Wildberries и Ozon хотят “выселить” из жилых домов: рынок против

Реализация всех прорабатываемых чиновниками ограничений для торгового бизнеса, размещающего свои точки в нежилых помещениях многоквартирных домов, кардинально изменит рынок стрит-ритейла. Коммерческие площади на первых этажах московских многоэтажек — это почти половина объема всех качественных торговых центров в городе. Если пунктам выдачи заказов, алкомаркетам и дарксторам придется искать альтернативные площади, на рынке возникнет ощутимый дисбаланс. Отдельных помещений в формате стрит-ритейла на всех не хватит, а ставки резко вырастут. У владельцев коммерческих площадей в жилых домах практически нет возможности застраховать риски законодательных ограничений.

Значимые для потребителей арендаторы коммерческих помещений в жилых домах — алкомаркеты, пункты выдачи заказов — оказались в зоне повышенного риска для бизнеса. На рассмотрении в Госдуме находится законопроект, запрещающий классическим алкомаркетам работать в привычных местах. Но для них есть вариант остаться, если расширить ассортимент товаров на витринах, например за счет продуктов.

Запреты в отношении пунктов выдачи заказов (ПВЗ) сейчас на уровне переписки. Член комитета Совета федерации по федеративному устройству, региональной политике, местному самоуправлению и делам Севера Олег Голов в июле 2025 года написал письмо руководителю Роспотребнадзора Анне Поповой. Ранее — в ноябре 2024 года — члены комитета Госдумы по строительству и ЖКХ обращались к главе Минстроя Иреку Файзуллину с просьбой о необходимости ограничить размещение дарксторов в жилых домах. В рекомендациях комитетов Совета федерации Федеральному собранию также предлагалось наделить собственников квартир правом решать, кто может пользоваться нежилым помещением в доме.

ПВЗ размещаются преимущественно в двух форматах: в помещениях стрит-ритейла в жилых комплексах (ЖК) либо в малоформатных торговых центрах шаговой доступности. Алкомаркеты садятся на первых этажах жилых домов.

По оценкам Nikoliers, объем стрит-ритейла в жилом фонде Москвы сейчас достигает 3,1 млн кв. м.

Это практически половина — 44% — объема качественных площадей в торгцентрах Москвы, который оценивается в 7,1 млн кв. м.

«Ввод коммерческих площадей в составе жилых комплексов за последние годы вдвое превысил объем ввода качественных площадей в структуре торгцентров. Это говорит о том, что стрит-ритейл сохраняет позиции одного из ключевых источников предложения для размещения ПВЗ»,— отмечает партнер Nikoliers Анна Никандрова.

Ограничение на размещение ПВЗ в формате стрит-ритейла может спровоцировать дефицит подходящих площадей для данного вида арендаторов. Кроме того, количество таких точек интенсивно растет. По данным сервиса «Яндекс Карты», 1 января 2026 года в России работало 226,4 тыс. ПВЗ, на 44,7% больше год к году. В Москве и Санкт-Петербурге значения увеличились на 24% и 27,7% соответственно.

ПВЗ значимы не только для дохода собственников помещений и бизнес-моделей маркетплейсов. Жесткие ограничения на размещение таких объектов могут серьезно затормозить развитие предпринимательства и доступность онлайн-покупок для миллионов россиян, особенно в малых населенных пунктах. «Развитие сети ПВЗ — одна из приоритетных задач Wildberries. Несмотря на высокоразвитую структуру данного сегмента рынка, партнерские ПВЗ по-прежнему остаются перспективной формой бизнеса»,— подчеркивает пресс-служба маркетплейса. Большинство пунктов выдачи заказов располагается именно в жилой застройке, что вполне закономерно: высокая плотность населения и удобная доступность позволяют максимально приблизить пункты к конечному потребителю.

Исследование Ozon, проведенное в 2025 году, показало, что большинство россиян считают, что ПВЗ рядом с домом делают район более удобным для жизни. «Каждый пятый опрошенный хотел бы видеть больше таких точек в своем районе, а две трети респондентов назвали идеальным расположение ПВЗ в собственном доме или поблизости»,— отмечают в пресс-службе Ozon. В пресс-службе «Яндекс Маркета» подчеркивают, что ПВЗ работают только в дневное время и не могут мешать спокойствию жильцов. «Поставка товаров в дарксторы, пункты выдачи заказов, розничные магазины и другие торговые объекты, размещенные в многоквартирных домах, осуществляется в установленные законодательством временные окна, с соблюдением полного контроля процесса разгрузки. Ночные поставки в таких объектах не допускаются»,— утверждают в пресс-службе маркетплейса.

Выбор альтернативы

Бизнес-модель ПВЗ и дарксторов не требует сложного и дорогостоящего оборудования. Основной актив — это пространство площадью от 10 до 50 кв. м. «Это делает их высокомобильными и легко адаптируемыми. Они могут быстро перемещаться между различными зданиями, подбирая наиболее выгодные условия аренды и местоположения. Такая гибкость является их главным рычагом в переговорах с собственниками помещений»,— отмечает эксперт в сфере коммерческой недвижимости и управления активами Марина Толстошеева.

