 0,4 п.п. |
| Свердловская область | 36,5 | -26% | 5,4 | 114% | 0,8% | 0,4 п.п. |
| Тюменская область | 16,9 | -28% | 2,9 | 167% | 0,8% | 0,5 п.п. |
| Ханты-Мансийский АО | 18,8 | -15% | 4,2 | 226% | 1,0% | 0,7 п.п. |
| Челябинская область | 24,8 | -39% | 4,2 | 151% | 1,1% | 0,6 п.п. |
| Ямало-Ненецкий АО | 6,7 | -18% | 1,1 | 249% | 0,7% | 0,5 п.п. |
| СИБИРСКИЙ ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ОКРУГ | ||||||
| Алтай | 1,4 | -34% | 0,1 | 92% | 0,8% | 0,3 п.п. |
| Алтайский край | 13,0 | -27% | 2,2 | 158% | 1,0% | 0,6 п.п. |
| Иркутская область | 14,5 | -38% | 3,0 | 153% | 1,0% | 0,6 п.п. |
| Кемеровская область | 12,9 | -29% | 2,1 | 160% | 0,9% | 0,5 п.п. |
| Красноярский край | 18,6 | -29% | 4,5 | 105% | 1,1% | 0,6 п.п. |
| Новосибирская область | 21,2 | -30% | 4,5 | 111% | 0,9% | 0,5 п.п. |
| Омская область | 10,8 | -29% | 1,8 | 118% | 0,9% | 0,5 п.п. |
| Томская область | 6,3 | -27% | 0,8 | 132% | 0,7% | 0,4 п.п. |
| Тыва | 3,7 | -68% | 3,8 | 388% | 4,3% | 3,4 п.п. |
| Хакасия | 3,3 | -31% | 0,8 | 124% | 1,3% | 0,7 п.п. |
| ДАЛЬНЕВОСТОЧНЫЙ ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ОКРУГ | ||||||
| Амурская область | 6,7 | -17% | 0,8 | 92% | 0,5% | 0,3 п.п. |
| Бурятия | 10,3 | -14% | 0,7 | 128% | 0,4% | 0,2 п.п. |
| Еврейская АО | 0,8 | -26% | 0,1 | 81% | 0,8% | 0,4 п.п. |
| Забайкальский край | 8,2 | -18% | 0,7 | 112% | 0,5% | 0,2 п.п. |
| Камчатский край | 2,4 | -21% | 0,3 | 88% | 0,6% | 0,3 п.п. |
| Магаданская область | 1,3 | -13% | 0,1 | 60% | 0,5% | 0,2 п.п. |
| Приморский край | 15,6 | -27% | 2,1 | 89% | 0,6% | 0,3 п.п. |
| Сахалинская область | 4,4 | -21% | 0,6 | 78% | 0,6% | 0,2 п.п. |
| Хабаровский край | 11,4 | -19% | 1,4 | 89% | 0,6% | 0,3 п.п. |
| Чукотский АО | 0,4 | -14% | 0,1 | 84% | 0,7% | 0,3 п.п. |
| Якутия | 11,1 | -25% | 1,5 | 136% | 0,5% | 0,3 п.п. |
Источник: Циан по данным ЦБ
Методика
В тексте использованы данные ЦБ РФ, опубликованные 30.01.2026.
__________________________________________________________________________________
