Торговые центры превращаются в склады

ТЦ по всей стране всё чаще переоборудуют пустующие площади под склады.
Причина — кризис в торговой недвижимости: падение трафика, рост вакансии и уход крупных ритейлеров. Владельцы ТЦ ищут способы сохранить доходность — и превращают торговые площади в логистические.

Масштаб проблемы
 За январь–октябрь 2026 года на рынке экспонировалось 587 тыс. кв. м площадей, переведённых из торговых в складские.
 Для сравнения: за весь 2024 год — всего 94 тыс. кв. м.
 Это уже 15% складского предложения страны, по данным IBC Real Estate.

Причины:
• падение спроса на аренду торговых площадей
• уход международных брендов
• рост ключевой ставки
• замедление трафика в ТЦ
• высокая доля пустующих блоков

По оценкам CORE.XP, вакансия в ТЦ в 2026 году может достичь 9,7% — максимум с 2022 года.

Почему ТЦ пустеют
Эксперты называют три главных фактора:
 1. Уход офлайна в онлайн.
Ускоренный рост маркетплейсов уменьшил роль классического ритейла.
 2. Высокие ставки и снижение потребительской активности.
Арендаторы режут расходы, сокращают площади, закрывают нерентабельные точки.
 3. Дорогая реконцепция ТЦ.
Владельцы центров не готовы глобально пересобирать объекты под новые форматы — проще перевести свободные площади под склады.

Но работает ли это? Проблемы складов внутри ТЦ
Эксперты отмечают, что склады внутри торговых центров:
• не подходят для фур
• имеют неудобные зоны разгрузки/погрузки
• требуют доработки вентиляции и логистической инфраструктуры
• стоят дороже классических складов

 Ставки:
• ТЦ-склады — 15,1 тыс. руб./кв. м/год
• склады класса А — 11 тыс. руб./кв. м/год
 При этом вакансия на традиционном складском рынке уже выросла до 5%, и качественных площадей хватает.

Вывод экспертов: массовый спрос на склады внутри ТЦ ждать не стоит, они востребованы точечно — в формате дарксторов и «последней мили».

Сокращённый обзор торговой недвижимости
• 2024: предложение — 48,2 млн кв. м (+20,7%)
• 2025 прогноз: 55,7 млн кв. м (+15,9%)
• 2026 прогноз: 62,5 млн кв. м (+12,1%)

География рынка (2025):
• Москва — 50,3%
• Санкт-Петербург — 11,1%
• Регионы — 38,6%

 Рынок растёт, но качество спроса падает: трафик снижается, арендаторы оптимизируются, а темпы ввода новых объектов в Москве к 2026 году могут упасть на 70%.

Кейс «Мегамаркета»: как большие площади не спасают
В 2024–2025 годах Мегамаркет переоборудовал ~400,7 тыс. кв. м бывших магазинов IKEA в 14 ТЦ «Мега» под склады.

Идея выглядела логично:
• огромные площади
• хорошая транспортная доступность
• быстрая экспресс-доставка из города

 «Пустота» площадей.
Аналитики отмечают, что часть огромных помещений долго стояла без полноценной загрузки. А инфраструктура, расположение и ограничения затрудняют работу склада из ТЦ
Этот кейс показывает: сам факт наличия площадей не равен успешной логистике.

Значение тренда для рынка
Переход ТЦ в складской формат указывает на системные изменения:
• торговая модель смещается в e-commerce
• классические ТЦ теряют трафик и ритейлеров
• логистика становится важнее витрин
• а свободные площади — симптом, а не решение

Подробности от Ъ

Кризис на рынке торговой недвижимости серьезно осложнил поиск арендаторов для владельцев и операторов торгцентров, поэтому они вынуждены переоборудовать свои здания в склады. За январь—октябрь на российском рынке экспонировалось 587 тыс. кв. м такой недвижимости, за весь 2024 год этот показатель находился на уровне 94 тыс. кв. м. Ранее склады такого формата пользовались спросом в условиях дефицита классических логопарков, однако сейчас, когда вакансия на складском рынке значительно выросла, востребованность складов внутри торгцентров остается под вопросом.