Но на практике переезжать ПВЗ некуда. По словам Анны Никандровой, альтернативой текущим помещениям могут стать сервисные зоны бизнес-центров и торговые центры районного формата. «В 2026–2028 годах ожидается ввод 1,8 млн кв. м офисных площадей в Москве, а компактные торгцентры составляют основу будущего ввода торговых площадей в Москве в ближайшие годы»,— отмечает она.

Но текущая плотность размещения и бизнес-центров, и торговых объектов отстает от плотности расположения жилых домов.

Строить новые здания тоже не вариант. В историческом центре Москвы, в районах с высокой плотностью жилой застройки нет места, и строительство отдельно стоящих коммерческих зданий сопряжено с огромными затратами и длительными сроками согласований. «Ни один из альтернативных форматов не может полностью заместить функционал помещений в многоквартирных домах. Отдельно стоящие здания, являясь наиболее близким аналогом, имеют недостаток в виде ограниченного предложения и высокой стоимости. Торговые центры, несмотря на наличие свободных площадей в некоторых проектах, не всегда географически подходят для модели “последней мили”»,— объясняет Марина Толстошеева.

По ее словам, рынок не способен в краткосрочной перспективе поглотить большое количество арендаторов, которые покинут жилые дома.

Это создаст ситуацию острого дефицита в сегменте «чистого» стрит-ритейла, что неизбежно приведет к росту арендных ставок для оставшихся игроков и одновременно к массовой вакантности в помещениях, которые не смогут найти новых арендаторов. «Этот дисбаланс станет первым и самым заметным последствием ограничительного регулирования»,— отмечает госпожа Толстошеева.

Что могут владельцы помещений

Конкуренция среди собственников, стремящихся сдать освободившиеся нежилые площади в многоквартирных домах (МКД), неизбежно приведет к снижению арендных ставок. «Владельцы будут вынуждены предлагать значительные скидки, бонусы и другие льготы для привлечения арендаторов. Это напрямую снизит ежемесячный денежный поток и общую доходность инвестиций в помещения стрит-ритейла»,— констатирует Марина Толстошеева.

Приобретая коммерческие помещения в многоквартирных домах, инвестор получает актив с особенным правовым регулированием в части некоторой взаимозависимости с собственниками квартир и в части ограничений в использовании таких помещений, связанных с главным назначением МКД — проживанием людей. Так, если рядом школа, детский сад или поликлиника, то размещать в нежилых помещениях точки продажи алкогольной продукции, кафе или бары можно только при соблюдении определенного метража удаленности жилых домов от таких объектов.

По словам ведущего юриста практики недвижимости юридической фирмы «Клифф» Екатерины Кузовлевой, при изменении законодательства, запрещающего определенную деятельность в нежилых помещениях в МКД, классическое финансовое хеджирование вряд ли будет работать. Вариантов создать компенсирующую позицию практически нет: страховщики обычно включают в свои правила пункт об исключении убытков, вызванных действиями государственных органов или изменением законодательства, уточняет она. «Иное, скорее всего, будет очень дорого, так как, по сути, это страхование почти политического риска»,— поясняет юрист.

При отсутствии возможности финансово захеджировать этот риск инвестор может только минимизировать риски на этапе покупки и эксплуатации актива. Для этого необходимо:

• проверить соответствие территориального расположения отраслевому законодательству, конструктивные особенности — встроенное или встроенно-пристроенное помещение;
• выбирать арендатора с пониманием его фактической деятельности;
• продумывать условия договора аренды, которые позволят инвестору расстаться с арендатором, вид деятельности которого запретили в МКД, без значительных временных, финансовых и судебных убытков, перечисляет госпожа Кузовлева.

Управляющий партнер адвокатского бюро Pareto Legal Павел Желновод напоминает о диверсификации портфеля как единственном способе снизить давление такого риска.

«Не держать портфель только в стрит-ритейле в МКД, а добавлять отдельно стоящие объекты, торгцентры с арендаторами разных форматов»,— уточняет он.

Неизбежные судебные споры при наступлении законодательного запрета на использование помещения под определенный вид бизнеса едва ли помогут владельцу. «Факт законодательного запрета не означает, что все последствия автоматически урегулированы — наоборот, он часто запускает волну разбирательств»,— говорит Павел Желновод. По его словам, изменение законодательства обычно квалифицируется не как форс-мажор, а как невозможность исполнения договора (если деятельность прямо запрещена) либо как существенное изменение обстоятельств. На практике договоры не «обнуляются автоматически», а стороны идут в переговоры: меняют назначение, снижают аренду или расторгают, и при конфликте спор уходит в суд. Часто суды в таких кейсах склоняются к расторжению договора без штрафов, если бизнес стал вне закона, резюмирует господин Желновод.