По итогам января—октября объем предложения складских помещений, выставленных на рынок операторами торгцентров, в целом по России составил 587 тыс. кв. м — это около 15% от складского предложения по всей стране, следует из данных исследования консалтинговой компании IBC Real Estate. Для сравнения: по итогам 2024 года этот показатель составлял всего 94 тыс. кв. м.

Поводом для переоборудования торговых объектов стали ограниченный спрос на такую недвижимость со стороны арендаторов и уход с российского рынка крупных международных ритейлеров, отмечает директор в департаменте складской недвижимости Ricci Алексей Слепов. Сегмент торговой недвижимости столкнулся с кризисом на фоне активного развития онлайн-торговли и высокой ключевой ставки ЦБ, говорит вице-президент Союза торговых центров Павел Люлин.

О трудной ситуации в отрасли сигнализируют и показатели нового строительства: по данным CMWP, уже к концу 2026 года объемы ввода торговой недвижимости в Москве могут упасть на 70% год к году, до 76 тыс. кв. м. В то же время посещаемость торговых комплексов в этом году при негативном сценарии может сократиться на 3% год к году, прогнозируют в Focus Technologies. В результате арендаторы помещений в торгцентрах стали фокусироваться на оптимизации, что подтолкнуло к росту долю свободных площадей: по итогам 2026 года она может достигнуть 9,7%, что станет максимальным значением с 2022 года, прогнозируют в CORE.XP.

В таких условиях одним из вариантов получения запланированного дохода для владельцев торгцентров является перепрофилирование недвижимости, считает руководитель департамента по работе со складскими и производственными помещениями IBC Real Estate Евгений Бумагин. Кроме того, такая стратегия помогает собственникам торгцентров избавиться от необходимости вкладываться в обновление торгового комплекса для привлечения арендаторов, считает старший консультант департамента торговой недвижимости CMWP Владислав Брильян.

Ранее складские площади такого формата пользовались спросом у арендаторов из-за критически низкой доли свободных площадей в классических логопарках: по итогам 2023 года вакансия на складском рынке Москвы составила 0,3%, в 2024 году — 1,5%, подсчитал Евгений Бумагин.

Однако ситуация изменилась. За январь—сентябрь вакантность в складах столицы увеличилась до 5%, подсчитал Евгений Бумагин. В условиях достаточного качественного предложения арендаторы предпочитают традиционные логистические комплексы, поэтому ожидать существенного спроса на переформатированные в склады площади не стоит, говорит Алексей Слепов.

По словам директора департамента индустриально-складской недвижимости Bright Rich | CORFAC International Александра Шевелева, склады в торгцентрах не могут обеспечить эффективное хранение, поскольку в них невозможно организовать зоны для маневрирования фур, а зоны разгрузки и погрузки не рассчитаны на складские мощности. Кроме того, по словам господина Бумагина, склады в торговых комплексах Москвы предлагаются по ставке 15,1 тыс. руб. за 1 кв. м в год, в то время как склады класса А можно арендовать за 11 тыс. руб. за 1 кв. м.

Однако для некоторых компаний аренда склада в торгцентре является способом ускорить доставку и сократить расходы, поэтому продолжат трансформироваться в складские пространства в основном небольшие торговые объекты, говорит Владислав Брильян. Такие пространства будут востребованы для размещения дарксторов.

Обзор динамики предложения торговой недвижимости в России

Источник: NikolIers

Российский рынок торговой недвижимости демонстрирует последовательный рост объёмов предложения после периода стабильности. Инфографика отражает динамику 2023–2026 годов, включая фактические данные и прогноз по отрасли.

В 2023 году объём предложения торговой недвижимости составлял 39,84 млн кв. м. Показатель изменения год к году обозначен как «н/д», что означает отсутствие доступной сравнительной базы или официальных данных о динамике относительно предыдущего периода. На этом этапе рынок находился в стабильном состоянии, без доступных сведений о росте или снижении.

В 2024 году предложение увеличилось до 48,2 млн кв. м. Темпы прироста относительно доступной базы составили 20,7%. Рост связан с вводом новых объектов и расширением торговой инфраструктуры в крупнейших городах и регионах. На 2025 год прогнозируется дальнейшее увеличение до 55,77 млн кв. м, прирост оценивается в 15,9%. В 2026 году показатель предложения может достичь 62,55 млн кв. м, что соответствует прогнозируемому росту на 12,1%.

Структура предложения торговой недвижимости в 2025 году

Источник: NikolIers

Инфографика также демонстрирует распределение предложения по крупным географическим сегментам. Москва формирует 50,3% совокупного объёма торговой недвижимости — крупнейший и наиболее насыщенный рынок страны. На долю Санкт-Петербурга приходится 11,1%, что показывает умеренно сбалансированный объём ввода и наличии сформировавшегося спроса.

Регионы занимают 38,6% предложения. Это отражает высокий уровень развития торговой недвижимости за пределами двух столиц и продолжающееся расширение торговой инфраструктуры в городах-миллионниках и крупных агломерациях.

Итог

Инфографика NikolIers демонстрирует устойчивый рост российского рынка торговой недвижимости с 2024 по 2026 годы. Основная часть предложения по-прежнему сосредоточена в Москве, однако почти 40% рынка формируется в регионах, что указывает на продолжающееся расширение и диверсификацию географии торговых площадей.

Кейс Мегамаркета

🔍 Что известно: переоборудование магазинов IKEA под склады Мегамаркета

• В апреле 2024 года стало известно, что Мегамаркет арендовал ~400,7 тыс. кв. м площадей в 14 торговых центрах сети Мега — это те ТЦ, где ранее располагались магазины IKEA.

• В декабре 2024 года Мегамаркет официально объявил, что переоборудовал все 14 бывших площадей IKEA в склады. При этом на 12 из них уже запущена экспресс-доставка, а до конца года такой формат обещали реализовать на всех.

• Цель переоборудования — использовать прежние торговые площади для логистики, чтобы масштабировать хранение, обработку и быструю доставку товаров (формат «день в день») для пользователей маркетплейса.

• В то же время после такого преобразования часть продавцов выразила недовольство: при переходе от схемы FBS (когда товар хранится на складе продавца) к FBO (товар хранится на складе маркетплейса) и закрытии прежних складов, часть продавцов столкнулась с необходимостью срочного вывоза своих остатков.

⚠ Что пошло не по плану — проблемы трансформации

• Несмотря на обещания, не все продавцы смогли оперативно перевезти товары: свободных складов и логистических слотов оказалось недостаточно, особенно перед праздниками — из-за этого появились жалобы на неудобства, принудительное вывозное «окно», а некоторые продавцы вообще отказались от сотрудничества с Мегамаркетом.

• Логика переезда оказалась резкой: Мегамаркет закрыл часть своих пунктов выдачи и постаматов, переведя доставку на складскую модель + доставку курьерами/интересными службами, что для многих покупателей и продавцов стало хуже, чем предыдущая схема.

• Масштаб площадей — 400 700 кв. м — подразумевал значительные инвестиции: переоборудование, логистику, загрузку складов. При невысокой загрузке или неправильной логистике — это превращается обустройство впустую. Некоторые отраслевые аналитики отметили, что часть площадей «явно пустует».

📝 Вывод

Переоборудование бывших магазинов IKEA под склады Мегамаркета — на бумаге выглядело логичным: крупные площади, хорошая доступность, инфраструктура. Но реализация натолкнулась на ряд проблем: несвоевременный переезд продавцов, недостаточная логистическая зрелость, слишком резкий переход от старых схем хранения/выдачи к новой модели.

В итоге этот кейс становится примером, что просто «захватить» освобождённые площади недостаточно — важно обеспечить логистику, загрузку, адаптацию продавцов. Без этого масштабные складские площади превращаются в пассивный актив, а не в конкурентное преимущество.